관리지역의 분류

관리지역의 분류를 살펴보자.

● 우리나라땅 >  관리지역

 

● 우리나라땅 >  관리지역 > 계획관리지역 （용적률 100％ 이하，건폐율 40％ 이하）

도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발을 위해 관리가필요한 곳

=> 쉽게말해 필요하면 개발 할 수 있는 지역 => 땅값을 가장 높에 쳐주는 지역

 

● 우리나라땅 >  관리지역 > 보전관리지역 （용적률 80％ 이하，건폐율 20％ 이하）

자연환경 보호，수질오염 방지 등을 위해 보전이 필요한 곳

 => 쉽게 말해 손도 못데는 지역 => 땅값이 우울한 지역

 

● 우리나라땅 >  관리지역 > 생산관리지역   (용적률 80％ 이하，건폐율 20％ 이하）

농림，어업 생산을 위해 관리가 필요한 곳

=> 쉽게말해 농장, 창고는 지어도 다른건 손도 못데는 지역

=> 현지인들에게 필요하지만 외지인에게는 우울한 지역으로 보면되겠다.

 

보전관리지역, 생산관리지역은 건폐율이 20% 이하이다. 즉 건물짓지 말라는 예기다.

100평땅에 20평짜리 건물 지어서 뭐에 쓰겠나 (정답은 창고정도??)

개발이 어려우니 당근 쓸모가 없어 가격이 떨어지는 것이다..

 

 

 

특별주의사항

 

현재 감정평가자료를 살펴보면 현재 관리지역으로 나와 있어도 해당관청에서 계획관리지역인지,

보전관리지역인지, 생산관리지역인지  다시 확인을 해보아야 한다.

 

왜냐하면 국가에서 이 관리지역을 새로바뀐 구분형태로 바꾸라고는 했지만

실제로 모든 우리나라 문서를 다 바꾸지 못했기 때문에 현재 내가 보고 있는 문서에 관리지역이라고만

적혀있다면 세부적으로 어떤 관리지역인지 꼭 해당관청에서 직접 확인해야 한다는 것이다..

 

 

관리지역 세분화는 신문에 공고하는 것이 아니고 각 지방자치단체별로 알아서 공고한다고 하니

 

자기가 보유한 땅이 속하는 해당 관청에서 알아봄이 바람직 하겠쥐...

 

 

참고로 내땅이 계획관리지역으로 분류가 될지 생산,보전관리지역으로 분류가 될지를

가늠해 볼 수 있는 기준을 누군가 정리 해 두었기에 참고로 퍼왔다.

 

개발이 쉬운 계획관리지역으로 분류가 기대되는 땅

-개발 예정지로 둘러싸인 3000여평 미만의 땅
-경사도(대략 15도 미만)와 높이가 낮은 임야
-기존 개발지와 거리가 가까운(대략 1-2km이내) 땅
-고속도로IC등 공공편의시설에서 가까운 땅
-경지정리면적 비율이 낮은(대략 10% 미만) 논밭
-들쭉날쭉한 모양의 개발예정지와 붙은 농지ㆍ임야
-취락지구

 

 

개발이 까다로운 생산 보전 관리지역으로 분류가 예상되는 땅

-보전지역으로 둘러싸인 3000평 미만 땅
-국가 하천ㆍ지방 1급 하천변에서 500m 이내인 땅
-상수원보호구역에서 1㎞ 이내인 집수구역(물을 모아두는 곳)
-면적 30만㎢ 이상 농업용 저수지에서 500m 이내인 집수구역
-경지정리가 잘된 지역과 가까운 논밭
-그린벨트 등 공적 규제지역
-상습침수 등 재해발생 가능성이 큰 땅 

 

토지의 형질변경이란 토지의 형태를 바꾸는 것입니다.

즉 임야의 경우 당연히 나무와 잡초가 무성하겠지요.

 

이럴 경우 벌목을 하고 평지로 다음는 경우가 여기에 속하고

논이나 밭을 메우는 경우를 형질변경이라고 합니다.

 

이런 형질변경을 하려면 사전에 ‘개발행위허가’를 받아야 합니다.

 

지목변경이라는 것은 개발행위허가를 통해 토지의 형질을 변경한 후 해당 시군관청에서

‘토지이동신고서’를 작성하여 지목을 현실에 맞게 정정하는 것입니다.

 

이 지목을 변경하기 위해서는 형질변경을 완료 후 해당 공사를 완료 했다는 것을 입증하는

서류와 함께 제출하면 가능합니다.

 

그냥은 해주 지 않으니 참고하시기 바랍니다.

 

 

우리나라의 모든 땅은 그 용도가 미리 정해져 있다고 보면 되겠습니다.

 

우선 크게 보면 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 땅의 용도를

구분을 할 수 있습니다.

 

그중 도시지역은 => 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분이 되는데

여기서  녹지지역은 => 자연녹지, 생산녹지, 보전녹지로 또 세부 구분이 됩니다.

 

 

이제 이 자연녹지의 활용성에 대해 한번 알아보자

 

자연녹지지역에서는 건폐율 20%, 용적율 100% 이내에서 건축을 할 수 있다고 합니다.

(즉 100평땅에 20평 정도 건물을 짓는다는 말이지요..그럼..창고나 만들수 있을까.. 뭐 짓지말란 뜻인듯)

특별한 유해 시설은 규제되는데 주택, 의료, 운동, 창고, 교육시설등은 개발에 별 문제가 없다고 합니다.

