부동산공법 기본 길라잡이
전분기 땅값 상승률이 같은기간 전국 소비자물가 상승률보다 30%이상 높은 지역으로
이 기간 땅값 상승률이 전국 평균상승률보다 30%이상 높거나 지난 1년간 연평균 상승률이
최근 3년간 전국의 평균 상승률보다 높은 지역이 지정대상이다.
주택의 가격 상승률이 타지역대비 현격하게 높은 지역으로 투기수요가 우려되는경우
건설교통부장관 or 시,도지사가 지정하는 것이다. 주로 다음과 같은 상황에서 투기과열지구로 지정된다.
2. 전용면적 25.7평 이하 주택의 경쟁률이 10:1을 초과할 경우
3. 신도시 개발 등으로 투기가 우되는경우
1. 아파트 공급계얄일로 주택의 소유권등기가 끝날때 까지 분양권전매 불가능하다.
2. 1가구 2주택자이거나 5년내 아파트당첨 사실이 있거나 2002년 9월 5일 이후 청약저축 가입자가
3. 주상복합건물, 오피스텔도 입주자를 공개모집해야한다.
4. 투기과열지구에서 재건축을 할때 재건축조합을 설립하게 되는데 조합원의 자격을 양도할
2008년 초까지 전국에 걸쳐 투기과열지구가 퍼져 있었으나 MB정권에서 정채을 바꿔
| [연합뉴스2008-01-26 기사 발췌] 지방 주택투기지역.투기과열지구 전부 해제
서울 - 재정경제부는 25일 부동산가격안정심의위원회를 열어 주택 6개 지역과 토지 2개 지역의 투기지역 지정을 해제하고, 신규로 1개 주택투기지역을 지정했다고 밝혔다.
이번에 주택투기지역에서 해제된 곳은 충남 천안시.아산시, 울산 남구.중구.동구.북구 등으로 이번 조치로 서울.경기.인천 등 수도권을 제외한 지방 주택투기지역은 모두 해제된다. 또 토지 투기지역이었던 충남 태안과 경남 진주도 이번에 투기지역에서 벗어났다. |
분양되는 주택에 당첨된 후 일정기간동안 팔지 못하도록 하는 조치이다.
청약저축이다. 청약부금을 통해서 분양받은 입주권을 분양권이라 한다.
2003년 부터 아파트 당첨자가 등기를 완료된 뒤에야 매매가 가능하도록 바뀌었고
2004년 부터 투기과열지구의 20가구 이상 주상복합아파트에 대해서도 분양권 전매가 금지되었다.
미등기 전매 :
어떤 부동산을 갑->을->병의 순으로 매도를 해야 정상적인 매매거래인데
중간에서 을이 장난을 쳐 갑과 병이 바로 거래하는 형식으로 위장매매를 통해 을이 매도 차익을 남기고
세금도 안내는 불법 거래를 말한다.
토지거래허가구역'이 무엇인지 이번에도 쉽게 알아보자
'나라에서 특정 지역을 토지거래 허가구역으로 지정하였다.
또는 '이지역은 토지거래 허가구역이다.' 라는 말을 자주 듣는다.
쉽게말하면 '이땅은 향후 개발 예정입니다. 해서 땅투기가 예상되어 구역을 정해놓고 감시하겠습니다.
이제부터 허가 받고 거래하십시오.' 하는 법입니다.
일단 지정이 되면 매매나 이미 허가받은 사항에 대한 변경을 할때등 무엇이든
해당관청의 허가를 받아야만 하는 상황이 발생합니다.
'허가구역안에 있는 토지를 해당 관청(시,군,구청)에 서 허가받지 않고 서로 거래를 하게 되면
● 필요서류
- 토지거래계약허가신청서
- 농업경영계획서(농지 취득시)
- 임업경영계획서(임야 취득시)
- 토지의 (개발)이용에 관한 계획서
- 토지취득에 필요한 자금조달 계획서
토지거래허가구역이라도 무조건 허가를 받아야 하는건 아니다. 해당용도지역 마다 기준이 다르다.
| 구 분 | 허가대상 면적 | 비 고 | |
| 도시지역 | 주거지역 | 180㎡ 초과 | |
| 상업지역 | 200㎡ 초과 | ||
| 공업지역 | 660㎡ 초과 | ||
| 녹지지역 | 100㎡ 초과 | ||
| 용도 미 지정 | 90㎡ 초과 | 개발제한구역 포함 | |
| 도시지역이 아닌 지역 |
농 지 | 500㎡ 초과 | |
| 임 야 | 1,000㎡ 초과 | ||
| 기 타 | 250㎡ 초과 | ||
| 재정비촉진지구 | 전지역 | 20㎡ 이상 | 뉴타운사업 예정지역 |
| ※ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (참조문) |
제118조 (토지거래계약에 관한 허가)
①허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을
이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는
계약(예약을 포함한다. 이하 '토지거래계약'이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로
대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.
