용도지역, 지구, 구역...

용도지역, 지구, 구역...

 

 

“내 땅이 그냥 ‘밭’으로만 알았는데... ‘농업보호구역 밭’이라네요.”
분당 정자동에 사는 A씨(남ㆍ55). 지난해 말 묵혀뒀던 경기도 광주 땅을 팔아볼 양으로 인근 부동산중개업소를 찾았다가 도통 알아듣기 힘든 말만 잔뜩 얻어 들었다.

결론 삼아 중개업자가 하는 말은 ‘농사밖에 지을 수 없는 땅이라 값도 헐하고, 잘 팔리지도 않는다’는 것.

연신 고개를 갸웃거리는 A씨의 손엔 ‘농업보호구역’, ‘토지거래허가구역’ 글씨가 푸른색으로 뚜렷이 찍혀 있는 토지이용계획확인원이 쥐여져 있다.

‘도대체 우리나라 땅의 종류는 몇 가지고, 왜 같은 동네 논밭인데도 땅값에 차이가 날까.’

땅 규제가 유달리 엄격한 대한민국 국민이라면 누구나 한번쯤 가져봤을 법한 의문점이다. 특히 부동산 초보자라면 땅 분류와 관련한 용어 앞에선 큰 혼란을 느끼게 된다. 용어가 추상적인데다 각종 토지이용 규제제도와 연계된 탓에 체계도 복잡해서다.
땅의 종류와 가치는 ‘용도지역’ ‘용도지구’ ‘용도구역’ ‘지목’ 등만 제대로 이해하고 있어도 금세 파악할 수 있다.

 

1.용도지역이란

용도지역이란 건폐율, 용적률, 높이 등을 입지별로 제한하기 위해 책정해놓은 구역을 뜻한다.
용도지역은 △도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역) △관리지역(보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역) △농림지역 △자연환경보전구역 등의 4가지로 나뉜다.
원래는 5가지(도시, 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전)였던 용도지역이 2003년 1월 법이 바뀌면서 종류가 4가지로 축소됐다.
이처럼 땅을 쓰임새와 가치에 따라 4가지 용도지역으로 구분해 놓은 법이 바로 ‘국토의 계획의 계획 및 이용에 관한 법률’이다. 이 법에 따르면 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 구분된다.
이 중에서 주거지역은 △전용주거지역(1∼2종) △일반주거지역(1~3종) △준주거지역으로 다시 나뉜다. 전용주거지역은 다세대, 다가구 등 저층 주택만이 들어설 수 있는 땅을 말한다.

일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 땅으로 아파트가 주로 들어선다. 준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 경우에 지정된다.

상업지역은 △중심상업 △일반상업 △근린상업 △유통상업 등으로, 공업지역은 △전용공업 △일반공업 △준공업 등으로 구분된다. 녹지지역은 △보전녹지 △생산녹지 △자연녹지 등으로 분류되는데, 특히 자연녹지지역에서는 개발이 제한적으로 허용돼 땅값이 상대적으로 비싼 편이다.

주로 주거, 상업, 업무 등으로 사용되는 도시지역과는 달리 관리지역은 농업생산, 녹지보전 등의 목적으로 지정된 땅을 말한다. 이 관리지역(옛 준도시ㆍ준농림지)은 현재 각 지자체별로 △계획관리 △생산관리 △보전관리 등으로 분류하는 작업이 진행 중이다. 계획관리지역에선 제한적으로 개발이 허용되지만 생산ㆍ보전관리지역은 엄격하게 개발이 제한된다.

 

 

2.용도지구ㆍ구역이란

그런데 땅에는 ‘용도지역’ 외에도 ‘용도지구’ ‘용도구역’이란 것도 있다. 기본적으로는 용도지역 상에 용도지구나 용도구역이 중첩돼 지정되는 게 일반적이다.

‘용도지구’란 용도지역 지정을 보완하는 성격이 짙다. 즉 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등과 관련된 용도지역의 제한을 추가적으로 강화하거나 완화할 필요가 있을 때 용도지구를 추가로 지정한다. 주로 용도지역의 미관, 경관, 안전 등을 강화시킬 필요가 있을 때 별도로 용도지구를 추가 지정한다.

‘용도지구’의 종류로는 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구 등이 있다.

‘용도구역’은 특히 이용규제에 초점을 맞춰 용도지역의 지정을 보완한다. 구체적으로는 무질서한 시가지 확산방지, 계획적인 토지이용, 토지이용의 종합적 관리 등을 위해 정해놓은 지역을 말한다. 이 ‘용도구역’은 시가화조정구역, 개발제한구역(그린벨트), 수자원보호구역 등으로 구분된다.

