개발제한구역내 이축권

   개발제한구역내 이축권

 

 

딱지, 코흘리개 시절 누구나 한번은 가지고 놀았던 추억 속의 물건 만이 아니다.

부동산에는 속칭 딱지라는 명칭으로 회자되는 서로 다른 개념들이 다수 존재한다.

일반적으로 부동산에서 딱지는 택지개발사업, 도시개발사업, 도시 및 주거환경정비사업 등과 같이 수용방식으로 공익목적의 개발사업이 진행되는 경우, 사업시행자가 토지 등 소유자 및 세입자에게 보상금과 더불어 보상 차원에서 지급하는 권리를 의미한다.
더불어 개발제한구역 내에서 주택신축이 가능한 이축권 또한 딱지라 일컬어진다.

근래 외지인의 토지거래가 엄격히 제한되는 개발제한구역에 건축을 할 수 있는 이축권에 대한 관심이 높아지고, 도시 인근 녹지지역으로의 투자수요와 맞물려 높은 프리미엄이 형성되고 있다.

개발제한구역 내에서는 원칙적으로 주택이나 건축물의 신축이 매우 까다롭다.

허나 다음의 경우에는 신축이 가능한데 개발제한구역 지정당시부터 지목이 대인 토지와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존의 주택이 있는 토지의 경우가 이에 해당한다.

또한 농업인에 해당하는 자로서 개발제한구역 안에서 기존의 주택을 소유하고 거주하는 자가 영농의 편의를 위해 자기소유의 기존 주택을 철거하고 자기소유의 농장이나 과수원 안에 주택을 신축할 수가 있다.

 

다음으론 공익사업과 재해로 인한 이축인데 주택의 소유자가 철거일 또는 재해를 입게 된 날 당시의 자기소유 토지로 기존 주택이 소재하는 시·군·구(자치구)내의 지역이나 연접된 시·군·구로서 기존주택으로부터 2km 이내인 지역으로

이축하는 경우 신축이 허용된다. 마지막으로 주거환경이축으로 외딴집,

고속도로 또는 철도변에 있는 주택 등 주거환경이 심히 불량한 경우이다.

음식점을 신축할 수 있는 조건은 개발제한구역 내 5년 이상 거주자 또는 지정당시 거주자이어야 한다.

이 경우 건축물의 연면적은 300㎡이하이어야 하며, 인접한 토지를 이용하여 200㎡ 이내의 주차장을 설치할 수 있는데 음식점을 다른 용도 변경하는 경우에는 주차장 부지는 원래의 지목으로 환원된다.

농림수산업용 시설은 개발제한구역 안에서 농림업 또는 수산업에 종사하는 자가 설치하는 경우 큰 제한은 없으나

축사 1,000㎡ 이하, 버섯재배사 500㎡ 이하, 콩나물재배사 및 동물사육시설은 300㎡ 이하로 면적이 제한되고 개발제한구역 안에서 주택을 소유하면서 거주하는 1가구당 1개의 시설만 건축할 수 있다.

이처럼 극히 제한적인 조건 때문에 원주민으로부터 이축권을 구입, 원주민의 명의로 증·개축하거나 이축을 한 후 자신의 명의로 소유권을 이전하는 방식은 외지인이 개발제한구역에서 투자할 수 있는 유일한 대안이 되고 있다.

허나 이축권 매입 시 매우 주의를 기울여야하는데, 위에서 언급한 바대로 이축권의 대상이 되는 지의 진위여부를 토지대장 및 개발제한구역 건축물관리대장, 재산세 과세대장 및 과세영수증 등 입증서류를 통해 확인하고

해당 시·군의 담당부서에 문의해야 하며 기존 토지의 이축권 행사여부 등도 필히 체크해야 할 것이다.  

또한 건축에 필요한 여타사항은 일반건축물과 다르지 않아서 건축법 등 타법에 저촉되는 사항을 확인하는 것은 기본이라 하겠다. 이축권 매입을 위한 계약 시에도 원주민이 건축허가까지 받아주고 소유권을 이전해준다는 특약을

달아 사후에 발생할 수 있는 문제의 소지를 없애야 할 것이다.