농지법은 농지투자의 기본서다 - 농심의 마음으로 농부가 되어라

지방 농지를 매수했던 분으로부터 다급한 듯 전화가 왔습니다. 농지 매수 이후 오랫동안 경작을 하지 않았는지 소유하고 있는 농지에 대한 처분명령이 나왔다는 것이었습니다. 대수롭지 않게 생각한 저는 직접 해당 부서에 가서 당장이라도 농사를 짓겠다고 이야기를 하면 처분명령이 유예될 것이라고 했습니다

이미 그 단계를 이미 넘어서서 당장이라도 처분하지 않으면 처벌을 받는다, 땅을 공시지가 수준으로 빼앗기게 생겼다는 등의 이야기를 하기에 자세히 들어봤습니다. 처음 관련 우편물을 받았을 당시에는 별로 대수롭지 않게 생각했다가 결국 발등에 불이 떨어진 상태가 된 것이었습니다. 오래 전 제가 매매를 도왔던 토지였기에 시세보다 조금 싼 가격에 다시 팔아주기는 했지만 뒷맛이 개운치가 않았습니다. 사실 매매 당시 농사 짓기 힘들면 제가 관리를 해주겠다고 제안한 적이 있습니다. 당시는 별로 어렵지 않을 테니 틈틈이 와서 농사를 짓겠다고 대답해 놓고서는 현실이 그렇게 되지를 않았나 봅니다.

농촌에서 농지를 담당하는 담당자들은 철저하게 자경여부를 감시한다는 사실을 명심해야 합니다. 아울러 일이 커지고 난 다음에 문의하는 것은 참으로 어리석은 짓임을 염두에 두길 바랍니다.

 

● 농지 소유자는 자연재해, 농지개량, 질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 않거나 이용하지 않게 되었다면 시장, 군수 또는 구청장이 인정한 경우 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지를 처분해야 한다.

● 시장, 군수 또는 구청장은 처분의무 기간에 처분 대상 농지를 처분하지 않은 농지 소유자에게 6개월 이내에 그 농지를 처분할 것을 명할 수 있다. 농지 소유자는 처분명령을 받으면 ‘한국농촌공사 및 농지관리기금법’에 따른 한국농촌공사에 그 농지의 매수를 청구할 수 있다. 한국농촌공사는 매수 청구를 받으면 ‘부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 따른 공시지가를 기준으로 해당 농지를 매수할 수 있다. 이 경우 인근 지역의 실제 거래 가격이 공시지가보다 낮으면 실제 거래 가격을 기준으로 매수할 수 있다.

 

 

1. 농지법은 농지투자의 기본서다 

농지법의 가장 근간을 이루는 취지는 농업인의 농업경영 안정과 농업경쟁력 강화와 국민경제의 균형있는 발전 및 국토환경 보전에 이바지하고자 한다는 것은 주지의 사실이다. 그러나 쌀시장 개방 등의 정책변화와 도시용지의 부족으로 인한 부동산의 적정공급이 절대적으로 부족한 현실을 감안하면 농지정책의 획기적인 변화와 농지시장의 변화는 이미 예견된 사안들이다. 농지의 소유상한에 제한을 두는 규제들이 완화되는가 하면 도시민들에게도 제한적으로 농지의 소유를 허용하게 하는 제도들이 그 한 예다.

신도시 지정을 위한 도시개발구역․택지개발지구 지정, 산업단지 조성을 위한 일련의 정책들은 보전의 가치가 떨어지는 농지가 우선대상이 되지 않을 수 없다. 결과적으로 쌀 시장 개방압력과 도시용지의 부족현상에 대한 해답을 어디에서 찾을 수 있게 되는지는 불을 보듯이 명확해지는 논리가 되는 것이다. 더군다나 최근의 움직임이 토지은행제도까지 도입되는 추세를 보면 더욱더 자명해지는 것이다.

농지법에는 농지와 관련된 많은 법률적인 내용이 있지만 단편적인 법조문이나 시행령내용에 지나치게 얽매이는 것보다는 전체적인 윤곽을 잡는 정도로만 익혀둔다고 생각하는 것이 현명하다. 농지투자를 위해서 농지법을, 임야투자를 위해서 산지관리법을 알면 된다는 식의 개념은 속히 탈피해야 한다. 모든 공법들을 입체적이고 유기적으로 살펴보고, 해당되는 법문이 어느 것인지를 찾아낼 줄 알아야 한다.

