공장저당권의 설정방법

공장저당권의 설정방법

 

 1. 공장저당권도 채권자와 담보제공자가 저당권설정계약을 체결하고 이를 건물등기부 또는 토지등기부에 등기함으로서 설정되는 점은 다른 목적물에 대한 저당권의 경우와 같다. 그러나 공장저당권의 설정등기를 신청함에 있어서는 공장에 속하는 토지 또는 건물에 설치한 기계, 기구, 기타 공용물로서 공장저당법 제4조 또는 제5조에 의하여 저당권의 목적이 되는 것의 목록을 제출하여야 하는 바(공장저당법 제7조 제1항), 이 점이 공장저당권설정에 있어 특수한 점이다.

 

  2. 이 목록은 실무상 기계, 기구목록 또는 제7조 목록이라고 불리우고 있는데 이 목록의 제출이 있으면 등기공무원은 토지 또는 건물에 관한 저당권의 등기사항 말미에 이러한 목록의 제출이 있었다는 사실을 부기하여야 하며 그 부기가 있으면 이 목록은 등기부의 일부가 되고 그 기재는 등기로 보게 된다.(공장저당법 제7조 제2항, 제47조)

 공장저당권의 효력이 미치는 목적물의 범위

 

  1. 공장저당은 민법상 부동산에 관한 일반저당권과 같이 토지 또는 건물에 관하여 저당권을 설정하는 것이므로, 공장에 속하는 토지 또는 건물에 설정된 저당권은 그 토지 또는 건물 위에 효력이 미치는 것은 당연하다. 그 공장에 속한 토지에 설정된 저당권은 그 토지상의 건물에는 미치지 아니하고 그 반대의 경우도 토지와 건물이 별개의 부동산으로 취급되는 만큼 당연하다.

 

 2. 즉 공장의 소유자가 공장에 속하는 토지에 설정한 저당권의 효력은 건물을 제외한 그 토지에 부가되어 일체를 이루는 물건과 그 토지에 설치된 기계, 기구, 기타 공장공용물에 미친다. 그러나 설정행위에 특별한 약정이 있는 경우와 민법 제406조에 의하여 채권자가 채무자의 행위를 취소할 수 있는 경우에는 그러하지 아니하며(동법 제4조 후단), 위 규정은 공장의 소유자가 공장에 속하는 건물에 설정한 저당권에도 준용한다(동법 제5조)

 

 3. 공장저당의 효력은 공장에 속하는 토지 또는 건물에 부가되어 일체를 이루는 물건(건물에 설치된 기계, 기구, 기타의 공장의 공용물)에 미친다.(동법 제4조)

 

 이때 토지 또는 건물에 부가되어 일체를 이루는 물건이란 민법상 부합물로서 토지 또는 건물의 일부분이 되었다고 인정되는 것을 말하고, 또한 공장저당의 효력이 공장에 속하는 토지 또는 건물의 종물에도 미치는가에 대하여 공장저당법상 명문규정을 두고 있지 아니하나 전술한 바와 같이 긍정하여야 하며 판례도 같다. 이는 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에도 미친다는 민법 358조가 공장저당의 대상인 부동산에도 당연히 적용되는 것으로 보아야 하기 때문이다.

 

공장저당권 목적물의 분리

1. 공장의 소유자가 저당권자의 동의를 얻어 토지 또는 건물과 분리한 때 저당권은 그 물건에 관하여 소멸한다(공장저당법 제8조 제1항), 또한 공장소유자가 저당권자의 동의를 얻어 토지 또는 건물에 설치한 기계, 기구, 기타 물건을 분리한 경우에도 저당권은 그 물건에 관하여 소멸한다(동법 제8조 제2항)

 

 2. 공장소유자가 저당권자의 이익을 위하여 압류, 가압류 또는 가처분이 있기 전에 정당한 이유로 토지 또는 건물에 부가하여 이와 일체를 이루는 물건이나 토지 또는 건물에 설치한 기계, 기구, 기타 물건의 분리에 대하여 저당권자의 동의를 요구한 경우에는 저당권자는 그 동의를 거절하지 못한다(동법 제8조 제3항)

 

 3. 공장의 토지에 공장저당권을 설정하였는데, 기계, 기구 등의 일부가 다른 사람의 토지에 걸쳐있는 경우 공장저당권의 효력이 미친다(대판 1997.10.10. 97다3750, 공1997.11.15. 3414)

 

 대법원 1997. 10. 10. 선고 97다3750 판결 【부당이득금반환】

[공1997.11.15.(46),3414]

【판결요지】

[1] 폐수처리시설이 공장저당법에 의하여 근저당권이 설정된 공장 토지와 그에 인접한 공장 토지가 아닌 타인 소유의 토지에 걸쳐서 설치되어 있는 경우, 그것이 설치된 토지에 부합되었다고 보기보다는 그 구조, 형태 또는 기능 등에 비추어 볼 때, 공장저당의 목적인 공장에 속하는 토지와 건물 및 기계, 기구와 함께 일체를 이루는 기업시설로서 그 공장 소유자의 소유에 속한다고 봄이 상당하므로, 그 공장에 속하는 토지와 건물 및 기계, 기구 위에 설정된 공장저당권의 효력은 그 폐수처리시설에도 미친다.

