지구단위계획

지구단위계획이란 "도시 계획 수립 대상지역 일부에 대해 '토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진'시키며 '미관을 개선하고 양호한 환경을 확보'하며, 그 지역을 '체계적·계획적으로 관리'하기 위해 수립하는 '도시관리계획'을 말한다. 모든 지역에 획일적으로 기준을 적용하지 않고 지역의 특성과 여건에 따라 기준을 달리해 도시기능과 미관을 증진시킨다는 뜻이다.

종류는 제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획으로 분류된다. 전자가 도시지역 내 신규개발 사업지구, 용도지역 해제지구 등 이미 토지이용이 집약적으로 일어나는 곳을 보다 합리적으로 사용하고 친환경성을 높이는데 목적이 있다면, 후자는 앞으로 도시화가 예상되는 지역을 개발하고 관리하는데 초점을 둔다. 보통 지구단위계획이라면 제1종을 말하는 경우가 많고 처음 계획이 수립된 것도 제1종이며 제2종으로 확대됐다.

지구단위계획구역으로 확정되면 해당 지역이 어떤 용도구역이냐에 따라 건축물 높이·용도·용적률 심지어 건축물의 배치와 색깔 등에도 제한을 받는다. 자연녹지·주거· 상업·공업 등 해당지역의 용도에 따라 다른 기준을 적용해 시가지의 무질서한 확산을 방지하고 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모해 토지이용의 종합적인 조정·관리를 추구하기 위해서다.

일반적으로 상업지역은 주거지역보다 용적률 제한이 완화돼 개발할 수 있는 조건이 좋아지고 같은 주거지역도 1종은 저층, 2종은 중층, 3종은 중·고층으로 나뉘어 각각 도시계획에 맞게 다른 기준이 적용된다.

위 사례의 경우 서울시에서 도시건축공동위회를 열고 광진구 화양동과 자양동에 걸친 능동로변에 대한 `능동로 제1종 지구단위계획구역 및 계획변경 결정안`을 심의가결함에 따라, 인근 일반주거지역이 준주거지역으로 종상향이 이뤄져 상업기능이 강화된 경우다. 역세권인 건대 주변에 스타시티와 로데오 거리 등 상업시설도 많은데다 뚝섬유원지의 한강변으로 이어져 앞으로 개발이 계획된 곳이다. 지난 2002년 지구단위계획이 수립됐던 이 지역은 주변지역이 활성화될 환경을 갖추자 일정부분 용도가 변경됐다.

용도지역이 변경돼 종상향이 이뤄지면 용적률이 얼마나 확대될 지가 가장 관심사가 된다. K씨는 '서울시 지구단위계획수립 기준'에 따르면 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도가 변경되면서 ▲기준용적률은 300%이하 ▲허용용적률은 360%이하 ▲상한용적률은 법적용적률의 2배 이하로 크게 완화된 기준을 적용받게 됐다.

이 때 상한용적률은 건축주가 토지를 공공시설 부지로 제공하는 기부채납의 경우 또는 공공시설 확보를 위해 공동개발을 지정하는 경우에 추가로 부여되는 용적률을 말하는데, 기부채납에 따른 용적률 인센티브가 적용되면 용적률이 더 높아진다. K씨의 사례는 기부채납 비율이 15%로 상한용적률은 400%다.

만약 K씨가 단독주택 땅에 주거복합 건축물을 세운다면 기부채납으로 추가되는 용적률 중 주거와 비주거 비율은 어떻게 될까? 정답은 상한용적률 400% 중 ▲주거용도 건립 용적률은 275% ▲비주거 용도는 125%다.

일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향이 되면 용적률 중 주거부분의 허용용적률은 250%이하가 적용된다. 이 때 상한용적률을 주거와 비주거로 배분하면 ▲주거=기부채납으로 증가되는 용적률*A/B ▲비주거=기부채납으로 증가되는 용적률*(B-A/B)이다. (A=허용 용적률에서 주거비율, B=상한용적률)

따라서 ▲주거용도 건립 용적률은 기존 250%에 25%(=40%*250/400)를 더해 275% ▲비주거용도 건립 용적률은 기존 110%에 15%(=40%*150/400)를 더해 125%가 된다.