약정해제권에 의한 계약파기시 해약금의 기준

약정해제권에 의한 계약파기시 해약금의 기준

 

 

 

 

 

부동산 매매 계약시 장래 일정한 금원 지급을 조건으로 계약을 해제할 수 있는 권리를 약정하고, 계약금을 해약금으로 정하

는 경우가 많다. 이를 약정해제권이라 한다. 이번 시간에는 약정해제권의 요건과 효과, 해약금으로 약정된 계약금이 일부만

지급된 경우 계약 파기시 해약금의 기준에 대해 정리해 보겠다.

◇약정해제권 행사의 요건과 효과

부동산 매매 계약 시 계약서에 별도의 약정해제권 약정이 없다고 하더라도 계약금이 교부된 경우에는 원칙적으로 약정해제

권이 있는 것으로 추정된다.
위와 같이 계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정되므로, 당사자 중 어느 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금의 교부자(매

수인)는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 계약금의 수령자(매도인)는 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.
여기서 이행에 착수한다는 것은 단순히 이행의 준비를 하는 것으로는 부족하고 이행행위 자체를 착수하는 것을 말한다. 즉

객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무 행위의 일부를 하거나(예를 들어 중도금의 지급, 목적물의 인도 등), 이행

에 필요한 전제행위를 하는 것(예를 들어 잔대금을 준비하고 등기절차를 밟기 위하여 등기소에 동행할 것을 촉구하는 것 등)

을 말한다.
그리고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도, 당사자가 채무의 이행기 전에는 이행에 착수하지 않기로 특약을 하는 등 특

별한 사정이 없는 한, 약정된 이행기 전에 이행에 착수할 수 있고, 그러한 경우 상대방은 약정해제권을 행사할 수 없다.
계약금의 교부자(매수인)는 의사표시만으로 해제권을 행사할 수 있지만, 계약금의 수령자(매도인)은 계약해제의 의사표시

와 함께 받은 계약금의 배액을 제공해야만 약정해제권 행사의 효력이 발생한다. 즉 매도인은 자신이 수령한 계약금의 배액

을 매수인에게 상환하거나 적어도 그 이행제공을 하지 않으면 계약을 해제할 수 없다. 이행제공을 하면 되는 것이므로, 상대

방이 이를 수령하지 않을 때 공탁까지 할 필요는 없다.

◇약정된 계약금 중 일부만 지급된 경우 계약 파기시 해약금의 기준
예를 들어, 부동산 매매계약시 계약금을 1억 5000만원으로 하되 그 중 5000만원은 계약 당일에, 나머지 1억원은 다음날 지

급하기로 약정하고, 계약서에 “매수인이 잔금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을

포기하고 이 계약을 해제할 수 있다.”고 규정했다고 가정해보자. 매수인이 계약당일 5천만원을 지급하고, 아직 1억원을 지급

하지 않은 상태에서, 매도인이 약정해제권에 기해 계약을 파기하기 위해서는 어떻게 해야할까? 매도인이 받은 5000만원의

배액인 1억원만 배상하면 될 것인지, 아니면 매도인이 받은 돈은 5000만원이지만 약정된 계약금이 1억 5000만원이므로, 1

억 5000만원의 배액인 3억원을 배상해야 될지가 문제되는데, 대법원은 후자가 맞다고 판시하였는바, 그 판결내용을 소개해

보겠다.
대법원은 “약정된 계약금 중 일부만 지급된 경우 수령자(매도인)가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기

준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정된 계약금’이라고 봄이 타당하다. ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만

을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부

받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때

문”이란 취지로 판시하였다.(대법원 2015.4.23. 선고 2014다231378 판결)