조정지역, 투기과열지구, 투기지역 이란?

청약조정대상지역

정부가 부동산시장 과열을 막기 위해 주택법에 근거해 지정하는 지역이다. 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5 대 1 이상인 지역 등이 대상이다. 청약조정대상지역으로 지정되면 분양권 전매제한, 1순위 청약자격 강화, 재당첨금지 등의 규제를 적용받는다

투기과열지구

[요약] 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 높은 지역에 대해 정부가 지정하여 투기 억제를 위해 관리하는 지구

주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있는 지역에 대해 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사가 지정하는 지구를 말한다. 2002년 8월 주택건설촉진법(현 주택법) 개정으로 투기과열지구 지정제도가 도입되었다.

투기과열지구 지정요건은 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 중 최근 2개월간 해당 지역 공급 주택의 청약경쟁률이 5 대 1을 초과하거나 국민주택규모(전용면적 85m²) 이하의 주택 청약경쟁률이 10 대 1을 초과한 경우, 주택사업계획 승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감해 주택공급 위축에 따른 가격상승 소지가 있는 경우, 주택 전매행위 성행으로 주거 불안의 우려가 있거나 신도시 개발 등으로 투기가 우려되는 경우, 분양계획이 전월 대비 30% 이상 감소하는 경우 등이다.

지정요건에 해당하는 경우 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 주택가격 안정화를 위해 필요한 경우 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정과 해제를 할 수 있다(주택법 제41조).

양도소득세가 중과세되는 투기지역 지정과 달리, 투기과열지구로 지정되면 전용면적 85m² 이하 아파트 공급물량 가운데 50%를 청약 1순위자 중 35세 이상, 무주택 5년 이상 서민들에게 의무적으로 우선 분양해야 하며, 주상복합건축물 가운데 주택이나 오피스텔은 선착순이 아닌 입주자 공개모집을 통해서만 분양이 가능하다. 또한 등기 시까지 분양권 전매 제한, 청약 1순위 제한, 조합원 지위 양도금지 등의 행정규제가 따른다.

한편, 국토해양부(현 국토교통부)는 지난 2002년 9월 집값 급등을 이유로 강남 3구(서울 강남구, 서초구, 송파구)를 시작으로 경기 남양주ㆍ화성ㆍ고양시 일부와 인천 삼산택지개발사업1지구가 투기과열지구로 지정되었으며, 이후 용인시 일부와 송도신도시, 대전ㆍ천안 일부 지역이 투기과열지구로 지정되었다. 그러나 2008년 1월 지방 전역을, 같은 해 11월 강남 3구를 제외한 수도권 전역을 투기과열지구에서 해제하였고, 2011년 12월 강남 3구가 투기과열지구에서 해제됨에 따라, 투기과열지구는 지정 9년 만에 모두 사라졌다.

투기지역

집값 또는 토지가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 기획재정부 장관이 지정하는 지역.

투기지역은 2003년부터 도입된 제도로, 부동산가격상승률(국민은행이 발표하는 도시주택가격동향) 등을 감안하여 기획재정부 장관이 「부동산가격안정심의위원회」의 심의를 거쳐 지정한다. 투기지역으로 지정되면, 이 지역에 소재하는 부동산의 경우 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하고, 탄력세율까지 적용해 세금을 무겁게 매기게 된다.

투기지역은 '부동산가격 상승률이 물가상승률보다 높은 지역으로 대통령령이 정하는 기준과 방법에 의해 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우'로 규정했다.

투기지역 지정제도는 주택투기지역과 토지투기지역으로 나뉘며, 행정구역 단위로 지정된다. 그러나 투기지역 지정 6월이 지난 뒤 누계가격상승률이 전국 평균 이하이거나 최근 3월간 누계가격상승률이 전국 평균 이하로 떨어지면 해제된다. 투기지역으로 지정되면 거래 가격을 실거래가로 신고해야 한다.

서울의 대표적인 투기지역인 강남구, 서초구, 송파구가 2012년 5월 투기지역에서 해제되었다.

■ 토지투기지역

직전 월의 지가상승률이 전국소비자물가 상승률보다 30% 이상 높고, 직전 2개월 월평균 지가상승률이 전국 지가상승률보다 30% 이상 높거나 직전 월 이전 1년간의 지가상승률이 직전 월 이전 3년간 연평균 전국 지가상승률보다 높은 지역이 대상이다. 단, 재개발ㆍ재건축ㆍ신도시 등의 후보지의 경우 최근 2개월 평균 상승률이 아닌 직전 1개월 상승률만으로도 투기지역 지정이 가능하다.

토지투기지역으로 지정되면 해당 토지는 물론 주택을 제외한 지상의 각종 시설물도 양도 시 실거래가 위주로 양도세가 부과된다.

■ 주택투기지역

직전 월의 주택매매가격 상승률이 전국소비자물가 상승률보다 30% 이상 높고, 직전 2개월 월평균 주택매매가격 상승률이 전국주택매매가격 상승률보다 30% 이상 높거나 직전 월 이전 1년간의 주택매매가격 상승률이 직전 월 이전 3년간 연평균 전국주택매매 가격상승률보다 높은 지역이 지정 대상이다. 단, 재개발ㆍ재건축ㆍ신도시 등의 후보지의 경우 최근 2개월 평균 상승률이 아닌 직전 1개월 상승률만으로도 투기지역 지정이 가능하다.

주택투기지역으로 지정되면 주택 및 주택부속토지의 양도 시 실거래가로 양도세가 부과된다.

일단, 대규모 개발사업이 예상되는 지역은 투기지역 지정 요건을 강화, 집값ㆍ땅값이 물가를 추월하는 지역의 경우 그 즉시 투기지역으로 지정된다.