역대 정권별 부동산정책과 부동산지표

역대 정권별 부동산정책과 부동산지표

 

 

 

 

 

★ 김대중 정부 (1998년-2003년)

김대중 정부는 1998년 IMF 시작과 동시에 출범한 정부이다. 대규모 실업사태와 환율 상승, 금리 상승 등으로 투자가 위축되고 부동산 가격도 하락했다.

​따라서 부동산 가격 안정을 위해 적극적인 부동산 완화정책을 펼쳤다. 청약 자격을 완화했고 분양권 전매도 허용했다. 양도세를 한시적으로 면제했고, 취득세 감면, 토지거래허가제를 폐지했다.

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투자심리가 위축되어 부동산 시장이 침체되었으므로 신규공급도 없었다. IMF 사태가 불러일으킨 불황도 점차 안정이 되고 공급도 크게 부족해지면서 부동산 투자 심리가 다시 살아나기 시작했다. 실제 공급물량을 보아도 2000년부터 2002년의 입주물량은 IMF사태도 전국적으로 많이 감소했다. 이 부동산 투자심리는 2001년 완전 살아났다.

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정부는 부랴부랴 대책을 마련했지만 이미 불이 지펴진 투자심리를 꺼뜨리기엔 역부족이었다. 아파트 가격은 가파르게 상승했고 김대중 정부는 집값을 잡기위해 규제를 더욱 강화했다.

투기과열지구 분양권 전매를 강화하고 청약 조건도 엄격하게 제한했다. 국민임대주택도 100만호이상 건설하며 매매보다는 임대주택을 적극 권장했다. 하지만 달아오른 투자 열기는 식을 줄 모르고 계속 타올랐다.

 

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★ 노무현 정부 (2003년-2008년)

노무현 정부시절에도 부동산 시장은 여전히 과열이었다. 노무현 정부도 분양권 전매 제한, 청약 재당첨 제한, 1주택 비과세 요건 강화 등 규제 정책을 강화했다. 3주택자 양도세 중과, 종합부동산세 도입, 투기지역 LTV비율 축소, 재건축 재개발 초과이익 환수제, DTI를 도입했다.

2006년에는 투기지역에서 6억원을 초과하는 아파트에 대해 DTI 40%를 적용하고 그 해 11월에는 투기지역의 모든 아파트로 대상을 확대했다.

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그러나 2006년말부터 2007년 초까지 매매가격이 급등한다. 정규의 규제가 강할수록 집값은 더 가파르게 상승한 것이다. 주택을 더 공급해서 집값을 안정시키는 것이 아니라 집을 못하게 수요를 억제하니 오히려 투자심리가 더 커진 것이다. 정부가 규제를 하면 할 수 록 사람들은 규제 받지 않는 투자처를 찾아 냈고 집값은 계속 상승했다.

 

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★ 이명박 정부(2008년-2013년)

노무현 정권에서의 강력한 수요 억제 규제책이 먹히지 않자 이명박 정부는 집값 안정을 위해 출범 직후 보금자리 주택을 수도권에 100만호, 지방에 50만호 공급했다.

​그러나 2008년 9월 리먼브라더스 사태가 일어나며 미국발 금융위기가 부동산 시장에도 큰 충격을 주었다. 사람들의 매수심리는 급격히 위축되었다. 과거 집값 상승기에 많은 분양을 했지만 리먼 브라더스 사태로 부동산 시장이 위축되며 미분양도 늘었다.

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이에 정부는 위축된 매수심리를 풀고 집값 하락을 위해 규제완화 정책을 펼친다. 강남 3구를 제외한 서울 전역을 투기과열 및 투기지역에서 해제했고 미분양 주택 해소를 위해 한시적으로 양도세를 감면해주었다. 이런 규제 완화에도 부동산 시장은 크게 살아나지 못했다. 다만 지방에서는 그 간 많이 부족했던 공급이 풀리며 상승하는 모습을 보였다.

 

 

 

​★ 박근혜 정부(2013년-2018년)

박근혜정부 역시 집값 하락을 막고 침체된 부동산 시장을 위해 규제 완화 기조를 이어갔다. 분양가상한제를 폐지하고 대출규제를 완화했고 대규모 공급정책도 이어갔다. 이런 노력에도 매매가격은 좀처럼 상승하지 않고 계속 보합(안정세)수준을 이어갔다.

 

​2009 금융위기 사태로 집값이 하락하는 것을 막기 위해 이명박, 박근혜 정부에서 펼친 꾸준한 완화정책은 큰 폭의 집값 하락을 막고 집값이 장기간 어느정도 안정세를 보이게 했다. 그러나 부작용도 있었다. 집을 사려는 사람은 없는 상황에서 전세로 거주하려는 사람들은 계속 늘어나는 것이다. 즉 전세시장은 점점 공급이 부족하고 가격이 오르게 된다.

​2009년부터 2015년까지 장기간 매매가격지수는 안정된 상태인 반면 전세가격지수는 가파르게 상승하는 것을 볼 수 있다. 당연히 이 기간 동안 전세가율도 가파르게 상승했다.

 

 박근혜 정부 후반기에는 전세난 해소를 위한 정책이 펼쳐졌다. 전세수요를 매매수요로 돌리기 위한 정책들을 많이 펼쳤다. 급기야 '빚을 내서라도 집을 사라'는 말이 나왔다. 덕분에 임차수요에서 매매수요로 전환한 사람들이 생겨났다.

그리고 2015년쯤 되자 부동산 시장이 조금씩 살아나기 시작했고 점차 과열되며 2016년에는 11.3대책을 발표하며 규제하였다.

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​★ 문재인 정부(2017년-2022년)

박근혜 정부 정권 말기에 부동산 시장이 살아나며 과열의 분위기를 보이고 있었기 때문에 문재인 정부는 출범직후부터 강력한 규제정책을 시행했다. 2017년 8.2대책, 2018년 9.13대책, 2019년 12.16대책 등이 있다. 공급도 줄였고 LTV와 DTI를 엄격하게 규제했다.

특히 서울 아파트 가격이 큰 폭으로 상승하고 재건축 단지들이 많은 강남, 서초, 송파, 강동 지역에서 아파트 가격 상승세를 이끌고 있었다.

​문재인 정권은 공공임대주택을 대거 공급하며 집은 buy가 아니라 live라는 인식을 심어주기 위해 일관된 정책을 펼쳤다. 집을 투자처로 보는 관점을 철저히 억제했다. 공공임대주택이 넘치는 나라를 만들어 내 집은 없을지언정 살 집이 없어 걱정하지는 않는 나라를 만들고자 했다. 그러나 이미 불지펴진 투자열기는 사라지지 않았다. 사람들이 규제를 피해 혹은 규제를 약하게 받는 곳을 찾아다니며 투자하는 바람에 전국 모든 지역에 집값이 고공행진했다. 그냥 어떤 집이든 사면 다 오르는 시기였다.

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거기에 저금리가 장기간 이어지고 코로나19로 인한 유동성 확대, 공급 부족 등의 영향을 받아 집값은 2021년 최고의 상승률을 기록한다.

이에 정부는 더 강력한 규제책을 내놓는다. DSR이라는 가계대출총량제이다. 주택담보대출뿐만 아니라 그 외 모든 대출의 원리금 상환액까지 다 고려하여 대출한도를 정하겠다는 것이다. 집값은 최고점에 이른뒤 더 상승도 하락도 하지 않고 높게 유지된다.

 

 

[출처] 블로그 dayz001