일반적으로 용도지역과 용도지구가 토지 이용에 초점을 맞추고 있다면, 용도구역은 토지 이용 규제에 초점이 맞춰져 있다. 용도지역과 용도지구는 도시지역 내에 지정되는 경우가 많은데 비해 용도구역은 도시 주변에 지정될 가능성이 크다.
용도지구ㆍ구역의 구체적인 내용은 대부분 각 지방자치단체의 조례에서 규정하게 된다.

3.지목(地目)은 또 뭐지?

지목은 가장 기초적인 땅의 분류방법이라고 볼 수 있다. 그런데 지목과 용도지역의 차이점은 뭘까.
우선 지목은 현재의 토지의 쓰임새를 나타내는 성격이 강하다. 또 지목은 땅주인의 뜻에 따라 특별한 사정이 없는 한 변경이 가능하다. 예컨대 임야를 소유하고 있는 사람이 지자체의 허가를 얻으면 대지로 바꿀 수 있다.
반면 정책적 필요에 따라 지정된 용도지역은 땅주인 마음대로 바꾸기가 매우 어렵다. 예를 들어 용도지역상 생산관리지역에 들어선 땅을 계획관리지역으로 쉽게 변경할 수가 없다는 의미다.
용도지역은 행정 당국의 행정적 계획제한 내용을 나타낸다는 점에서 용도지역과 지목과는 큰 차이가 있다. 이 때문에 지목보다는 용도구역이 땅의 가치를 결정하는 데 더 중요한 요소라고 보는 전문가들이 많다.

지적법상 지목에는 28가지가 있다. 구체적인 종류로는 대지, 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지(온천수 나오는 땅), 염전, 공장용지, 주차장, 주유소용지, 창 고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거(인공수로ㆍ둑), 유지(저수지), 양 어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 등이 있다.
일반적으로는 건물을 지을 수 있는 땅이냐 그렇지 않은 땅이냐를 기준으로 대지와 그 이외의 땅으로 구분되기도 한다. 지목을 정할 때는 필지마다 하나의 지목을 설정하는 게 원칙이다.

 

4.용지지역ㆍ지구ㆍ구역, 지목간 땅값 차이는

땅값은 그 쓰임새에 따라 결정되는 경향이 짙다. 쓰임새가 많아지면 그만큼 값어치도 올라간다.
땅의 쓰임새란 지을 수 있는 건물의 종류, 건폐율, 용적률 등에 따라 결정된다. 예컨대 용도지역상 도시지역은 관리지역에 비해 건폐율과 용적률이 많이 주어져 건물을 보다 높이 지을 수 있어 땅값이 더 비싼 편이다.
같은 용도지역 안에서도 세부 분류에 따라 땅값에 차이가 난다. 일반적으로 아파트 건축이 가능한 도시지역내 일반주거지역 땅은 저층 주택만 들어설 수 있는 전용주거지역 땅값보다 비싸다.

지목간에도 땅값 차이가 크다. 땅값 면에서는 대지 가격이 다른 27개 지목에 비해 항상 제일 비싸다. 주변 논밭과 비교해 대략 30% 이상 비싸다. 전답을 주택건축이 가능한 대지로 지목을 변경할 경우 ㎡당 1만300~2만1900원까지 비용이 들어간다. 논밭을 대지로 변경하면 당연히 쓰임새가 많아지면서 땅값이 30∼40% 정도 올라간다.

물론 대지 가격도 조건에 따라 가격이 천차만별이다. 조건이 나쁜 땅은 은행담보능력 등이 떨어져 땅값 쌀 수밖에 없다. 이런 대지로는 △위험시설과 인접한 땅 △저지대에 위치한 땅 △폭이 8m 이하인 땅 △진입도로에 2m이상 접해 있지 않은 땅 △진입로 폭이 4m 이하인 땅 △경사 15도 이상인 땅 등이 있다.
이런 땅은 쓰임새가 떨어져 가치가 떨어지는 만큼 되도록 투자를 피하는 것이 좋다.

▶용도지역·용도지구·용도구역의 구분
용도지역				용도지구	용도구역
도시지역	주거지역	①전용주거지역 -제1종 전용주거지역 -제2종 전용주거지역 ②일반주거지역 -제1종 일반주거지역 -제2종 일반주거지역 -제3종 일반주거지역 ③준주거지역		①경관지구 -자연경관지구 -수변경관지구 -시가지경관지구 ②미관지구 -중심지미관지구 -역사문화미관지구 -일반미관지구 ③고도지구 -최고고도지구 -최저고도지구 ④방화지구 ⑤방재지구 ⑥보존지구 -문화자원보존지구 -중요시설물보존지구 -생태계보존지구 ⑦시설보호지구 -학교시설보호지구 -공용시설보호지구 -항만시설보호지구 -공항시설보호지구 ⑧취락지구 -자연취락지구 -집단취락지구 ⑨위락지구 ⑩개발진흥지구 -주거개발진흥지구 -산업개발진흥지구 -유통개발진흥지구 -관광휴양개발진흥지구 -복합개발진흥지구 -특정개발진흥지구 ⑪특정용도제한지구 ⑫리모델링지구	①개발제한구역 ②시가화조정구역 ③수산자원보호구역 ④도시자연공원구역 ⑤지구단위계획구역
	상업지역	①중심상업지역 ②일반상업지역 ③근린상업지역 ④유통상업지역
	공업지역	①전용공업지역 ②일반공업지역 ③준공업지역
	녹지지역	①보전녹지지역 ②생산녹지지역 ③자연녹지지역
관리지역	보전관리지역
	생산관리지역
	계획관리지역
농림지역	×
자연환경 보전지역	×

