사업지 물건이 들어왔을때 약식 검토방법

사업지 물건이 들어왔을때 약식 검토방법

 

1. 우선 해당토지의 토지이용계획등을 확인하여 토지의 기초자료를 수립하시고...

   (공시지가, 지목, 대상지의 도시계획 현황 등) -> 이 자료는 '토지이용규제'를 검색하시면 해당 싸이트가 나오네요..

   참고 싸이트 :   http://luris.moct.go.kr/web/index.jsp 

2. 대상지에 대한 상품구성 : 건축법 및 입지에 따른 권장용도 또는 불허용도등을 사전 확인하시어

   개략적인 건축물의 연면적을 가늠하시되 (통상 가설계까지 접수하면 좋지만) 그렇지 않을 경우는

   약식으로 지상층 연면적(해당토지의 용적률 X 대비면적 X 90% -> 약식입니다)을 산정하시어

   지상층 연면적 대비 30%를 지하층 면적으로 가정치를 두시고

3. 전체연적이 확정되었으니, 위에서 답변하신 것처럼 주변 유사사례상품 등을 확인하여 분양가능 적정선을 확인하세요

4. 자 그러면, 분양(예정)가액이 추정되었으로 약식으로 사업성 검토를 하면 되요..

5. 결론 도출은 님께서 Comment로 보고하시면 되고요 

예 ;

⇒ 수도권에 일반주거지역 제3종 / 대지면적 5000평 / 공동주택 개발을 가정하면

1. 우선 일반주거지역 제3종이니 용적률을 250% 적용(해당 자치단체 도시계획조례를 확인하시기 바랍니다)

2. 대지면적 중 실사용면적을 90%를 가정치를 두시면 사업대지면적은 5,000평 X 90% = 4,500평

  ** 인허가시 조경이나 기타 조건부 제약때문에 약식을 적용합니다.  

3. 지상층 연면적 = 4,500평 X 250% = 11,250평

4. 지하층 면적 =  11,250평 X 30% = 3,375 평

  (아파트의 지상녹지율에 따른 2008년 ~ 2009년 분양공동주택의 경우 지상대비 지하의 면적비율이 약 25~33% 전후더군요)

5. 사업면적 = 14,625평 (지상층 면적 + 지하층 면적)

6. 매출기준은 지상층 면적대비 분양예정 평당가를 적용하시어 산정하시고

   (예) 11,250(지상층 면적) X @900(분양예정가액)만원/평 = 900억

  ** 지하층은 전체공유로 가정합니다. 

7. 투입비를 산정하시면 개략적인 사업성이 나오죠

   (예) 토지비 = 실취득원가 X 120%를 적용하시죠 (이전비용 외 보유과세 / 기타 제비용 등) => 약식 비율입니다.

         공사비 = 300~320만원/평 기준 적용하시고 부대비용(설계/감리/인허가 등 제비용) 공사비 총액대비 25%를 적용하시면 됩니다.

 

     토지취득평당가 : 300만을 가정하면

                             토지관련 제비용은 = 300만원 X 120% = 5,000(평) X 300(만원/평) X 120% = 180억원

     직접공사비를 산정하면 =   14,625평 X 320만원/평 = 468억원

   

     간접공사비 등 = 직공비 X 25% = 468억 X 25%  = 115억원

 

8. 총매출은 900억이고 투입은 (토지비 + 직공비 + 간접공사비 = 180+468+115= 760억원)   = 140억원 (세전 15.5%)

 

세전 수익율은 15%선을 유지하세요. 왜냐하면 금융비용 외 분양에 따른 중도금 무이자 또느 후불제등 우발 금융비용을 Hedging 하기 위해서입니다.

 

결국 15%수익율이 나오도록 하려면 토지원가를 낮추던지 분양가를 높이던지 2가지 방법이 있겠죠!!