상가 분양 받을 때, 세금 아끼는 방법

상가 분양 받을 때, 세금 아끼는 방법  

 

  

상가를 소유할 경우 검토해야 할 세금은 부가가치세와 종합소득세 그리고 처분 시점의 양도소득세를 체크해야 한다.

 

다각적인 검토가 필요

상가를 분양 받을 때 명의를 누구의 명의로 할 것인지 그리고 공동소유로 할 것인지를 먼저 체크해야 한다. 상가를 분양 받아 임대업을 할 경우 종합소득세는 귀속자의 다른 소득과 합산하기 때문에 다른 소득이 없는 자가 상가를 분양 받는 것이 절세에 유리할 것이다. 다만 이러한 경우 건강보험에 피부양자로 되어 있던 자가 사업자등록을 내는 경우 기존에 내지 않던 건강보험료를 납부하는 경우가 발생할 수 있으므로 종합적으로 고려해야 한다.

 

그리고 상가를 분양 받아 사업자등록을 내는 경우 연간 매출액이 4,800만원 미만인 경우 간이과세자로 사업자등록을 낼 수 있다. 간이과세자는 부가가치세율이 일반과세자에 10~40%에 해당하므로 일반과세자보다 부가가치세를 적게 내게 된다. 다만 간이과세자는 상가 분양 시 납입하였던 부가가치세를 환급 받을 수 없는 단점이 있다.

 

상가를 분양 받고 일반과세자로 사업자등록을 하여 기존에 납부한 부가가치세를 환급 받은 사업자는 반드시 과세목적으로 임대를 해야 한다. 그렇지 않고 주택으로 임대를 하는 경우에는 면세전용으로 기존에 환급 받은 부가가치세를 다시 부가가치세로 납부해야 하는 경우가 발생한다. 특히 이러한 사례는 오피스텔의 분양 시 자주 발생하게 된다. 오피스텔을 분양 받고 부가가치세를 환급 받은 임대사업자는 반드시 이점에 유의해야 한다.

 

그리고 양도 시에는 양도소득이 발생하면 양도소득세가 산출된다. 양도소득 산출 시 자본적지출과 양도비용을 경비로 인정 받을 수 있으므로 이에 대한 증빙을 잘 보관하여야 한다. 일반적인 자본적지출과 양도비는 다음과 같다.

① 양도자산의 용도변경, 개량, 이용편의를 위하여 지출한 비용
② 양도자산 취득 후 소유권확보 위해 지출된 소송비용
③ 양도하기 위해 지출한 비용으로 증권거래세, 양도세 신고비용, 공증비용 등
④ 토지, 건물취득 시 발생하는 국민주택채권 및 토지개발채권 양도 시 발생하는 양도차손 등

 

그리고 양도소득세는 소득 귀속자를 기준으로 산출하기 때문에 공동명의로 되어 있는 것이 유리하지만 배우자 또는 직계존비속에게 증여한 후 5년 이내에 양도하게 되면 이월과세되어 양도소득세 계산 시 취득가액을 증여해준 배우자 또는 직계존비속이 당초 취득한 가액으로 계산하게 된다. 따라서 배우자 또는 직계존비속에게 증여해 준 부동산인 경우 5년을 경과하여 양도하는 것이 유리할 수 있다.