 

 [2] 종물은 주물의 상용에 이바지하는 관계에 있어야 하고, 주물의 상용에 이바지한다 함은 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것을 말하는 것으로서 주물의 소유자나 이용자의 상용에 공여되고 있더라도 주물 그 자체의 효용과 직접 관계가 없는 물건은 종물이 아니다(신, 구폐수처리시설이 그 기능면에서는 전체적으로 결합하여 유기적으로 작용함으로써 하나의 폐수처리장을 형성하고 있지만, 신폐수처리시설이 구폐수처리시설 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 시설이라고 할 수 없으므로 종물이 아니라고 한 사례).

  

공장저당권의 추급력

1. 공장저당법 제9조 제1항은 동법 제4조, 제5조의 규정에 의하여 저당권의 목적이 된 물건이 제3취득자에게 인도된 후일지라도 그 물건에 대하여 저당권을 행사할 수 있다고 하여 공장저당권의 제3자에 대한 추급력을 인정하고 있다.

 

 2. 다만 공장의 소유자가 저당권자의 동의를 얻어 위 물건을 분리한 때는 동법 제8조 제1항에 의하여 그 물건에 관하여는 저당권이 소멸하므로, 추급력이 인정되는 것은 저당권자의 동의없이 제3취득자에게 인도된 물건에 한한다.

 

 3. 공장에 속하는 토지 또는 건물의 부가물이나 설치물이라도 공장저당설정 후에 분리된 것은 독립한 동산으로 거래대상이 될 수 있으므로 제3취득자가 민법 제249조 내지 제251조에 의하여 이를 선의취득하면, 공장저당권자는 그 물건에 대하여는 저당권을 행사할 수 없다.(동법 제9조 제2항)

 

 4. 위 인도된다고 하는 것은 양도나 질권설정 또는 임대 등에 의하여 소유권 또는 점유권을 제3자에게 현실적으로 인도된 것, 즉 분리한 것을 말하고, 그 물건에 대하여 저당권을 행사할 수 있다는 것은 인도된 처분행위자체의 사법상의 효력이 무효라는 뜻이 아니고 양수인이 취득하는 소유권이 저당권이라는 부담을 안고 있다는 것을 의미하는 것으로 해석한다.

 

 5. 따라서 저당권자는 물권에 기하여 그 침해의 제거나 예방을 할 수 있다. 또 보통의 저당권은 목적물을 점유할 권리는 없으므로 반환청구권은 인정되지 아니하나, 공장저당의 효력이 미치는 물건이 저당권자의 동의없이 설치된 공장으로부터 반출된 경우에는 저당권자는 그 물건의 원래의 설치장소로 원상회복할 것을 청구할 권리가 있다.

(대판 1983.8.23. 83다299)

공장저당권의 실행

 

 일괄경매의 원칙

1. 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물은 이에 설치된 공용물과 분리하여 경매할 수 없으며 일괄하여 경매신청을 하여야 하고, 그 최저경매가격도 일괄하여 정하며, 일괄한 경매가격의 신고를 받아 매각허가 한다.

   

2. 이는 공장저당법 제10조의 당연한 귀결로서 확립된 판례의 입장이다.

(대판 1992.8.29. 92마576, 대판 1985.3.14. 84마718, 대판 1971.2.19. 70마935 등)

  

 대법원 1992.8.29. 자 92마576 결정 【부동산경락불허가결정】

【결정요지】

가. 공장저당법에 의한 저당권의 실행으로 경매가 이루어지는 경우에 공장저당물건인 토지 또는 건물과 그에 설치된 기계, 기구 기타 공장의 공용물과는 유기적인 일체성이 있으므로 반드시 일괄하여 경매하여야 한다.

 

나. 공장저당법 제4조, 제5조의 규정에 의하여 저당권의 목적이 되는 것으로 목록에 기재되어 있다고 하더라도 그것이 저당권설정자가 아닌 제3자의 소유인 경우에는 위 저당권의 효력이 미칠 수 없는 것이다.

 

  대법원 1985.3.14. 자 84마718 결정 【부동산경락허가결정】

【판결요지】

공장에 속하는 토지, 건물 및 이에 첨가하여 비치된 기계, 기구등 공장의 가동, 운영에 제공되는 물건들은 모두 일체가 되어야만 비로소 기업시설로서의 특수한 가치들을 발휘하게 되고 공장저당은 위와같은 특수한 가치를 파악하여 담보화 하려는데 그 목적이 있다 할 것이므로 일단 공장저당의 목적이 된 이상 경매에 있어서도 일괄경매가 되므로써 일체를 이루고 있는 그 특수한 가치를 보유하게 될 것이고 또 이것이 사회적·경제적으로도 유익하다 할 것이어서 비록 목적물의 일부가 각기 그 소유자를 달리 한다고 하더라도 공장저장의 목적물은 분할경매를 할 수 없다.

