숙박업소 매매,임차 중개시 영업 분석 방법

일반호텔(모텔) 매입(買入). 임차(賃借)시 영업 분석방법

일반호텔(모텔)은 적은비용으로 거래(去來)가 이루어지는 물건이 아니고 대부분 고액(高額)으로 거래가 이루어진다 할 수 있기 때문에 사전에 충분한 영업 분석과 검토가 있어야 할 것입니다. 전문가의 조언(助言)과 함께 매수인 본인이 실질적으로 손님의 유형, 시간대별 체크 및 계절별 고객의 분석 등을 통하여 판단하여야 할 것입니다. 영업의 분석과 검토가 충분치 않을 시 의외로 영업을 시작한 후 후회(後悔)를 하는 분들이 적지 않습니다. 충분한 상권분석(商圈分析)과 영업성(營業性)을 검토한 후에 판단하여야 할 것입니다. 

모텔 매입 및 임차 시 예측 가능한  위험(사기매입. 고가매입)부담을 최소화하기 위하여 대상물건의 정확한 분석방법을 예시(例示)합니다.

 

유형별(類型別) 모텔 매입사례

1.중개인의 말만 신뢰하고 충분한 상권분석을 하지 않고 성급하게 결정하는 사례  
* 일부 중개인들은 고의는 아니겠으나 거래를 위하여 매출을 상당히 부풀려 고객을 유도하는 사례가 있음.

2. 시장조사를 한다고 며칠 동안 잠복하여 고객의 숫자 등을 검토하였으나 실패하는 사례 
* 잠복하여 고객의 숫자를 확인하는 것은 상당히 타당성이 있고 가장 많이 이용하여 상권분석을 할 수 있는 방법이나 주의할 점은 매도인 측에서 동원하는 가장고객의 유무를 실질적으로 검토하여야 합니다.

3. 세탁물의 숫자 등을 체크하여 검토하는 사례 
* 매도인 측에서는 거래를 위하여 고객이 많았다는 것을 보이기 위하여 세탁물의 양(量)을 과시함.

4. 웨이타. 조바등 고용인을 상대로 탐문하여 참고할 수 있는 방법 
* 실질적으로 영업장에서 일을 하는 분이기 때문에 상권에 대하여는 가장 확실한 탐문 대상이나 매도인 측으로      부터 부탁을 받고 정확한 진실을 말해 주기 않는 경우가 너무 많습니다.

5. 영업을 하기 위해서는 전기요금. 수도요금. 난방비. 소모품 등이 투입되기 때문에 이를 검토하여 상권을 분석 검토할 수 있습니다.

6. 세탁물의 숫자 등을 체크하여 검토하는 사례 
* 제3항에서는 자가 세탁을 할 시 검토하는 방법이고, 외주세탁을 의뢰하는 업체에서는 외부 수거 세탁하는 업체의 관계자에게 탐문하면 상당한 조언을 구할 수 있으나 업소주인과 인간관계에 따라 자의적 또는 악의적       으로 말하는 경우도 있음.

7. 장부 또는 인터넷관리 프로그램검토  
* 참고 할 수 있는 사항이며 실질적 진실성을 재고하여야 함.

8. 계절별 고객의 수를 탐문(探問)에 의해 검토하여야함.
* 시내중심은 편차가 적으나 외곽은 편차가 큼이상과 같이 매수 또는 임차 시 영업 분석을 할 수 있는 사례를 몇 가지 나열 하였으나 이를 종합적으로 검토하여 판단하여야 할 것이며, 또한 현재로는 영업이 잘되는 편은 아니나 주변의 상권과 차량의 통행량(외곽)등을 검토하여 현재 영업하는 분의 고객을 대하는 영업방법. 태도 등에 의하여 상권이 좋지 않을시 리모델링 또는 내부시설의 전면 교체 등을 한다거나 영업방침의 변경 등에 따라 상권을 살려 영업의 수익을 최대화 하는 등의 문제도 함께 검토가 되어야 할 것 입니다.


모텔 매수, 임차후 계약준비

1. 모텔의 매수 또는 임차계약 시 비품(備品)에 대한 목록을 세세히 적시 하여야합니다.    (잔금시 분쟁의 문제가 발생하는 사례가 있음)

2. 매수또는 임차인은 계약 시 또는 잔금 시 행정처분등의 사실을 확인. 책임의 한계(限界) 를 분명히 하여야 합니다. (행정관청에서도 확인서를 징구 하기는 합니다.)

3. 잔금 이전에 매도(임대)인의 협조를 구하여 설비. 전기 등 기계시설의 작동방법등을 미리  숙지하여 영업시작과 함께 당황하는 일이 없도록 사전에 준비 합니다.

