임대차 계약의 종류

   

임대차 계약의 종류

● 전세 : 임대차 계약을 할 때 보증금을 집주인에게 주고 나갈 때 집주인에게 보증금을 그대로 돌려받는 임대차 계약을 말합니다.

예] 임대차 계약 당시 보증금 5,000만원 → 해당 주택에서 나갈 때 보증금 5,000만원

● 월세 : 임대차 계약을 할 때 보증금을 집주인에게 주고 매달 보증금과 별도로 세를 내는 임대차 계약을 말합니다.

예] 임대차 계약 당시 보증금 2,000만원/ 월세30만원 → 해당 주택에서 나갈 때 보증금 2,000만원

● 반전세 : 월세의 한 종류로 임대차 계약을 할 때 월세처럼 집주인에게 보증금을 주고 매달 보증금과 별도로 세를 내는 임대차 계약을 말하는 것으로 보증금과 매달 지불하는 월세의 비율이 거의 5:5, 6:4, 4:6인 경우를 말합니다.

예] 임대차 계약 당시 보증금 5,000만원/ 월세50만원 → 해당 주택에서 나갈 때 보증금 5,000만원

● 무보증월세(달세, 깔세) : 월세의 한 종류로 임대차계약 당시 집주인에게 보증금은 주지 않고 대신 1년~2년치 월세만을 한번에 지불하는 임대차 계약을 말합니다.

예] 임대차 계약 당시 보증금 0원/ 1년치 세 1,200만원(월세100만원) → 해당 주택에서 나갈 때 보증금 0원

반전세 계약시 체크사항

● 진짜 집주인인지 확인

임대차 계약시 집주인이라고 하는 사람의 주민등록증을 건네 받아 전화 ‘1382’나 ‘민원24’ 인터넷 또는 어플을 통하여 진짜 집주인인지 확인해 봐야 합니다. 그러나 주민등록증이 위조된 경우 이러한 방법만으로는 진짜 집주인인지를 정확하게 확인할 수 없을 수도 있으므로 집문서인 ‘등기권리증’이나 부동산 세금납부 영수증 또는 관리비 영수증 등을 가지고 있는지 그리고 해당 등기권리증이나 영수증 상의 이름과 집주인이라고 주장하는 사람의 주민등록 상의 이름과 주민등록번호 등이 일치하는지도 확인해야 합니다.

● 근저당권설정금액 확인

반전세의 경우 일반 월세에 비해 보증금의 액수가 크기 때문에 해당 주택에 설정되어 있는 근저당권의 액수가 많은 경우 보증금 전액을 보장 받지 못할 수도 있습니다. 그러므로 계약 당시와 잔금을 지불할 때 모두 해당 주택의 ‘등기사항전부증명서’ 발급 받아 근저당권설정액이 증가하지 않았는지 반드시 확인해봐야 합니다. 또한, 계약하고자 하는 주택의 근저당권설정액(채권최고액)과 보증금액을 합한 금액이 해당 주택가격의 60%가 넘는 경우에는 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 참고로 일부 집주인이나 중개업자 중에는 ‘등기사항전부증명서’ 상에 채권최고액은 많으나 그 동안 빚을 갚아서 실제 채권액은 얼마 되지 않으므로 임대차계약을 해도 괜찮다고 주장을 하는 경우도 있으나 집주인은 근저당권설정기간 중에 얼마든지 다시금 채권최고액까지 대출을 받을 수 있으므로 반드시 채권최고액에 자신의 보증금을 합한 금액을 기준으로 임대차 계약여부를 결정해야 합니다. 
*채권최고액 : 대출원금과 이자를 합한 금액으로 채권최고액의 70%정도가 실제 대출받은 원금입니다.

