복등기를 아시나요?

복등기를 아시나요

 

◇ 복등기와 청라지구 분양권 전매계약의 차이점

`복등기`란 말 그대로 등기를 잇달아 두 번하기 때문에 그렇게 불립니다. 우선은 전매가 불가능한 시점에서 계약을 하고 거래대금을 지불하지만 소유권(분양권)은 향후 전매가 가능한 시점(등기시점)에 가서 넘겨주는 거래 방식입니다.

우선은 최초분양자가 잔금을 내면서 등기를 하고, 곧바로 앞서 체결한 매매계약 대로 분양권을 산 사람이 등기를 하는 방식입니다.

그런데 청라·송도지구는 계약후 1년이 지나면 분양권 상태로 전매가 가능합니다. 등기 전에 거래를 할 수 있는 것이죠. 따라서 엄밀하게 말하면 복등기라 할 수 없고, 다만 복등기 방식이라고 할 수 있습니다.

`복등기`와 현재 청라·송도지구에서 벌어지는 분양권 매매 절차는 비슷합니다. 우선 계약시에 매매계약서와 권리양도관련서류, 이행각서 등의 필요한 서류를 구비해서 당사자간 계약을 체결합니다.

계약 서류를 작성하면서 분양권을 사는 사람은 파는 사람에게 프리미엄을 지급하게 됩니다. 하지만 실제 계약은 전매제한이 풀리는 시점에 이뤄지는 것으로 보이게 끔 계약서를 작성합니다. 이를 위해 양도자는 이행각서, 권리포기각서 등을 써야 하며 사는 사람은 서류일체를 받고 이후부터의 계약금 및 중도금, 잔금 등을 부담하게 됩니다.

◇ 엄연한 불법..실수요자 피해 입을 수도

하지만 이런 계약방법은 위험하기 짝이 없습니다. `떴다방` 신뢰성 문제가 가장 큽니다. `떴다방` 영업은 대개 미등록 중개업자들이 많이 합니다.

대부분 `떴다방`들은 분양권 거래를 원하는 사람이 있으면 보통 타지역에 있는 중개업소가 중개한 것처럼 매매계약서를 작성합니다. 자신들이 중개를 할 자격이 없기 때문입니다. 예를 들어 청라지구 `떴다방`이 중개를 하더라도 실제 계약서에는 지방 어느 도시의 중개사무소 직인이 찍혀 있을 수 있습니다. 물론 해당 중개사무소가 실제 존재하는지는 계약자가 직접 확인해 보기 전까지는 모릅니다.

예전부터 있던 중개업소도 있지만 대부분 `떴다방` 영업을 위해 일정 기간만 운영하거나 공인중개사 명의를 빌려서 하는 경우도 많습니다. 때문에 계약이 잘못됐을 경우 중개업소에게 책임을 묻기는 사실상 어렵습니다.

또 소유권이 넘겨지기 전 분양권 가격이 급등하게 되면 매도자들은 매수자에게 추가적인 요구를 할 수도 있습니다. 소유권 자체가 매도자에게 있기 때문에 매수자들은 매도자들의 요구에 응할 수밖에 없습니다. 이런 경우 매도자들은 대부분 양도소득세를 부담케하거나 추가 프리미엄을 요구하는 경우가 대부분입니다. 반대로 분양권 가격이 떨어지게 되면 매수자만이 고스란히 피해를 보게 될 수도 있습니다.

불법적인 거래여서 분양권에 대한 매수자의 권리를 보장받기도 어렵습니다. 민사적인 문제를 처리하기 위해서 이행각서, 권리포기서류 등을 받기는 하지만 불법 행위인 만큼 구제받기는 어렵습니다.

이런 위험이 있지만 여전히 `복등기`형태의 거래가 성행하는 이유는 사는 사람과 파는 사람 모두에게 이익을 준다고 생각하기 때문입니다.

파는 사람은 분양을 받은 후 단기간에 프리미엄을 챙겨서 좋고, 사는 사람은 `리스크`부담은 있지만 프리미엄이 덜 오른 상태서 인기지역의 아파트 분양권을 확보해서 이익이라고 생각합니다.

하지만 국토부는 불법 전매에 대해서는 엄중히 대처하겠다는 입장입니다. 실제로 불법 전매가 들어날 경우 불법 전매를 한 사람이나 알선한 사람에게는 3년이하 혹은 3000만원 이하의 벌금이 부과됩니다.(주택법 96조) 국토부 관계자도 "불법 행위에 의한 계약은 아무도 그 권리를 보장받지 못하게 된다"고 경고했습니다