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직접 전용 허가를 받으러 군청이며 읍사무소를 드나들면서 느낀 것은
직접 전용허가를 받는 경우가 거의 없다는 것입니다.
담당 공무원들의 이야기로는 거의 99%가 대행업체를 통해서 받는다고 합니다.
그도 그럴 것이 제출해야 하는 서류가 다소 많고 농지법이나 건축법에 대한 상식도 다소 요구되는 편이라 어려운 것이 사실입니다.
그러나 이 글을 끝까지 읽으신다면 100만원은 거뜬히 벌 수 있습니다.
설계사무소나 부동산 중개사무소에서 일반적으로 받는 전용 허가 대행 수수료가 실제 100만~150만원 정도합니다.
그리고 이런 금전적인 이유와 함께 농지나 주택에 대한 이해를 넓히는 계기가 되므로 쉽지는 않지만 꼭 한번 도전해 보시길 바랍니다.
왜 전용 허가를 받아야 하는가?
집을 지으려면 땅이 있어야 합니다.
내 땅이라고 해서 무조건 집을 지을 수 있는 것은 아닙니다.
농지에는 농작물이, 임야에는 나무가 있어야 하며 다른 것은 있을 수 없다는 것이 농지법과 산림법의 주요 골자입니다.
맞습니다.
집은 대지에 있어야 합니다.
대지는 과거에 집이 있었거나, 현재에도 집이 있거나, 미래에 집이 생길 수 있는 땅을 말하는 단어입니다.
여기서 집이란 등기가 되어있는 건축물을 의미합니다.
그런데 농가가 딸린 땅을 구입하더라도, 그 농가가 등기가 되어있지 않은 무허가 주택인 경우 지목이 대지가 아닌 경우가 많으므로 주의하여야 합니다.
물론 약 6평(20㎡) 이하의 작은 건축물(농막)은 농사를 위한 것이며, 거주를 목적으로 하지 않는다면 농지에 설치할 수 도 있으나, 극히 예외라 할 수 있겠습니다.
농지(논밭)를 대지로 바꾸는 것을 농지 전용, 임야(산)를 대지로 바꾸는 것을 형질변경이라고 합니다.
당연히 대지를 구입하였다면 이 복잡한 과정이 없어도 되나, 안타깝게도 우리 국토의 대부분은 농지와 임야로 구성되어 있으며, 좋은 자연환경이 보존된 땅을 비교적 저렴하게 구입하려면 농지나 임야가 일반적입니다.
농지 전용의 제한
이대로만 따라 한다고 해서 모든 땅을 대지로 바꿀 수 있지는 않습니다.
필자도 이 분야의 전문가가 아니어서 실제 경험 위주로 말씀 드리고자 하며, 전용허가를 받는데 필요한 몇 가지 전재 조건을 붙여 보겠습니다.
우선 가장 중요한 것은 폭 3~4m 이상의 도로가 전용하고자 하는 토지에 4m 이상 붙어있는가 입니다.
이 말은 역으로 맹지는 전용허가 대상에서 제외되므로, 타인의 도로나 토지를 사용해서 길을 만들겠다는 구체적인 대책서가 필요합니다.
이런 경우에는 전문가의 도움이 필요하다는 말로 대신 하고 싶습니다.
하여간 땅을 구입하시면서 그곳에 붙어있는 도로가 있는지 꼭 살펴보셔야 합니다.
포장여부에 상관없이 1톤 트럭이 그럭저럭 다닐 수 있다면 현황도로라고 우길 수 있습니다.
현황도로가 없다면, 혹시 지적도 상에 도로가 표시되어 있는 경우가 있습니다.
지방의 지적도인 경우 대부분 일제시대에 만들어진 것이라, 도면상으로만 도로가 있는 경우가 있다고 합니다.
이런 경우에도 전용 허가가 가능하다고 합니다만, 직접 확인된 부분이 아니라 이만 말씀 드리겠습니다.