허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.
②경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 대통령령이 정하는
용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관하여는 제1항의 규정에 의한 허가를 요하지 아니한다.
③제1항의 규정에 의한 허가를 받고자 하는 자는 그 허가신청서에 계약내용과
그 토지의 이용계획·취득자금 조달계획 등을 기재하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.
이 경우 토지이용계획·취득자금 조달계획 등에 포함되어야 할 사항은 건설교통부령으로 정한다.
다만, 시장·군수 또는 구청장에게 제출한 취득자금 조달계획의 변경이 있는 경우에는
취득토지에 대한 등기일까지 시장·군수 또는 구청장에게 그 변경사항을 제출할 수 있다.
<개정 2005.12.7>
④시장·군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의한 허가신청서를 받은 때에는
「민원사무처리에 관한 법률」의 규정에 의한 처리기간 내에 허가 또는 불허가의 처분을 하고,
그 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 서면으로 통지하여야 한다.
다만, 제122조의 규정에 의하여 선매협의절차가 진행중인 때에는 위의 기간 이내에
그 사실을 신청인에게 통지하여야 한다.
<개정 2005.12.7>
⑤제4항의 규정에 의한 기간 이내에 허가증의 교부 또는 불허가처분사유의 통지가 없거나
선매협의사실의 통지가 없는 때에는 당해 기간이 만료한 날의 다음날에
제1항의 규정에 의한 허가가 있는 것으로 본다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 지체없이
신청인에게 허가증을 교부하여야 한다.
⑥제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.
⑦제2항의 규정에 의한 토지의 면적 산정방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제119조 (허가기준) 시장·군수 또는 구청장은 제118조의 규정에 의한 허가신청이
다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 허가를 하여서는 아니된다. <개정 2007.1.19>
1. 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지이용 목적이 다음 각목의 1에 해당되지 아니하는 경우
가. 자기의 거주용 주택용지로 이용하고자 하는 것인 경우
나. 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장·군수 또는
구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하고자 하는 것인 경우
다. 허가구역안에 거주하는 농업인·임업인·어업인 또는 대통령령이 정하는 자가 당해
허가구역안에서 농업·축산업·임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 것인 경우
라. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 그 밖의 법률에 의하여 토지를
수용 또는 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우
마. 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률의 규정에 의하여 지정된
지역·지구·구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하고자
하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우
바. 허가구역의 지정당시 당해 구역안에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하고자
하는 것인 경우 또는 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 행하는 자가 그 사업에
이용하고자 하는 것인 경우
사. 허가구역안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서
대통령령이 정하는 용도에 이용하고자 하는 것인 경우
2. 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지이용목적이 다음 각목의 1에 해당되는 경우
가. 도시계획 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우
나. 생태계 보전 및 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 초래할 우려가 있는 경우
3. 그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 아니하다고 인정되는 경우
즉 전(밭), 답(논), 대지(집지을땅),과수원 이런 식으로 쉽게 생각하시면 되겠습니다.
그런데 조금전 '필지'라는 말이 나왔습니다.
예를들어 우리동네 땅 3필지를 모두 매입해서 합해버리면 한필지가 되기도 하고
이를 '합필(合筆)'이라 하고, 한 필지를 각각 쪼개어 팔아서 여러 필지로 만들 수 있는데 이것을
'분필(分筆)'이라고 한답니다.
<= 중요하지 않습니다.
|
지목 => 해당 필지의 사용용도
지번 => 필지에 부여하여 지적공부에 등록한 번호를 말합니다.