  

 대법원 1971.2.19. 자 70마935 결정 【부동산경락허가결정에대한재항고】

【판결요지】

본법 제7조에 의하여 공장에 속하는 토지 또는 건물에 설정된 저당권의 효력은 이에 부가하여 일체를 이루는 물건과 그에 설치된 기계, 기구 기타 공장의 공용물에도 미치므로 그에 대한 경매신청에 최저경매가격 경매허가결정의 선고 등은 반드시 일괄해서 하여야 한다.

   

 

3. 판례도 공장저당법에 의한 저당권의 실행으로 경매가 이루어지는 경우에 공장저당물건인 토지 또는 건물과 그에 설치된 기계, 기구, 기타 공장의 공용물과는 유기적인 일체성이 있으므로 반드시 일괄하여 경매하여야 한다고 한다. 따라서 저당권자가 토지나 건물만을 경매함으로서 채권의 만족을 얻을 수 있는 경우에도 그의 임의적 선택에 따른 일부경매신청은 허용되지 아니한다.

   

4. 만약 채권자가 목적물 중의 일부만으로 채권의 만족이 가능하므로 그 일부에 대해서만 저당권을 실행하고자 한다면 공장저당법 제8조의 규정에 따라 토지나 건물로부터 공장공용물을 분리한 다음에 그 토지나 건물에 대하여서만 저당권을 실행할 수 있을 것이다.또 저당권자가 경매절차 중에 공장저당법 제7조 목록기재 물건 중 일부에 대하여 경매신청을 취하하더라도 이를 분리할 수 없고, 일괄하여 경매절차를 진행시켜야 한다.

   

5. 공장에 속하는 토지 또는 건물에 관하여 선순위 또는 후순위의 보통저당권이 설정되어 있는 경우에 이러한 보통저당권자가 경매신청을 하는 때에도 위 경매에 의하여 목적부동산은 그 공용물과 함께 매각되어야 하므로 그 신청시 기계, 기구목록도 함께 제출하여 신청하여야 할 것이다. (대판 1972.6.16. 71마546)

  

 대법원 1972.6.16. 자 71마546 결정 【부동산경락허가결정에대한재항고】

【결정요지】

토지건물에 대한 보통저당권이 설정되어 있고 토지 건물위에 공장저당법 제7조에 의한 공장저당권이 설정되어 있을 경우 보통 저당권자가 토지, 건물에 대한 경매신청을 하면 그 토지, 건물과 더불어 그 기계, 기구등도 같이 경매하여야 한다.

   

6. 이때 보통저당권자가 기계, 기구목록을 제출하지 아니하여 그 토지나 건물에 대하여서만 경매개시결정을 하였다고 하더라도 , 그 개시결정에 따른 압류의 효력은 그 공용물에도 미치고, 경매법원이 경매개시결정시 첨부한 목록에서 설치된 공용물의 일부를 누락한 경우에도 기본된 토지나 건물에 대한 경매개시결정의 효력은 당연히 공용물에까지 마치므로, 이러한 기계, 기구 등에 관하여 별도로 경매개시신청을 할 필요는 없고, 경매법원이 이를 함께 평가시켜 경매를 진행하면 족하다.

(대판 2000.4.14. 99마2273, 공2000.6.15. 1230)

  

대법원 2000. 4. 14. 자 99마2273 결정 【부동산낙찰허가경정】

【결정요지】

공장저당법 제4조, 제5조는 공장에 속하는 토지 또는 건물에 설정한 저당권의 효력은 그 토지 또는 건물에 설치된 기계·기구 기타의 공장공용물에 미치고, 같은 법 제10조 제1항은 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물에 대한 압류의 효력이 공장공용물에 미친다고 하여 집행의 불가분성을 규정하고 있으므로, 법원의 경매절차에서 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물에 대한 경매개시결정이 내려져 위 토지 또는 건물이 압류된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물과 함께 그 공장공용물도 법률상 당연히 일괄경매되어 경락허가결정도 일괄하여 이루어지는 것이고, 경매법원이 경매개시결정에서 공장공용물을 경매목적물로 명시하지 아니하거나 경매목적물의 감정평가와 물건명세서에서 이를 누락하였다고 하여도 이를 달리 볼 것은 아니라 할 것이며, 경매법원이 경락허가결정에서 그 목적물을 표시함에 있어 공장공용물을 누락하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 이는 오기 기타 이에 유사한 오류가 있음에 불과한 것으로서 경매법원은 이를 보충하는 경정결정을 할 수 있다.