두 번째로 구입하려는 땅의 토지이용계획확인원 이라는 서류를 해당 군청에서 발급해 보면 그 땅의 국가에서 계획한 현재 및 미래의 이용 현황을 알 수 있습니다.
예를 들어서 농업진흥지역 내부의 땅인 경우 허가 받기가 더욱 힘들며, 일반적으로 준농림지역인 경우에는 무난히 전용허가를 받을 수 있습니다.
그 외에도 군사지역, 상수도보호구역 등등 여러 가지 이유로 인해서 전용허가가 어려운 경우가 많다고 합니다.
세 번째로 민원 발생에 대한 우려라고 할 수 있습니다.
드넓은 논 가운데에 집을 짓게 되면, 당연히 토사 유출 및 오수 배출로 인한 민원이 생길 수 있습니다.
이는 전용 허가시 제출하는 사업계획서에 포함되는 내용으로 허가 여부에 많은 영향을 주게 됩니다.
허가를 주관하는 농지관리위원회에서 실제로 현장 답사를 나오게 되므로, 민원 발
생 여부를 미리 알아보고 대책을 준비하여야 합니다.
<전용허가를 받은 후 해야 할 일>
만일 성공적으로 전용 허가를 받았다면, 당연히 집을 짓는 것이겠죠.
그러나 그 전에 몇 가지 해야 할 일이 있습니다.
우선 측량을 하여 전용 면적 만큼 분할하여 합니다.
바로 이 분할된 땅이 준공 검사와 등기완료 후에 대지로 전환되는 것입니다.
이 시점에서 주소도 이전해서 전입을 해야 합니다.
전용허가를 받았다고 해서 바로 대지로 전용되는 것이 아니라는 것을 꼭 알아 두시고, 전용허가를 받은 후 2년 이내에 건축을 착공하고 그 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소된다는 사실 도 꼭 잊지 마십시오.
<제출할 서류 만들기>
이제 실전으로 들어가서 관공서에 제출할 서류를 만들어 보겠습니다.
필요한 서류들은 다음과 같습니다.
1. 농지 전용 허가 신청서
2. 사업계획서
3. 등기부 등본 (전용하고자 하는 토지의 소유권을 입증하는 서류)
4. 지적도 등본 또는 지형도 (전용하고자 하는 농지에 대하여 전용 예정구역을 표시)
5. 피해 방지 계획서
등기부 등본의 경우 소재지의 등기소에서 신청하시면 즉석에서 발급이 됩니다.
지적도 등본은 군청에서 발급을 하며, 이 서류를 바로 제출하는 것이 아니고, 해당 지번의 지역을 확대 복사하여, 전용할 구역을 표시하여야 합니다.
저의 경우는 자와 연필을 이용해서 직접 그렸으며, 실제 도로와 집의 위치 및 크기를 기입하였습니다.
후에 건물이 완성되어 준공검사와 등기를 하여야 대지로 지목이 변경이 됩니다.
준공검사를 할 때, 전용 허가 신청할 때 제출한 서류와 실제 건물의 위치가 일치하여야 하는 것이 원칙입니다.
그리고 중요한 것은 토지의 소재지가 읍 단위라면, 읍 사무소와 군청에 모두 제출하여야 하므로 모든 서류는 반드시 2부씩 준비하여야 합니다.
이들 문서들은 모두 군청 담당 직원의 도움으로 완성할 수 있었으며, 경우에 따라 내용이 다를 수 있으므로 서류 제출 이전에 농지 담당 직원과 꼭 한번 상담해야 합니다.
<농지전용 허가신청서>
이 신청서는 해당 군청에 구비되어 있으며, 또한 군청 홈페이지에서 양식을 다운로드 받아서 이용할 수 있습니다.
신청서의 빈칸을 채우는 방법에 대해 설명해 보겠습니다.
신청서는 양면으로 되어 있습니다.
(1)성명,(2)주민등록번호(법인등기부등본번호),(3)주소란은 신청인의 신상에 대한 정보를 기록합니다.
등기상의 토지 소유자 이름으로 하는 것이 무난합니다.
