농지원부와 농지취득자격증명에 대한 이해

■ 농지원부

 

● 농지원부란?

농지의 소유와 이용 실태를 파악하고 이를 효율적으로 이용, 관리하기 위하여 시.구.읍.면장이 작성하여 두는 것을 말하나다. 농지원부는 농업인, 농업법인, 준농업법인별로 작성된다. 농지원부가 2년 이상 경과하고 농지의 소재나 연접 시‧군에 거주하면서 도시지역에 해당하지 않는 농지를 취득할 경우에는 전체 보유농지의 면적이 30,000㎡를 넘지 않는 범위 내에서 취득세와 등록세를 50% 감면받을 수 있다.

 

● 준농업법인

준농업법인은 직접 농지에 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 국가기관 지방자치단체 학교 공공단체 농업생산단체 농업연구기관 또는 농업기자재를 생산하는 자 등을 말한다.

 

● 농지원부의 발급

신청자의 주소지 구청이나 면사무소에 신청을 하면 토지소재지의 읍면동사무소에 의뢰를 한다. 의뢰를 받은 토지소재지 산업팀 산업계에서 담당, 이장 등과의 실사를 거쳐 발급한다. 신청 시 구비서류도 토지대장 등 비교적 간단하다.

 

● 농지원부와 농지의 경매

농지원부와 농지의 경매입찰자격과는 전혀 무관하므로 농지원부가 없어도 농지의 경매입찰은 가능하다.

농지원부와 농지취득자격증명은 무관하므로, 농지취득자격증명은 농지원부와 무관하게 발급된다.

 

소유자가 농지 소재지 또는 연접 시‧군에 거주하면서 8년 이상 자경을 하면 1억 원까지 양도세를 감면받을 수 있다. 실질과세원칙에 의하여 농지원부는 자경 여부에 대한 증거 방법 중의 하나이며 농지원부가 없어도 실제 자경을 입증할 수 있으면 된다.

 

 

■ 농지취득자격증명

 

● 농지취득자격증명이란?

농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다. 따라서 농지를 임대목적으로는 취득하지 못하며 농지를 취득할 때는 농지를 취득할 수 있는 자격이 있는지 여부를 심사받게 된다. 법의 취지는 취득자격 여부지만, 실전에서는 해당 농지가 농지취득자격증명 발급대상이 되는 농지인가 아닌가에 포인트가 맞추어져 있다.

따라서 경매나 매매를 통해 농지를 취득하는 경우, 불법으로 전용된 농지가 항상 문제다. 낙찰받은 농지가 농지취득자격증명이 발급되지 못하는 농지라면 입찰보증금을 몰수당하는 경우도 있을 수 있기 때문이다. 농지 경매에서 농지취득자격증명의 중요성이 바로 여기에 있는 것이다. 농지취득자격증명 발급대상 농지의 소유권 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.

임야는 취득자격증명제도가 없다. 따라서 토지거래허가구역이 아니면 누구나 임야를 취득할 수 있다.

 

● 농지취득자격증명이 불필요한 농지

다음에 해당하는 경우에는 농지를 취득할 때 농지취득자격증명이 필요하지 않다. 따라서 농지에 투자하는 경우에는 농지취득자격증명이 불필요한 농지에 해당되는지 여부를 먼저 판단해야 한다.

① 상속(상속인에게 한 유증을 포함한다)에 의하여 농지를 취득하는 경우

② 농지저당권자(금융기관 등)가 그 담보농지를 취득하는 경우

③ 도시지역 안의 주거지역 상업지역 공업지역 농지

해당 토지의 용도지역이 주거지역이나 상업지역, 공업지역으로 표시된 토지는 농지일지 취득할 때 농지취득자격증명을 필요로 하지 않는다. 따라서 농지취득자격증명을 신청 하면 주거지역, 상업지역, 공업지역에 해당되는 토지라는 사유로 반려통지를 한다.

④ 도시계획시설 예정지로 지정 또는 결정된 토지

⑤ 도시지역 안의 녹지지역 및 개발제한구역 안의 농지에 대하여 개발행위의 허가를 받거나 토지형질변경허가를 받은 농지

농지중개나 경매를 할 때 위의 ③번의 경우가 종종 발생한다. 용도지역은 토지이용계획확인서를 발급받아 확인할 수 있다.

 

 

● 농지취득자격증명 발급 대상은?

농지취득자격증명 발급대상은 농지를 취득하고자 하는 아래와 같은 사람들이다.

① 농업인 또는 농업인이 되고자 하는자

② 농업법인

③ 주말‧체험영농을 하고자 하는 농업인이 아닌 개인

④ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한자

따라서 현재 농업인이 아니라 할지라도 개인은 농지를 취득할 수 있으며, 농업법인이 아닌 일반 법인은 농지를 취득할 수 없다. 그러나 해당 농지를 취득해서 공장이나 창고부지 등의 사업목적으로 활용하고자 한다면 ④번의 경우처럼 일반법인도 개발행위허가를 받으면서 농지를 취득할 수 있다.

 

● 농지취득자격증명의 신청

경매토지 컨설팅에서는 농지를 낙찰받을 때 법원에서 발급해 준 ‘최고가매수인증명’ 서류를 가지고 농지소재지의 읍면동사무소에 가서 농업경영계획서를 작성해 농지취득자격증명을 신청을 한다. 최고가 매수인이 된 후 매각허가 기일 전까지 농지취득자격증명을 발급받지 못할 경우 입찰보즈금을 몰수당할 수 있기 때문에, 실전에서는 입찰 전에 미리 현장을 확인한 후 읍면동사무소 산업계(팀)에 농지취득자격증명 발급 가능여부를 상담하고 투자하는 것이 현명하다. 일반매매에서 토지거래허가구역이 아닌 지역에서는 매매계약 전이나 후에 신청할 수 있다. 그리고 발급받은 농지취득자격증명을 등기시에 첨부하면 된다. 토지거래허가구역에서 농지를 취득할 때는 토지거래허가 신청을 하면 농취증 담당부서로 업무협의를 보내 처리한다.