참고사항은 각 시군구에서 지정한 개발과 관련한 규제조건이 없으면 개발이 가능한데 

일반적으로 단독주택부터 연립주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설등 다양하게

건축이 가능한 활용도가 높은 땅으로 볼 수 있겠습니다.

초보자인 경우 위에서 말한 근린생활시설이란? 또 궁금하지 않을 수 없습니다.

모르는게 많으니 일단 정리해가면서 하나씩 배워 보겠습니다.

 

 

근린생활시설은 1종과 2종이 있는데 건축법 시행령을 참고 하였으니 아래를 참고 하시기 바랍니다.

 

우선 제1종 근린생활시설은

 

   가. 수퍼마켓과 일용품(식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품류 등)
       등의 소매점으로서 동일한 건축물(하나의 대지안에 2동이상의 건축물이 있는 경우에는 이를

       동일한 건축물로 본다. 이하 같다)안에서 당해 용도에 쓰이는  바닥면적의 합계가 1천제곱미터

       미만인 것
   나. 휴게음식점·제과점으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는

        바닥면적의 합계가 300제곱 미터미만인 것
   다. 이용원·미용원·일반목욕장 및 세탁소(공장이 부설된 것을 제외한다)
   라. 의원·치과의원·한의원·침술원·접골원 및 조산소
   마. 탁구장 및 체육도장으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가

         500제곱미터미만인 것
   바. 동사무소·경찰관파출소·소방서·우체국·전신전화국·방송국·보건소·공공 도서관·지역의료보험조합

       기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천제

       곱미터미만인 것
   사. 마을공회당·마을공동작업소·마을공동구판장 기타 이와 유사한 것
   아. 변전소·양수장·정수장·대피소·공중화장실 기타 이와 유사한 것

 

제2종 근린생활시설은 다음과 같습니다.

   가. 일반음식점·기원
   나. 휴게음식점·제과점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
   다. 서점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
   라. 테니스장·체력단련장·에어로빅장·볼링장·당구장·실내낚시터·골프연습장기타 이와 유사한 것으로

        동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥 면적의 합계가 500제곱미터미만인 것
   마. 종교집회장·공연장이나 비디오물감상실·비디오물소극장(「음반·비디오물및 게임물에 관한

        법률」 제2조제8호 가목 및 나목의 시설을 말한다. 이하 같다)으로서 동일한 건축물안에서 당해

        용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가  300제곱미터미만인 것

   바. 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 기타 이와 유사한 것으로서     

동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터미만인 것

   사. 제조업소·수리점·세탁소 그 밖에 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물안에 서 당해 용도에 쓰이

        는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만이고, 다음의 요건중 어느 하나에 해당되는 시설
         (1)「대기환경보전법」,「수질환경보전법」 또는 「소음·진동규제법」에 의한 배출시설의설치

           허가 또는 신고를 요하지 아니하는 것
     (2) 「대기환경보전법」, 「수질환경보전법」 또는 「소음·진동규제법」에 의한  설치허가 또는

           신고대상 시설이나, 귀금속·장신구 및 관련제품 제조시설로 서 발생되는 폐수를 전량

          위탁처리하는 것
   아. 게임제공업소, 멀티미디어문화켄텐츠설비제공업소, 복합유통·제공업소(「음반  ·비디오물 및

        게임물에 관한 법률」 제2조제9호·제10호 및 제12호의 규정에  의한 시설을 말한다)로서 동일한

        건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의  합계가 500제곱미터미만인 것
   자. 사진관·표구점·학원(동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터

        인 것에 한하며, 자동차학원 및 무도학원을 제외한다) ·장의사·동물병원·독서실·총포판매소

        이와 유사한 것
   차. 단란주점으로서 동일한 건축물안에서 당해용도에쓰이는 바닥면적의 합계가50제곱미터미만인것
   카. 의약품도매점 및 자동차영업소로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의

      합계가 1천제곱미터미만인 것
   타. 안마시술소·안마원 및 노래연습장

 

 

 

참고1. 국토의계획및이용에관한법률의 건폐율 및 용적율표

 

자연녹지지역에서 건폐율은 20%이며  용적율이 100% 미만으로 낮습니다.

각 시군구마다 조례로 별도 제정하여 운영하고 있으니 해당 관청에서

참고하시는 것이 필요합니다.

 

 아래 표는 참고만 하십시오.

 

구분				건폐율		용적율
				법률	시행령	법률	시행령
도시	주거	전용	제1종	70	50	500	50-100
			제2종		50		100-150
		일반	제1종		60		100-200
			제2종		60		150-250
			제3종		50		200-300
		준주거			70		200-500
	상업	중 심		90	90	1500	400-1500
		일 반			80		300-1300
		근 린			70		200-900
		유 통			80		200-1100
도시	공업	전 용	70	70	400	150-300
		일 반		70		200-350
		준공업		70		200-400
	녹지	보 전	20	20	100	50-80
		생 산		20		50-100
		자 연		20		50 ~ 100
관리		보 전	20	20	80	50-80
		생 산	20	20	80	50-80
		계 획	40	40	100	50-100
농림			20	20	80	50-80
자연환경보전			20	20	80	50-80