2001년 8월부터는 토지를 구입한 후 직후에도 전용 허가를 신청할 수 있습니다.
그 이전에는 땅을 구입한 후 1년 후에 전용신청을 해야 시군청에서 전용을 해주었던 것이 일반적이었고 이런 이유로 토지사용승락서를 이용하여 전용 완료 후에 등기 이전을 하는 편법을 사용하였으나, 규제 개혁 과정에서 토지 구입 직후에도 전용 허가를 신청할 수 있도록 개선 되었습니다.
(4)(9)전용하고자 하는 농지 소재지란에는 토지의 주소를 적습니다.
(5)(13)전용하고자 하는 토지의 면적을 적는데 단위는 반드시 평방미터(㎡)입니다.
평을 평방미터로 정확한 환산하는 방법은 0.3025로 나누어 주면 됩니다.
예를 들면 100평을 전용하고자 하는 경우 330㎡라고 적으시면 되는데 이 항목은 간단하지만 매우 중요하기도 합니다.
대지는 농지나 임야보다 가격이 높습니다.
따라서 많은 면적을 전용하면 땅의 가치는 올라간다고도 할 수 있습니다.
그러나 농지나 산림의 보존 차원에서 꼭 필요한 면적만 전용하는 것을 고려하여야 합니다.
그리고 일반적인 건폐율은 20~40% 입니다.
여기서 건폐율이란 건물의 평면적이 대지에 차지하는 비율이며, 평면적이므로 2층 구조의 60평짜리 집을 짓는 경우에도 평면적은 30평 정도이므로, 최대 전용 가능한 면적은 150평입니다.
그런데 전용허가 200평을 신청한 경우 건축법을 준수하기 위해서 창고나 데크를 이용해서 건폐율을 채우는 방법을 쓴다고 합니다.
하여간 100평을 전용하면, 평면적이 20~40평 정도의 주택을 지을 수 있다는 것 만 아시면 됩니다.
3층 이상으로 짓는 경우는 용적율도 고려해 보아야 할 것 입니다.
전용면적에 대한 상한은 300평 또한 200평으로 지역마다 다르지만, 하한의 제한은 없고 건폐율에 의한 제한이 있다고 이해하시면 됩니다.
건축법령에 의한 전용면적의 제한을 알아보았는데, 이번에는 전용하는데 필요한 비용을 알아보겠습니다.
- 경지정리가 시행된 논 : 13,900원
- 용수개발이 시행된 논 : 18,300원
- 경지정리와 용수개발이 모두 시행된 논 : 21,900원
- 경지정리가 시행된 밭 : 12,500원
- 기타 농지(1,2,3,4를 제외한 농지) : 10,300원
참고로 '경지정리가 시행된 논'이라 함은 구획정리, 농로 및 용·배수로를 체계적으로 정비하여 이루어진 논(경지정리 사업시행이후 논 이외, 타 지목으로 변경된 농지를 포함한다) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말합니다.
다만 민간간척 등 민간이 사업비의 전부를 투자하여 경지정리를 시행한 것을 제외합니다.
'용수개발이 시행된 논'이라 함은 농업기반공사 또는 수리계가 관리하는 수리시설로부터 관개혜택을 받는 논(농업용수 개발사업 시행이후 논 이외 타 지목으로 변경된 농지를 포함) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말합니다.
'경지정리가 시행된 밭'이라 함은 구획정리 또는 밭 용수개발이 되었거나 농로 및 용·배수로의 체계적인 정비가 이루어진 밭(밭 경지정리 사업시행이후 밭 이외 타 지목으로 변경된 농지를 포함) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말합니다.
일반적으로 전원주택 부지로 사용되는 토지는 마지막 항목인 기타 농지이므로 경우 평당 약 34,000원 정도로 100평을 전용하는데 340만원 정도가 소요됩니다.
그리고 수입증지, 면허세를 합친 30,000~40,000원이 추가로 소요됩니다.
