주택(아파트) 경매 처분된 경우 임차인의 장기수선충당금은 누가 지불해야하나

주택(아파트) 경매 처분된 경우 임차인의 장기수선충당금은 누가 지불해야하나

주택법 제51조, 장기수선충당금의 적립은 장기수선충당금 관리주체는 장기수선계획에 의하여 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 당해 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다고 되어 있습니다.

주택법 시행령 제58조 제2항 관리주체가 관리비와 별도로 징수하게 되면 많은 관리 인력이 필요하여 관리비도 증가하게 되므로 자체 규약 또는 관행으로 세입자가 일반 관리비와 같이 납부한 후 임대차 종료시에 소유자에게 청구하여 받아 가는 게 관행으로 운용되고 있습니다.

건축의 연식에 따라 2~3천원에서 많게는 2~3만원으로 매월 부과되는 금액으로 거주기간이 길 경우 무시할 수 없는 금액이 되기에 관리비 정산 시 다툼의 대상이 되기도 합니다.

주택법시행령 제66조 5항 공동주택의 사용자는 그 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있도록 규정을 하고 있습니다.
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아파트 전세, 월세를 사는 세입자가 이사할 경우에는 소유자에게 장기수선충당금을 되돌려 받을 수 있습니다.

본인이 소유한 아파트에 거주하다가 매매시 관리비 장기수선충당금은 잔금일을 기준으로 이전까지는 매도인이 부담하고 그 이후에는 매수인이 부담하는 것입니다.

그런데 그 주택이 경매로 매각되는 경우
​관리비 정산 시 장기수선충당금은 전 소유자 또는 낙찰자 중 누가 부담해야되는가의 문제가 발생하게 됩니다. 관리비 미납 시 낙찰자에게 부담되는 공용부분의 관리비로 보아야 할 것인가? 또는 임차인이 낙찰자에게 장기수선충당금으로 유치권을 주장할 수 있는가?

아파트 관리비에서 장기수선충당금은 공용부분에 대한 비용이긴 하지만 판례상 경락인은 공용부분의 미납 관리비에 대해서만 책임지는 것이지 임차인이 지불 하였던 장기수선충당금의 채권 채무 관계는 전소유자와 임차인 사이에서만 주장할 수 있는 부분이므로 경매 낙찰자가 임차인의 장기수선충당금을 인수할 책임은 없다고 보시면 됩니다.

아파트 관리비 장기수선충당금은 낙찰자가 부담할 유치권에 해당되지도 않습니다.

​왜냐하면 유치권이란?
실현된 공사대금에 대해서 지급받지 못한 채권자가 점유를 하면서 발생되는 것에 불과하지 장래 수선을 위해서 적립하고 있는 장기수선충당금은 유치권이 아니어서
​임차인이 전 소유자에게만 청구할 수 있는 일반 채권에 지나지 않는 다는 사실 알아 두셔도 좋을 것 같습니다.
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이상으로 아파트 전세, 월세 ,매매시 장기수선충당금 납부 주체가 누구인지에 대해 확실하게 인지하시고, 아파트가 경매로 부동산을 취득한 경우에 중개를 하는 경우 업무에 참고하시길 바랍니다.