법인(회사)과의 부동산매매 계약

법인(회사)과의 부동산매매 계약

1. 법인
법인(회사)과 부동산 매매계약을 하는 경우 그 법인을 대표할 수 있는 이사 기타의 대표기
관과 계약을 체결하지 않으면 안 됩니다.
법인이란 사람이나 재산의 결합체로서 자연인과 같이 법에 의하여 권리·의무의 주체가 될
수 있습니다. 따라서 법인은 직접 법률행위를 할 수 있고, 그에 따라 권리와 의무를 취득
할뿐 아니라, 그 단체를 구성하는 자연인의 재산과 분리하여 독립된 단체의 재산을 인정받
을 수 있게 됩니다.
법인은 사단·재단으로 분류됩니다.

2. 법인의 행위와 대표
법인의 행위는 대표기관이 담당해야 합니다.
즉, 대표기관이 법인의 권리능력의 범위 내에서 한 행위는 법인 자신의 행위가 됩니다.
그래서 그 관계로 '대리'가 아니라 '대표'라고 표현합니다.
다만 대표관계는 실질적으로는 대리관계와 유사하므로 대리에 관한 규정을 준용합니다.(민
법59조 2항) 따라서 기관이 법인을 대표하는 형식에는, "00주식회사 대표이사 000"라고 표
시하는 현명주의가 적용되며 무권대리⋅표현대리의 규정이 적용됩니다.

3. 법인의 이사 - 집행기관
대외적으로 법인을 대표하고, 대내적으로 법인의 업무를 집행하는 상설적 필요기관이 이사
입니다.
이사의 임명은 정관의 필요적 기재사항이며, 이사의 성명·주소는 등기사항으로서(민법49조
2항), 이를 등기하지 아니하면 이사의 선임, 해임, 퇴임을 가지고 제3자에게 대항할 수 없
습니다.
즉 법인등기부의 이사를 등기가 되어 있어야 하기 때문에 계약 전에 반드시 법인등기부등
본을 확인하는 것이 필요합니다. 이사가 수명 있어도 단독으로 법인을 대표할 수 있고, 대
표하는 사무에는 제한이 없으며 각자가 법인을 대표합니다.

<보 충>
매매계약서에는 법인인감을 안 찍어도 되고(법인인감을 찍는 경우는 거의 없습니다) 위임
장이 꼭 필요한 것은 아니며, 회사는 각 부서별로 법인인감을 대신해서 사용하는 도장이 있
고 이것을 사용인감이라고 합니다.

회사직원은 이미 그 회사와 대리관계가 성립했다고 보므로 회사직원이 사용인감을 가지고
계약서를 작성해도 아무 문제가 없습니다.
나중에 등기이전에 필요한 서류에는 법인인감을 찍게 됩니다.
한편, 직원이 오는 경우에는 법인인감(사용인감이 아닌)이 날인된 위임장과 법인인감증명
을 첨부해야 합니다.

<확인 사항>
(1) 매도인이 법인인 경우에는 법인등기부등본을 통해 법인격유무를 확인한다.
(2) 권리능력이 있는 법인인 경우에는 대표자의 처분권 유무가 법인등기부에 명시되는
데 이 역시 확인해야 한다.
(3) 법인의 대리인과 계약을 체결하는 경우에는 정당한 수권이 있는가를 법인인감증명
을 첨부한 위임장 등을 통하여 확인해야 한다.

민법상 법인의 부동산 취득과 처분 등에 따른 등기예규
등기예규 제886호
1. 사단⋅재단이 부동산에 관하여 법인 명의로의 소유권이전등기를 신청하는 경우
민법상 사단법인 또는 재단법인이 부동산을 매매, 증여, 유증, 그 밖의 원인으로 취득하고
법인 명의로의 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 그 등기신청서에 주무관청의 허가를 증
명하는 서면을 첨부할 필요가 없다.

2. 재단법인 소유 명의의 부동산에 관하여 등기신청이 있는 경우

가. 재단법인 소유 명의의 부동산에 관하여 매매, 증여, 교환, 신탁해지, 공유물분할, 그
밖의 처분행위를 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 그 등기신청서에 주무관
청의 허가를 증명하는 서면을 첨부하여야 한다. 그러나, 당해 부동산이 재단법인의 기본재
산이 아님을 소명하는 경우에는 위 허가를 증명하는 서면을 첨부할 필요가 없다.

나. 다만, 재단법인 소유 명의의 부동산에 관하여 취득시효를 원인으로 한 소유권이전
등기신청 또는 경락을 원인으로 한 소유권이전등기촉탁의 경우에는 주무관청의 허가를 증명
하는 서면을 첨부할 필요가 없다.

다. 재단법인 소유 명의의 부동산에 관하여 원인무효, 계약의 취소 또는 해제(단, 합의
해제의 경우는 제외)를 원인으로 한 소유권이전등기말소등기신청 또는 진정한 등기명의의
회복을 원인으로 한 소유권이전등기신청의 경우와 소유권이전청구권 보전의 가등기신청의
경우에도 주무관청의 허가를 증명하는 서면을 첨부할 필요가 없다.

3. 공익법인의설립⋅운영에관한법률의 적용을 받는 사단법인 또는 재단법인 소유 명의의
부동산에 관하여 등기신청이 있는 경우

공익법인의설립⋅운영에관한법률 제2조 및 동법시행령 제2조에 해당하는 사단법인과 재단
법인 소유 명의의 부동산에 관하여는 제2항의 규정에 의한 매매, 증여, 교환, 신탁해지, 공
유물분할, 그 밖의 처분행위를 원인으로 한 소유권이전등기신청 이외에 근저당권 등의 제한
물권 또는 임차권의 설정등기를 신청함에 있어서도 그 등기신청서에 주무관청의 허가를 증
명하는 서면을 첨부하여야 한다.
그러나, 당해 부동산이 법인의 기본재산이 아님을 소명하는 경우에는 위 허가를 증명하는
서면을 첨부할 필요가 없다