 

 

 

5.토지 매입 시 알아둬야 할 용도지역∙지구

 

토지나 건물을 살 때 등기부등본 외에 확인하는 서류 중 하나가 토지이용계획확인서다. 이를 통해 해당 지역의 지구 및 용도지역 등을 알 수 있기 때문이다. 지구지정이나 지역지정 상태는 부동산의 가치를 결정하는 중요한 요소가 된다. 부동산의 살 때 꼭 확인해야 할 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대해 알아본다.

용도지역이란 토지 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 건설교통부 장관 또는 시∙도지사가 지정한다. 용도지역은 건물의 용도, 건폐율, 용적률 등이 어떻게 제한되는지 결정되기 때문에 지역지정에 따라 땅값이 크게 달라진다.

이 같은 용도지역은 ▲도시지역 ▲관리지역 ▲농림지역 ▲자연환경보전지역 등 네 종류로 분류된다. 또 다시 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역 녹지지역으로, 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분된다.

주거지역은 주거의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해 필요한 때 지정되는 곳으로 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 나눠진다. 전용주거지역은 저층 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 지역이며, 일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해, 준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 경우에 지정된다.

전용주거지역(1~2종)과 일반주거지역(1~3종)은 종이 세분화 돼 있는데 1종보다는 2종이, 2종보다는 3종이 용적률이 높다. 여기서 말하는 용적률이란 전체 대지면적에 대한 건축물 연면적(건축물의 전체 면적)의 비율로 건축물의 대지면적을 지상 층 전체의 바닥면적으로 나눈 값이다. 용적률이 크다는 것은 그만큼 건물의 층수가 많다는 것을 의미한다. 서울시의 경우 일반주거지역은 1종 150%, 2종 200%, 3종 250%의 용적률을 적용한다.

상업지역은 상업과 기타 업무활동의 편익 증진을 위해 필요한 때 지정되는 지역으로 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 구분되고 있다. 중심상업지역은 도심∙부도심의 업무 및 상업기능의 확충을 위해 필요한 때 지정되는 곳으로 서울의 명동이 대표적이다. 일반상업지역은 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하는 곳으로 종로, 테헤란로, 광화문 등이 속하고, 근린상업지역은 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위해 지정되는 상업지역으로 단지 인근의 상가를 꼽을 수 있다. 유통상업지역은 도시 내 및 각 지역간의 유통기능을 증진하기 위한 곳으로 송파 장지동, 용산역 등이 속한다.

상업지역은 용적률이 900%(근린상업)에서 1,500%(중심상업)으로 다른 지역에 비해 높기 때문에 동일지역 내에서도 땅값이 가장 비싸다. 서울시의 경우 일반상업지역은 용적률이 800%까지도 가능하다.

도시지역외에 일반인의 관심이 큰 곳은 관리지역이다. 이 지역은 종전의 준도시지역과 준농림지역이 합해진 것으로 개발 가능성이 있기 때문이다. 현재 국토의 26.3%를 차지하고 있는 관리지역은 범위가 방대하고 용도가 다양하기 때문에 각 지자체에서는 구체적인 용도를 확정하기 위해 종세 분화 작업을 하고 있다. 특히 ‘계획관리지역’은 도시지역으로 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용•개발을 하려는 지역이므로, 투자 용도에 적합한 지역이다.

용도지구란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역에 대한 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위해 정해놓은 지역을 말한다. 토지 이용 증진에 주안점을 두고 용도지역 지정을 보완하는 성격이 강하다. 용도지구는 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구 등 12개 지구로 나뉜다.

용도구역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정 관리 등을 위해 따로 정해 논 지역이다. 일반적으로 용도지역과 용도지구가 토지이용에 초점을 맞췄다면, 용도구역은 토지 이용을 제한하는 쪽에 무게중심이 맞춰져 있다. 용도지구에는 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 도시자연공원구역, 지구단위계획구역 등으로 구분된다.

용도지역과 용도지구는 도시지역 내에 지정하는데 반해 용도구역은 도시 외곽에 지정되는 경우가 많다. 용도지역, 용도지구, 용도구역 등의 지정 내용은 토지이용계획확인서를 통해 확인이 가능하다. 이 토지이용계획확인서는 시∙군∙구청과 동사무소에서 발급 받을 수 있다.