● 전입신고와 확정일자가 가능여부 확인

오피스텔의 경우 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받게 되면 오피스텔 주인은 세무서로부터 환급 받은 건물가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 반납해야 합니다. (2014년 4월 30일 ‘상가에서 월세를 받는다면 임대사업자등록은 필수!’ 참조) 이러한 이유로 임차인으로 하여금 전입신고와 확정일자를 받지 못하게 하는 경우가 있습니다. 보증금의 액수가 큰 반전세 임차인은 이러한 경우 ‘임차권설정등기’를 해야 자신의 보증금을 보장 받을 수 있는데 이때 ‘임차권설정등기’가 가능한지 또한, 설정 비용을 오피스텔 주인이 부담할 수 있는지 등을 확인해야 합니다.
*월세의 경우에는 ‘임차권설정등기’ 전세의 경우에는 전세권설정등기’

집수리 비용 부담기준

지금까지 전세는 큰 하자가 아닌 이상 임차인이 자신의 비용을 들여 집을 수리하고 월세는 사소한 것도 집주인이 수리를 해 준다고 알고 있는 경우가 많습니다. 그러나 전세, 월세, 반전세, 무보증월세 모두 집의 건축 연수가 오래 되었거나 시설들이 노후화된 경우 또는 집이나 시설들 자체의 결함에 의해 수리가 필요한 경우에는 집주인이 수리 비용을 부담해야 하며, 임차인의 과실로 인해 수리가 필요한 경우에는 임차인이 수리 비용을 부담해야 합니다.

반전세 복비계산법

*임대차 계약 중개수수료율

임대차 등 (매매·교환 이외의 거래)	5천만원 미만	0.5%	20만원	● 거래금액 - 전세 : 전세금(보증금) -월세(차임이 있는 경우) : 보증금 + (월세 × 100)  단, 거래금액이 5천만원 미만일 경우 :  보증금 + (월세 × 70)
	5천만원 이상~ 1억원 미만	0.4%	30만원
	1억원 이상~ 3억원 미만	0.3%	없음
	3억원 이상	()%		● 거래금액의 1천분의 8이하에서 중개의뢰인과 중개업자가 협의하여 결정함.  단, 중개업자는 자기가 요율표에 명시한 상한요율을 초과할 수 없음.

반전세의 경우 앞서 언급한 것처럼 월세의 한 종류이기 때문에 중개수수료를 계산할 때는 보증금+(월세×100)의 금액을 산출한 뒤 해당 금액이 속하는 구간의 요율을 곱하여 중개수수료를 계산합니다.

예] 보증금 5,000만원 / 월세 50만원 인 경우 
5,000만원 + (50만원×100) = 1억원 이므로, 1억원×0.3% = 30만원

또한, 보증금+(월세×100)의 금액이 3억원을 넘을 경우에는 중개의뢰인과 중개업자가 협의하여 결정하도록 되어 있으므로 지역에 따라 최대 0.8%를 적용 받을 수도 있고 0.8%의 중간인 0.4~0.5%를 적용 받을 수 있습니다.

확정일자 받는 방법

잔금을 집주인에게 주기 전에 ‘등기사항전부증명서’를 발급 받아 확인한 결과 근저당권설정금액에 변동이 없다면 잔금을 집주인에게 줍니다. 그리고 임대차계약서를 가지고 해당 주택을 관할하는 동주민센터(동사무소)에 방문하여 전입신고를 하고 이때 함께 임대차계약서에 확정일자를 받으면 됩니다. 만약에 보증금의 증가 또는 감소에 의한 재계약의 경우 다시금 확정일자를 받아야 합니다. 개중에는 다시금 확정일자를 받게 되면 전에 받았던 확정일자가 효력을 잃는 것으로 알고 있으나 전에 받았던 확정일자는 그 당시의 보증금을 보호해 주는 것이며 이번에 새로 받는 확정일자는 현재의 보증금을 보호해 주는 것입니다. 그러므로 보증금의 증가 또는 감소에 의한 재계약의 경우 다시금 확정일자를 받아야 합니다.