번지 => 행정구역에 대한 편의적 측면에서 부여한 번호로 우편물배달, 동사무소 주소관리, 등록등을 하기위해 부여되는 숫자입니다. |
| ※ 지목의 종류 및 도면에 표기하는 부호 |
| 번호 |
지목 | 부호 | 번호 | 지목 | 부호 |
| 1 | 전 | 전 | 15 | 철도용지 | 철 | |
| 2 | 답 | 답 | 16 | 제방 | 제 | |
| 3 | 과수원 | 과 | 17 | 하천 | 천 | |
| 4 |
목장용지 |
목 | 18 | 구거 | 구 | |
| 5 | 임야 | 임 | 19 | 유지 | 유 | |
| 6 | 광천지 | 광 | 20 | 양어장 | 양 | |
| 7 | 염전 | 염 | 21 | 수도용지 | 수 | |
| 8 | 대 | 대 | 22 | 공원 | 공 | |
| 9 | 공장용지 | 장 | 23 | 체육용지 | 체 | |
| 10 | 학교용지 | 학 | 24 | 유원지 | 원 | |
| 11 | 주차장 | 차 | 25 | 종교용지 | 종 | |
| 12 | 주유소용지 | 주 | 26 | 사적지 | 사 | |
| 13 | 창고용지 | 창 | 27 | 묘지 | 묘 | |
| 14 | 도로 | 도 | 28 | 잡종지 | 잡 | |
“관리지역의 용도:도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나
농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역”
관리지역이란것은 현재 땅의 보전을 목적으로 하지만 필요에 따라 개발할 수도 있는
어중간한 성질을 가지고 있습니다.
(그런데 실제로는 아직 다 바꾸지 못한것 같다. 그뿐 아니라 개별 감정평가업체에서 작성했던 문건들은
거의 안바뀐것 같다. 혹시 경매입찰 하시는 분들은 평가서에 관리지역으로 적혀 있어도
해당 관청에서 꼭 다시 확인하기 바란다.)
|
최근 적용되는 관리지역의 분류를 살펴보자. |
현재 감정평가자료를 살펴보면 현재 관리지역으로 나와 있어도 해당관청에서 계획관리지역인지,
보전관리지역인지, 생산관리지역인지 다시 확인을 해보아야 한다.
왜냐하면 국가에서 이 관리지역을 새로바뀐 구분형태로 바꾸라고는 했지만
실제로 모든 우리나라 문서를 다 바꾸지 못했기 때문에 현재 내가 보고 있는 문서에 관리지역이라고만 적혀있다면
세부적으로 어떤 관리지역인지 꼭 해당관청에서 직접 확인해야 한다는 것이다..
참고로 내땅이 계획관리지역으로 분류가 될지 생산,보전관리지역으로 분류가 될지를
가늠해 볼 수 있는 기준을 누군가 정리 해 두었기에 참고로 퍼왔다.
|
개발이 쉬운 계획관리지역으로 분류가 기대되는 땅 |
-경사도(대략 15도 미만)와 높이가 낮은 임야
-기존 개발지와 거리가 가까운(대략 1-2km이내) 땅
-고속도로IC등 공공편의시설에서 가까운 땅
-경지정리면적 비율이 낮은(대략 10% 미만) 논밭
-들쭉날쭉한 모양의 개발예정지와 붙은 농지ㆍ임야
-취락지구
|
개발이 까다로운 생산ㆍ보전 관리지역으로 분류가 예상되는 땅 |
-국가 하천ㆍ지방 1급 하천변에서 500m 이내인 땅
-상수원보호구역에서 1㎞ 이내인 집수구역(물을 모아두는 곳)
-면적 30만㎢ 이상 농업용 저수지에서 500m 이내인 집수구역
-경지정리가 잘된 지역과 가까운 논밭
-그린벨트 등 공적 규제지역
-상습침수 등 재해발생 가능성이 큰 땅
지목변경이라는 것은 개발행위허가를 통해 토지의 형질을 변경한 후 해당 시군관청에서
‘토지이동신고서’를 작성하여 지목을 현실에 맞게 정정하는 것입니다.
이 지목을 변경하기 위해서는 형질변경을 완료 후 해당 공사를 완료 했다는 것을 입증하는
서류와 함께 제출하면 가능합니다.
여기서 녹지지역은 => 자연녹지, 생산녹지, 보전녹지로 또 세부 구분이 됩니다.