 

● 농지와 농업인, 그 복잡다단한 사연들 

농지와 농업인의 개념을 명확하게 잡아두지 않으면 농지전용이나 신고대상과 허가대상 등의 내용에서 혼동을 초래할 수 있기에 처음단계에서 명확하게 숙지해두어야 할 필요가 있다.

농지에 대한 세부적인 분류내용을 농지법에서 매우 명확하게 표기해뒀다. 때문에 이를 알기 쉽게 풀어서 쓰다 보면 오히려 전달과정에 있어서 오류가 발생할 우려가 있어 가능하면 이 부분은 그대로 옮기고자 했다. 농업인에 관한 설명도 마찬가지다.

 

일반적으로 ‘농지’라고 하면 그 의미를 농지법 상의 내용에서 확실한 개념을 잡아둬야 할 필요가 있다. 전, 답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물(목초, 종묘, 인삼, 약초, 잔디 및 조림용 묘목. 생육기간이 2년 이상인 식용 또는 약용으로 이용되는 식물) 재배지로 이용되는 토지를 말한다. 여기에서는 지목을 불문하고 사실 상의 농지라는 내용이 핵심내용이다.

또한 토지의 개량시설(유지, 양․배수시설, 수로, 농로, 제방. 객토․성토․절토․암석 제거로 농지의 생산성 향상이나 농지의 보전․이용에 필요한 시설도 포함)과 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로 따로 분류된 시설의 부지도 농지의 개념에 포함된다. 개량시설과 생산시설이 존재하는 토지까지도 농지의 범위에 포함시켜두었다. 즉, 개량시설과 생산시설이 존재하는 토지의 지목은 대지나 창고 등이 아니라 농지에 해당하는 지목이 된다는 것을 짐작할 수 있다.

 

농축산물 생산시설로서 농작물 경작지 또는 다년생식물의 재배지에 설치한 시설에는 다음의 것들이 포함된다. 

- 고정식온실, 버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설

- 축사와 농림수산식품부령으로 정하는 그 부속시설

- 농막․간이퇴비장 또는 간이액비저장소

 

‘농업인’은 다음의 요건에 해당돼야만 농지법 상의 자격을 갖춘 것으로 본다. 농지전용실무에서 전용허가신청자가 농업인의 요건에 대한 해당 여부에 따라 허가 여부도 결정된다. 다음 내용을 잘 숙지해둬야 할 필요가 있다.

- 1,000㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자

- 농지에 330㎡ 이상의 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스, 그 밖에 따로 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자

 

면적이 과소한 농지일지라도 농업인의 요건을 갖출 수 있는 추가적인 요건을 보자. 

- 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1,000수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자

- 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 자(자기의 영농으로 단순히 농사만 짓는다고 해서 농업인이 된다는 것이 아니라는 의미로 해석할 수 있다)

 

‘자경’은 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자신의 노동력으로 경작․재배하는 것과 농업법인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다. 자경에 대해 농지법에서는 농지가 소재하는 지역에서 거주해야 한다는 내용이 없다. 단, 세법에서 이야기하는 자경의 내용을 비교구분 할 수 있어야 한다.

 

● 농지 소유 제한․상한 

농지 소유 제한의 내용은 기간이 경과할수록 정책변화에 따라 점점 더 완화될 것으로 보인다.

 

- 대원칙(경자유전) : 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.

농지법에는 농지를 소유할 수 있는 면적에 있어서 제한을 두고 있다. 이 내용은 향후 농지정책의 변화로 완화될 가능성이 높은 내용이다.

- 상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 않는 경우 그 상속 농지 중에서 총 1만 ㎡까지만 소유 가능

- 8년 이상 농업 경영을 한 후 이농한 경우 이농 당시 소유 농지 중에서 총 1만 ㎡까지만 소유 가능

- 주말·체험영농을 하려는 자는 총 1,000㎡ 미만의 농지를 소유하고, 그 세대원 전부가 소유하는 총 면적으로 계산

 

이를 알았다면 주말체험영농으로 1,000㎡ 미만의 농지를 소유하면 농업인이 될 수 있을까라는 질문에 대답할 수 있어야 한다. 이에 대한 정답은 농업인이 될 수도 있고 못될 수도 있다고 할 수 있다. 앞에서 설명한 농업인의 의미를 잘 새겨보면 알 수 있다.