 

● 농업경영계획서에 포함되는 내용

① 취득 대상 농지의 면적

② 취득 대상 농지에서 농업경영을 하는 데에 필요한 노동력 및 농업 기계‧장비‧시설의 확보 방안

③ 소유 농지의 이용 실태(농지 소유자에게만 해당한다)

 

● 농업경영계획서를 필요로 하지 않는 농지취득자격증명신청

농지취득자격증명을 신청하는 모든 경우에 농업경영계획서를 첨부하는 것은 아니다. 주말‧체험 영농을 하려고 농지를 소유하는 경우와, 농지전용허가를 받았거나 농지전용신고를 한 농지는 농업경영계획서를 첨부하지 않고 농지취득자격증명을 신청한다.

 

● 농지취득자격증명의 발급

농지 소재지 시‧구‧읍 면장은 신청서 접수일로부터 4일(농업경영계획서를 작성하지 아니하고 자격증명 발급을 신청하는 경우에는 2일) 이내에 자격증명을 발급해준다.

 

● 농지취득자격증명의 반려 통지서

신청인이 자격증명발급요건에 부합되지 아니하는 경우에는 신청서 접수일부터 4일(농업경영계획서를 작성하지 아니하고 자격증명 발급을 신청하는 경우에는 2일)이내에 그 사유를 명시한 농지취득자격증명신청서 반려통지서를 신청인에게 교부한다. 농지취득자격증명신청서 반려통지서는 반려사유를 아래와 같이 구체적으로 기재하여 교부한다.

① 신청대상 토지가 농지에 해당하지 않은 경우 : “신청대상 토지가 「농지법」에 의한 농지에 해당되지 아니함”

② 신청대상 농지가 자격증명을 발급받지 아니하고 취득할 수 있는 농지인 경우 : “신청대상 농지는 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 취득할 수 있는 농지임(‘도시계획구역 안 주거지역으로 결정된 농지’등 해당 사유를 기재)”

③ 신청인의 농지취득 원인이 자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 것인 경우 : “취득원인이 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 경우 에 해당함”

④ 신청대상 농지가 「농지법」을 위반하여 불법으로 형징을 변경한 농지인 경우 : “신청대상 농지는 취득 시 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지이니 불법으로 형질 변경만 부분에 대한 복구가 필요하며 현 상태에서는 농지취득자격증명을 발급할 수 없음”

 

● 불법으로 전용된 농지의 농지취득자격증명 발급

농지의 중매나 경매에서 흔히 발생되는 경우 중의 하나가 일부 또는 불법으로 전용된 농지의 경우다. 불법으로 전용된 농지라고 해서 농지취득자격증명이 반려 통지되는 것이 아니며, 농업경영계획서에 실현가능한 사후 원상복구 계획을 포함해서 제출하면 농지취득자격증명을 발급받을 수 있다. 따라서 투자가치를 평가할 때 불법으로 전용된 부분에 대한 가치는 포기해야 한다. 즉 농지에 불법으로 전용되어 건축물 등이 존재한다면 건축물 등은 철거하여 사용할 수 없는 것으로 간주해야 한다. 양성화 과정을 거치지 않고는 어떤 경우에도 불법건축물이 있는 불법전용된 농지는 농지취득자격증명이 발급되지 않는다.

 

● 농지전용허가를 받은 농지의 농지취득자격증명

도시지역의 농지, 즉 용도지역이 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역인 토지는 전용허가를 받은 경우 농지취득자격증명이 필요하지 않다. 비도시지역의 농지, 즉 용도지역이 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 토지는 농지전용허가를 받은 농지일지라도 농지취득자격증명이 필요하다.

 

● ‘지분경매’와 농지취득자격증명

지분으로 경매가 나온 농지는 각 지분권자 사이에 확정할 수 없는 단점이 있지만, 전체가 농지로 온전히 사용되고 있다면 원칙적으로 농지취득자격증명이 발급 되는 데 문제가 없다고 보아야 할 것이다. 다만, 사전에 소재지 읍면동사무소의 담당자에게 한번쯤 문의해 보길 권해드린다.

 

● 토지투자와 농지취득자격증명

농지취득자격증명제도는 토지전문중개사가 농지경매 컨설팅을 하는 경우 입찰보증금 몰수와 관련되어 있기 때문에 매우 중요한 위치를 차지하고 있다. 그러나 농지취득자격증명제도를 이해하고 있다고 해서 좋은 농지를 고를 수 있는 실력이 쌓이는 것은 아니다. 농지취득자격증명제도나 토지거래허가제도는 토지를 매매 또는 중개하는 데 필요한 절차를 이해하는 것이지 그 자체가 좋은 토지를 선별하는 실력은 아닌 것이다.

경매를 통해서 토지를 배우다 보면 농지취득자격증명 등에 너무 집착하거나 또는 이런 것이 토지 투자의 전부인 양 오해할 수 있는데, 좋은 물건을 중개하거나 컨설팅하기 위해서는 그보다는 가치 있는 토지를 판단할 수 있는 실력을 기르는 일에 더욱 힘써야 한다.