저의 경우는 주말주택 용도로 20평 정도의 건물을 고려하여, 500평 중 60평(200㎡) 정도만 전용허가를 받았습니다.
(6)(7)사업 기간
다시 한번 말씀하지만, 전용허가를 받은 후 2년 이내에 건축을 착공하고 그 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소됩니다.
일반적으로 이 항목은 그 기간이 1년 6개월 정도가 되도록 기입합니다.
(8)전용 목적
‘주택 신축’이라고 기입하시면 무난합니다.
(10) 지목
밭 또는 논으로 해당 사항을 기입하십시오.
(11) 면적
전용 면적이 아닌 해당 지번의 총 면적을 적으셔야 합니다.
(12) 진흥지역 용도구분
토지 이용 계획원을 보고 같은 내용으로 적어야 합니다.
일반적으로 ‘준농림’인 경우에 전용 허가가 쉬운 것으로 알고 있습니다.
(14) 주재배 작물명
현재 실재 재배중인 작물을 적으시면 됩니다.
저의 경우는 ‘옥수수,고구마’라고 기입하였습니다.
사업 계획서 작성
전용 허가 관련 서류 중 ‘사업 계획서’ 및 ‘피해 방지 계획서’가 가장 어렵다고 생각됩니다.
비록 두 페이지의 분량이지만 저의 경우 처음에는 이 서류를 부실하게 만들어서 1차 도전(?)에서 실패했습니다.
최소한 각 항목별 내용을 꼭 이해하시고, 개인의 상황에 맞추어 수정하시길 바랍니다.
반드시 포함되어야 할 내용으로는 전용목적, 사업시행자, 시행기간, 시설물의 배치도 및 소요자금 조달 방안을 구체적으로 서술해야 합니다.
그 중에 어려운 서류는 시설물의 배치도인데, 저의 경우에는 농어촌주택표준설계도의 배치도를 인터넷에서 출력한 후 사업계획서에 첨부하였습니다.
표준주택도면은 여러 종류의 면적에 따라 다양하게 준비되어 있으므로 활용할 가치가 매우 높습니다.
실제 건축물의 배치에도 도움을 주는 자료이기도 합니다.
농어촌표준설계도는 농업기반공사 홈페이지(http://www.karico.co.kr/sds/)에 접속하면, 출력이 가능합니다.
피해 방지 계획서 작성
처음에 생각하기를 시골에 집 하나 짓는데 무슨 피해가 있길래 이런 계획서까지 제출하는지 의아해 했습니다.
그러나 인허가를 담당하는 관공서의 입장에서 보면, 민원 발생의 소지를 최소화 하는 것이 필요한 것 같았습니다.
농지전용에 들어간 비용
제출할 서류들은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
- 농지 전용 허가 신청서
- 사업계획서
- 피해 방지 계획서
- 시설물 배치도
- 등기부등본
- 전용 예정구역이 표시된 지적도 또는 지형도
- 피해 방지 계획서
다소 분량이 많아 보이지만 하나하나 준비한다면 그리 어려운 일만은 아닙니다.
그리고 전용허가를 받은 다음 해당 군청에서 연락이 오면, 수수료를 지불하게 되면 드디어 전용 허가증을 손에 쥐게 됩니다.
실제 납입한 수수료 내역은 다음과 같습니다.
- 수입 증지 : 20,000원(3,500㎡ 이하)
- 면 허 세 : 3,000~30,000원(면적에 따라 다르며, 필자의 경우 6,000 원)
- 농지조성비 : 2,060,000원(평당 약 34,000원)
참고로 지역개발공채는 납부하지 않았습니다.
본인은 기업체의 전자 제품 개발 연구원으로 부동산 분야와는 상당한 거리가 있는 사람입니다.
그러한 사람도 농지 전용 허가와 관련된 정보를 모으기 시작한지 3개월만에 드디어 허가를 받았습니다.
농지전용은 국민의 권리라는 생각을 갖고, 용기를 내서 군청의 문을 두드려 보십시오.
길이 있다고 믿으십시오.
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