더불어 법의 규정에 따라 농지를 임대하거나 사용대하는 경우에는 소유 상한을 초과할지라도 해당 기간에는 그 농지를 계속 소유할 수 있으니 기억하자.

 

●농지의 임대차 또는 사용대차 

아직도 농지법은 특별한 사유를 두고 그에 해당되지 않을 경우에는 임대차 또는 사용대차를 금하고 있다. 그러나 법과 현실 속에서의 민감한 부분이 있어 현실적으로는 많은 차이가 있다는 점을 인지하고 있을 필요가 있다.

 

● 농업 경영에 이용하지 않는 농지 등의 처분 

농지는 아직도 농업 경영의 기본원칙을 지켜야 한다는 것이 우리 농지법의 기본 취지다. 농지 소유자는 다음에서 설명하는 경우에 해당하면 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지를 처분해야 한다. 그 사유와 절차에 대하여 살펴보기로 한다.

 

첫째, 소유 농지를 자연재해·농지개량·질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 자기의 농업 경영에 이용하지 않거나 이용하지 않는다고 시장, 군수 또는 구청장이 인정한 경우다.

둘째, 주말체험영농 목적으로 농지를 취득한 자가 자연재해, 농지개량, 질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 그 농지를 주말체험영농에 이용하지 않는다고 시장, 군수 또는 구청장이 인정한 경우가 해당된다.

셋째, 상한을 초과해 농지를 소유한 것으로 판명된 경우다.

넷째, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유한 것이 판명된 경우다.

 

● 처분명령과 매수 청구  

농지를 타당한 사유 없이 방치하게 되면 시장, 군수 또는 구청장은 처분의무 기간에 처분 대상 농지를 처분하지 않은 농지 소유자에게 6개월 이내에 그 농지를 처분할 것을 명할 수 있다. 농지 소유자는 처분명령을 받으면 한국농촌공사에 그 농지의 매수를 청구할 수 있다. 한국농촌공사는 매수 청구를 받으면 ‘부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 따른 공시지가를 기준으로 해당 농지를 매수할 수 있다. 이 경우 인근 지역의 실제 거래 가격이 공시지가보다 낮으면 실제 거래 가격을 기준으로 매수할 수 있다.

현실과는 동떨어진 농지법이라고 해서 처분명령을 받고도 마냥 그대로 놔두었다가는 낭패를 겪을 수도 있다. 실제 영농을 하지 않아 처분명령을 받고도 사후조치를 하지 않아 피해를 보는 경우의 상담을 많이 받기도 한다. 반드시 영농행위를 해야 한다는 사실을 잊지 말아야 한다.

 

● 처분명령 유예 

농지소유자는 처분의무 기간에 다음 내용들 중 어느 하나에 해당하면 처분의무 기간이 지난 날부터 3년간 처분명령을 직권으로 유예받을 수 있다. 

- 해당 농지를 자기의 농업경영에 이용하는 경우

- 한국농촌공사나 그 밖에 법으로 정하는 자와 해당 농지의 매도위탁계약을 체결한 경우

 

● 농지취득자격증명의 발급  

일반적으로 농지를 취득하여 등기를 하기 위해서는 농업경영계획서와 함께 농지취득자격증명서가 반드시 필요하다. 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명서를 발급받아야 한다. 농지취득자격증명을 발급받으려는 자는 농업경영계획서를 작성하여 농지 소재지를 관할하는 시․구․읍․면의 장에게 발급신청을 해야 한다(공공기관, 담보농지, 전용완료농지 등의 경우 예외사항 있음).

발급받은 농지취득자격증명서는 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 첨부한다.

 

● 농지 소유의 세분화 방지  

국가와 지방자치단체는 농업인이나 농업법인의 농지 소유가 세분화되는 것을 막기 위해 농지를 어느 한 농업인 또는 하나의 농업법인이 일괄적으로 상속, 증여 또는 양도받도록 필요한 지원을 하고 있다.

농지의 효율성을 높이기 위해 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음의 경우를 제외하고는 분할할 수 없다. 

- ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 도시지역의 주거지역,·상업지역,·공업지역, 또는 도시계획시설 부지에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우

- 농지전용허가(다른 법률에 따른 인허가·승인 포함)를 받거나 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우

- 분할 후의 각 필지의 면적이 2,000㎡를 넘도록 분할하는 경우

- 농지의 개량, 농지의 교환·분합 등 별도로 정해진 사유로 분할하는 경우