4. 위생관리교육 및 방화관리 교육을 필하지 않은 분은 잔금이전에 미리교육을 받는 것이 좋습니다. 위생교육(衛生敎育)은 교육기간이 아니면 행정관청에 각서를 제출 영업시작 이후 해당 교육일에 이수할 수 있으며 방화관리 교육은 수시로 있습니다.   (교육기관: 한국소방안전협회 (www.kfsa.or.kr) 인터넷에서 수강신청을 할 수도 있으며 각 지역별로 교육장이 자세히 안내되어 있습니다. 교육은 일일8시간씩 5일간 수료 하여야 합니다. 교육비는 5만원이며 교육 수료 후 영업양수일로 부터 1개월 이내에 관할 소방관서에 방화관리자 선임 신청하여야 합니다.)

5. 잔금시 전 영업등록인과 동행 관할관청(구청: 보건위생과)에 출두 영업권 양도양수의 신고(신분증. 인장 지참)를 필할 시는 관계없으나 동행치 못할 시는 미리 관할관청에서 관계서류를 구비 전 영업등록인의 인감증명서를 제출받고 인감도장날인을 받아 본인이 직접 할 수 도 있습니다. (인감증명을 제출받을 시는 잔금일 이전에 미리통보 매도(임대)인에게 서류 및 인장지참 통보)

6. 매도 매수 계약서 작성 시 포괄승계계약(包括承繼契約)으로 계약 시 건물분의 부가가치세를 별도로 매수인으로 부터 수령하여 매도인이 납부치 않아도 되나 포괄승계계약이 아닐 경우에는 매수인이 부가가치세를 별도로 매도인에게 지불하며 추후 환급을 받아야  합니다.

7. 매수인은 잔금 시 제세공과금(제稅公課金)등을 철저히 정산함은 물론 공사대금 및 비품 등의 물품비등 미지불금이 있는지 검토하여 분쟁을 방지하도록 하여야 합니다.

 

8. 영업 시작 전에 비품 및 소모품등을 체크하여 미리 확보 준비하여야 합니다. 매도(임대)인은 계속영업에 대하여 세세한 부분을 소홀히 할 수도 있음

 

9. 사업자등록증은 잔금 전에 매도인과 협의하여 세무서에 등록함. (세무서에 계약서 지참)


모텔 투자시 체크항목

1. 지역성검토 (매우우수. 우수. 보통. 나쁨. 아주 나쁨)
2. 입지조건 (매우우수. 우수 .보통 .나쁨. 아주 나쁨)
3. 매매대비 대지가 (매우 넓은. 넓은. 보통. 좁은. 아주 좁은)
4. 주차장이 객실에 비하여 (매우 많다. 많다. 보통. 적다. 아주적다)
5. 리모델링 할 수 있는 방의 기본구조가 (매우 좋다. 좋다. 보통. 나쁨. 아주 나쁨)

6. 모텔 주변에 유흥업소가 (매우 많다. 많다. 보통. 적다. 아주적다)
7. 비슷한 경쟁모텔이 (매우 많다. 많다. 보통. 적다. 아주적다)
8. 업소 외관여부 (매우 좋다. 좋다. 보통. 나쁨. 아주 나쁨)
9. 모텔 내부인테리어가 (매우우수. 우수. 보통. 나쁨. 아주나쁨)
10. 주변에 신축건물이 (매우 많다. 많다. 보통. 적다. 아주적다)
11. 리모델링에 의한 매출액 향상 가능성이 (매우 많다. 많다. 보통. 적다. 아주적다)

12. 모텔의 영업성이 떨어질 가능성이 (매우 높다. 높다. 보통. 적다. 아주적다)
13. 주변에 새로운 모텔이 들어올 가능성이 (매우 높다. 높다. 보통. 적다. 아주적다)

14. 현재모텔의 매출이 (매우 높다. 높다. 보통. 적다. 아주적다)
15. 현재모텔의 문제점은 (매우 많다. 많다. 보통. 적다. 아주적다)
16. 모텔주변의 개발계획이 (매우 높다. 높다. 보통. 적다. 아주적다)
17. 주변에 부동산 가치가 높아 질 가능성이 (매우 많다. 많다. 보통. 적다. 아주적다)
18. 리모델링에 의한 부동산가치 향상 가능성이 (매우 많다. 많다. 보통. 적다. 아주적다)

일반호텔업(모텔업)의 자산적(資産的)가치 흐름은 부동산을 취득, 보유, 이용하거나 양도(讓渡)하는 활동과 관련하여 영업의 이익을 추구합니다. 따라서 부동산을 취득 또는 매입하여 재매각(再賣却)하는 활동 이외에 그대로 보유(保有)하거나 이용(利用)하는 활동만으로도 영업의 이익을 추구할 수 있다는 점에서 일반부동산과는 다른 특징을 갖고 있습니다.

그러므로 사전에 충분한 연구와 검토 및 답사(踏査)과정을 마친 후에 당해 모텔이 가지고 있는
1.영업적 가치
2. 부동산적 가치
3.미래(未來)가치
4.투자(投資)가치
를 충분히 검토(檢討)하셔서 정확(正確)하고 후회 없는 판단을 하실 것을 당부 드립니다.