용도변경 허가제도

용도변경 허가제도

 

도심건물에 있는 대형 사무실을 아울렛이나 할인점 등 유통시설로 바꾼다면 임대료를 훨씬 올려 받을 수 있어 좋다.

또 수도권의 경치 좋은 그린벨트 내 호숫가 단독주택을 음식점으로 개조하여 영업할 수 있다면 많은 수익을 올릴 수 있을 것이다.

이와 같이 기존 건물의 용도를 바꾸는 것을 건축물의 용도변경이라고 한다.

용도변경이란 용어는 법률용어이다. 건축법과 지적법 그리고 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 건축 및 토지관련 공법에서 많이 사용되고 있다. 일반적으로 용도변경은 건축물의 경우가 가장 흔하고 잘 알려져 있지만 건물에 국한되는 것은 아니다.

토지에도 용도변경이 있고 그 외에도 각종 특별법 상 재산의 용도변경 제한이 있다. 개별법에는 용도변경과 동일한 취지나 유사한 용어도 많이 사용하고 있다. 현행법 상 여러 가지 경우의 용도변경의 예를 살펴보자.

 

건축물의 용도변경
건축물의 용도란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용목적 및 형태별로 묶어 분류하는 것을 말한다.
건축물은 지을 때부터 각기 그 용도가 특정 지워진다. 건축허가(신고)를 받을 때부터 그 주 용도를 정하여 허가신청을 하게 되고, 사용승인과 준공을 거쳐 건축물대장에 등록하고, 건물등기를 하는 시점에서 그 용도가 확정된다.

현행 건축법은 건축물의 용도를 28개로 구분한다.
단독주택, 공동주택, 1종과 2종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 교육연구시설, 문화시설, 창고, 공장 등이 그러한 분류다
구체적으로 28개 건축물의 용도별 구분을 하고 있는 건축법시행령 별표1을 보면, 다가구주택은 단독주택에, 연립 다세대주택이나 아파트 기숙사 응은 공동주택으로 분류한다. 소규모 수퍼마켓이나 제과점 등은 1종 근린생활시설(1종근생)으로, 일반음식점과 노래연습장, 500㎡ 미만 사무소나 제조장은 2종근생으로 분류된다. 양로원이나 요양병원 등 노인사회복지시설은 노유자시설로, 장례식장은 종전 의료시설과 장사시설을 오락가락하다가 최근 28번째 별도 건축물로 규정되었다.

이러한 28개 용도별 구분은 다시 9개의 시설 군으로 그룹화 하여, 용도변경기준을 세우고 있다.

28개 건축물을 허가조건이 까다롭고 강한 것부터 순서대로 자동차, 산업, 전기통신, 문화 집회, 영업, 교육 및 복지, 근린생활, 주거업무, 기타 등 9개 시설 군으로 묶는다. 이 중 하위시설군에서 상위시설군으로의 용도변경은 허가를 받아야 하고 반대로 상위시설군에서 하위시설군으로의 용도변경은 신고로 족한 것으로 한다. 같은 시설군 안의 건축물 간의 용도변경은 기재변경으로 가름한다.

 

 

토지의 용도지역 변경
토지의 용도변경에는 용도지역의 변경과 지목변경이 있다. 용도지역 변경부터 보자.

우리나라의 토지는 크게 4개의 용도지역으로 가른다. 도시지역, 관리지역, 농림지역과 자연환경보전지역이 그것이다. 도시지역은 다시 주거 상업 공업 녹지지역으로 나누고 각 용도지역은 다시 1종주거, 2종주거지역 이라든가 중심 일반상업지역, 준공업 일반공업지역 등이나 자연 생산 보전녹지 등으로 세분화한다.
관리지역은 다시 계획 생산 보전으로 가르는데 현재 전국적으로 세분화작업이 진행되고 있는 실정이다. 일부 지자체만이 완료되어 있다.

이 같은 용도지역은 각기 지을 수 있는 건축불의 종류와 범위는 물론 건폐율과 용적률을 달리한다. 말하자면 개발이나 이용조건이 서로 다른 것이다. 준공업지역을 상업지역으로 변경하는 등 용도지역 간에 변동을 줄 수 있다면 토지소유자의 입장에서는 매우 유리하고 편리할 것이다.

그러나 토지 용도지역의 변경은 국가의 전속권한이다. 지주가 원한다고 되는 것은 아니다. 최근에 문제되고 있는 관리지역 세분화에 대한 민원사항이 그 예인 것이다.

 

 

토지의 지목변경
토지의 지목변경 역시 토지의 용도변경이라고 할 수 있다.
전국의 토지는 필지로 구분하고 각 필지에는 지변과 함께 지목이 주어진다. 지목은 국가에서 지정 당시 이용되는 형태와 예상 주용도 및 땅의 형태와 주변상황에 따라서 결정 부여된다.

지적법에 의하면 현행 우리나라 지목은 28개로 되어 있다. 우리가 잘 아는 대지 잡종지 논(답) 밭(전) 과수원 목장용지 도로 하천 구거 등이 그것이다. 창고용지 공장용지 주유소용지 주차장용지 등도 지목이다.

지목은 말하자면 당초부터 예정된 땅의 용도다. 그러므로 그 후에 그 땅의 용도가 달라지면 지목도 변경된다.