(* 좀 복잡하지요.. 쉽게 보기위해 카테고리처럼 다시한번 정리 해보겠습니다.)
| 우리나라 지역구분 - 농림지역
- 자연환경보전지역
- 관리지역
-> 도시지역 -> 주거지역
-> 상업지역
-> 공업지역
-> 녹색지역 -> 자연녹지
-> 생산녹지
-> 보전녹지 |
이제 이 자연녹지의 활용성에 대해 한번 알아보자
특별한 유해 시설은 규제되는데 주택, 의료, 운동, 창고, 교육시설등은 개발에 별 문제가 없다고 합니다.
참고사항은 각 시군구에서 지정한 개발과 관련한 규제조건이 없으면 개발이 가능한데
일반적으로 단독주택부터 연립주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설등 다양하게
건축이 가능한 활용도가 높은 땅으로 볼 수 있겠습니다.
초보자인 경우 위에서 말한 근린생활시설이란? 또 궁금하지 않을 수 없습니다.
등의 소매점으로서 동일한 건축물(하나의 대지안에 2동이상의 건축물이 있는 경우에는 이를
나. 휴게음식점·제과점으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 300제곱
다. 이용원·미용원·일반목욕장 및 세탁소(공장이 부설된 것을 제외한다)
라. 의원·치과의원·한의원·침술원·접골원 및 조산소
마. 탁구장 및 체육도장으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가
바. 동사무소·경찰관파출소·소방서·우체국·전신전화국·방송국·보건소·공공 도서관·지역의료보험조합
사. 마을공회당·마을공동작업소·마을공동구판장 기타 이와 유사한 것
아. 변전소·양수장·정수장·대피소·공중화장실 기타 이와 유사한 것
제2종 근린생활시설은 다음과 같습니다.
가. 일반음식점·기원
나. 휴게음식점·제과점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
다. 서점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
라. 테니스장·체력단련장·에어로빅장·볼링장·당구장·실내낚시터·골프연습장기타 이와 유사한 것으로
마. 종교집회장·공연장이나 비디오물감상실·비디오물소극장(「음반·비디오물및 게임물에 관한
바. 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 기타 이와 유사한 것으로서
동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터미만인 것
(1)「대기환경보전법」,「수질환경보전법」 또는 「소음·진동규제법」에 의한 배출시설의설치
(2) 「대기환경보전법」, 「수질환경보전법」 또는 「소음·진동규제법」에 의한 설치허가 또는
아. 게임제공업소, 멀티미디어문화켄텐츠설비제공업소, 복합유통·제공업소(「음반 ·비디오물 및
자. 사진관·표구점·학원(동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터
차. 단란주점으로서 동일한 건축물안에서 당해용도에쓰이는 바닥면적의 합계가50제곱미터미만인것
카. 의약품도매점 및 자동차영업소로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의
타. 안마시술소·안마원 및 노래연습장
각 시군구마다 조례로 별도 제정하여 운영하고 있으니 해당 관청에서
참고하시는 것이 필요합니다.
|
구분 |
건폐율 |
용적율 | |||||
|
법률 |
시행령 |
법률 |
시행령 | ||||
|
도시 |
주거 |
전용 |
제1종 |
70 |
50 |
500 |
50-100 |
|
제2종 |
50 |
100-150 | |||||
|
일반 |
제1종 |
60 |
100-200 | ||||
|
제2종 |
60 |
150-250 | |||||
|
제3종 |
50 |
200-300 | |||||
|
준주거 |
70 |
200-500 | |||||
|
상업 |
중 심 |
90 |
90 |
1500 |
400-1500 | ||
|
일 반 |
80 |
300-1300 | |||||
|
근 린 |
70 |
200-900 | |||||
|
유 통 |
80 |
200-1100 | |||||
|
도시 |
공업 |
전 용 |
70 |
70 |
400 |
150-300 | |
|
일 반 |
70 |
200-350 | |||||
|
준공업 |
70 |
200-400 | |||||
|
녹지 |
보 전 |
20 |
20 |
100 |
50-80 | ||
|
생 산 |
20 |
50-100 | |||||
|
자 연 |
20 |
50 ~ 100 | |||||
|
관리 |
보 전 |
20 |
20 |
80 |
50-80 | ||
|
생 산 |
20 |
20 |
80 |
50-80 | |||
|
계 획 |
40 |
40 |
100 |
50-100 | |||
|
농림 |
20 |
20 |
80 |
50-80 | |||
|
자연환경보전 |
20 |
20 |
80 |
50-80 | |||
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