농지인 밭의 일부에 농가주택을 지으면 집이 들어서는 부분의 밭은 대지로 바뀐다. 시골 지방도로변의 임야를 허가받아 형질변경한 후 주유소를 지으면 그 부분의 임야는 주유소용지로 지목이 변경된다. 땅의 용도가 달라지면 그 결과로 지목이 달라져 지목변경이 되는 것이므로, 지목변경은 용도변경의 결과인 셈이다. 현행법 상 용도변경 없이 지목만을 먼저 변경하는 예는 없다고 볼 수 있다.[지목주용도주의]

 

 

농지 산지 초지전용
그렇다면 농지인 밭에 농가주택을 지으려는 경우에는 어떤 절차가 필요한가?
농지법은 이러한 경우를 예상하여 농지전용이라는 제도를 두고 있다. 농지전용이란 말하자면 농지에 관한 한 법이 예정하는 합법적인 용도변경제도인 동시에 지목변경을 할 수 있는 절차인 셈이다. 따라서 농지법에서는 농지를 전용할 수 있는 요건과 절차 및 전용심사기준을 상세히 규정하고 있다. 농지전용은 이러한 틀 안에서만 허가 신고 협의를 할 수 있도록 규제하고 있는 것이다.

임야와 초지의 경우에도 이와 유사한 취지로 산지전용 혹은 초지전용제도를 두고 있다. 임야의 경우에는 산지관리법에서 초지의 경우에는 초지법에서 각기  상세히 규정한다.

참고로 농지의 용도변경과 관련하여 농지법에서는 농지의 타목적일시사용허가라는 제도를 두고 있다. 주변의 교량공사를 위하여 인근 농지에 임시로 현장사무실을 설치하거나 온천개발을 위해 논 한가운데서 일시 지하수검사를 하는 경우가 그 예라고 볼 수 있다. 이런 경우에는 일정기간 이용이 끝나면 농지는 원래상태로 복구되어 본래의 농사용도로 쓰게 된다. 따라서 일시적 용도변경이라고 할 수 있으므로 농지전용이나 지목변경이 이루어 지지 않는다.

이외에도 토지거래허가구역 내의 토지를 허가 받아 취득한 경우에는 의무적인 일정 토지이용기간의 제한이 있다. 현행법 상 농지는 2년, 임야 등은 3년, 개발용 토지는 4년, 기타 5년 등으로 규정되어 있는데, 이 기간은 말하자면 토지의 용도변경금지기간이라고 할 수 있을 것이다.

 

 

폐교의 용도변경 제한
사회복지법인이나 장학재단 등 공익법인의 경우에 그 기본재산의 목적 외 사용 혹은 용도변경은 주무관청의 허가를 받아야 한다.(공익법인의 설립 운영에 관한 법률) 사립학교 기본재산의 용도변경에 대하여는 관할청의 승인을 받아야 한다(사립학교법 제28조)

또 지방 산간벽지에 해마다 늘어나고 있는 조 중등 폐교에 대하여는 사용용도와 용도변경에 관해서 특별한 제한이 있다. 폐교재산은 폐교자산의 활용촉진을 위한 특별법에 의하여, 일반인도 매입 혹은 대부받아 사용할 수 있도록 되어 있다. 다만 그 용도는 교육, 문화, 사회복지, 공공체육과 주민의 소득증대시설로만 제한된다. 폐교를 양수한 자가 후에 그 용도를 변경하려는 경우에는 관할 교육감의 승인을 받아야 하도록 되어 있다.

 

 

국유재산의 용도폐지
농촌에 널려 있는 농로와 수로, 구거, 제방 등을 농업기반시설이라고 한다. 이 시설은 시 군 구 또는 한국농촌공사에서 농업시설로서 관리하고 있다.
만일 이 농로를 진입도로로 이용하여 농가주택을 지으려 하거나 혹은 수로에 다리를 놓아 통로로 쓰려 하는 경우에는 관할청의 농업기반시설 목적 외 사용허가를 받아야 한다.

국유지나 공용도로에는 용도폐지제도가 있다. 임야나 잡종지 등 소유자가 재정경제부로 되어 있는 국유재산의 경우에는 국유재산법 상 행정재산의 용도폐지절차가 규정되어 있다. 현재 주민이 사용하지 않는 도로로서 더 이상 도로로서의 기능이 없어진 경우에는 도로관리청은 도로법의 절차에 의해 도로를 폐지할 수 있도록 되어 있다.

 

 

용도변경허가제의 취지
이상에서 본 바와 같이 현행 공법 상 용도변경에 관한 규제와 제한은 여러 군데에 걸쳐서 대단히 많다. 그러나 용도변경 규제의 기본원칙은 기본적으로 행정관청이 허가를 해줄 때 허용한 그 재산의 용도를 당초의 목적에 따라 쓰도록 제한하자는 것이다. 말하자면 불법용도변경으로 재산의 증식을 노리고 부동산 투기를 한다든지 법인자산을 개인용도로 부당하게 남용하는 것을 억제하자는 취지인 것이다.

그러나 용도변경이 금지 혹은 제한되는 구체적인 토지, 건축물 등 재산의 범위와 변경이 가능한 한계는 각 법률의 취지에 따라 다를 것이다. 따라서 케이스에 따라 관련법 상의 용도변경 제한과 가능성 그리고 실제 변경하는 절차를 구체적으로 알아보는 것이 좋을 것이다.