주택이란?

주택이란?        세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분       <주택의 형태에 따른 분류> • 아 파 트 : 5층 이상의 주택 • 연립주택 : 연면적(지하주차장 제외) 660㎡를 초과하고 4층 이하 주택 • 다세대주택 : 연면적(지하주차장 제외) 660㎡를 이하이고 4층 이하 주택 • 단독주택 : 단독주택, 다가구주택, 다중주택   <주택의 공급에 따른 분류> • 국민주택 : 국민주택기금을 지원받아 건설하는 주거전용면적이 85㎡ 이하인 주택   (수도권을 제외한 도시가 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하의 주택) • 국민주택 등 : 국가 · 지자체 · 주공 · 지방공사가 건설하는 주택 및 공공건설임대주택 중 85㎡ 이하의 주택 • 민간건설 중형국민주택 : 민간이 건설하는 60㎡ 초과 85㎡ 이하의 주택 • 민영주택 : 국민주택 등을 제외한 주택     구 분 현 행 비고 60㎡ 이상 60㎡ 초과 ～ 85㎡ 이하 85㎡ 초과 민간택지 - 서울 - 경기도 * 수도권과밀억제권역내   20% 20% 80% 80% 공공택지 - 수도권ㆍ광역시 - 기타지역 30% 20% 30% 40% 40% 40%   직장ㆍ지역조합 - 서울 - 경기도 - 기타지역 100% 100%     재건축조합 - 서울 - 경기도 - 기타지역 * 수도권과밀억제권역내   20% 20% 규제없음 40% 40% 규제없음 40% 이하 40% 이하 규제없음 재개발조합 (서울시조례) 40% 40% 20%   주거환경개선 90% 10%       구 분 청약저축 청약예금 청약부금 실시지역 전국 시ㆍ군지역(102개) 가입대상 무주택세대주 20세 이상의 개인 또는 20세 미만의 세대원이 있는 세대주 저축방식 매월 일정액 불입 일정금액 예치 매월 일정액 불입 저축금액 월 2~10만원 200~1,500만원 월 5~50만원 청약대상 (전용면적) 국민주택등(85㎡ 이하) 민영주택(규모제한 없음) 민영주택(85㎡ 이하)     구 분 85㎡ 이하 85㎡ 초과～102㎡ 이하 102㎡ 초과～135㎡ 이하 135㎡ 초과 특별시ㆍ부산광역시 300만원 600만원 1,000만원 1,500만원 기타 광역시 250만원 400만원 700만원 1,000만원 기타 시ㆍ군지역 200만원 300만원 400만원 500만원     구 분 주택재개발사업 (대상：단독밀집) 주거환경개선사업 (대상：단독밀집) 재건축사업 (대상：공동주택) 도시환경정비 (대상:상ㆍ공업지역) 근 거 도시및주거환경정비법(법률 제6852호, ’02.12.30) 목 적 - 불량주택 및   공동시설 정비 - 불량주택 및   공동시설 정비 - 노후ㆍ불량주택   재건축 - 도심기능 회복 특 성 - 도시계획차원 강조 - 재개발사업 완화    (달동네) - 주택공급 - 상업ㆍ공업   지역 정비 지정요건 - 노후ㆍ불량주택이 밀집된 지역 - 순환 재개발 시행을 위한 순환용 주택 건설이 필요한 지역 - 공공시설 정비로 과소토지가 되어 있어 건축대지로서 효용을 다할 수 없게 되는 지역 - 재개발 구역으로서 재개발사업 시행이 불가능한 지역 - 노후ㆍ불량 건축물이 밀집되어 주거지로서 기능을 못하는 지역 - 준공후 20년(시ㆍ도의 조례가 20년 이상으로 정하는)이 경과되어 재건축 효용 증가가 예상되는 지역 - 건물이 훼손ㆍ일부멸실되어 안전사고의 우려가 있는 주택 - 재건축이 불가피하다고 시장 등이 인정하는 주택 - 열악한 상업ㆍ공업지역으로 도시계획으로 정비가 필요한 지역 시행주체 - 1순위 : 토지 등의 소유자, 조합 - 2순위：지자체ㆍ 주공ㆍ토공ㆍ지방공사 - 3순위：민관합동법인, 부동산신탁회사, 50%이상 토지소유자로서 주민의 추전을 받은 자 - 시장ㆍ군수 : 기반시설, 공동주택 건설 - 토지ㆍ건물소유자 : 현지개량 사업 - 주택공사 : 공동주택 건설 및 긴급사업 시행시 - 재건축조합   개발방식 - 철거, 수복, 보전 - 현지개량ㆍ공동주택   건설, 환지 - 철거   시행절차 기본계획 수립 → 구역지정(정비계획 수립) → 추진위원회 → 조합설립 → 사업 시행인가 → 착공ㆍ 공사 → 관리처분계획 → 분양ㆍ처분 * 재개발 시행 절차   에서 조합설립,   관리처분 계획   절차가 없음 기본계획 수립 → 구역지정(정비계획 수립) → 추진위원회 (안전진단) → 조합 설립 → 사업시행인가 → 착공ㆍ공사 → 관리 처분계획 → 분양ㆍ처분   사업규모 제한 없음 제한 없음 제한 없음   주택규모 - 건교부 고시 ㆍ85㎡이하 : 80%이상 ㆍ임대주택 : 17%이상 ※수도권 제외지역 :   50% 범위내 완화 - 건교부 고시 수도권과밀억제권역내 ㆍ85㎡이하 : 90%이상 ㆍ임대주택 : 20%이상 - 건교부 고시 ㆍ60㎡이하 : 20%이상 ㆍ85㎡이하 : 40%이상 ㆍ임대주택 : 증가되는   용적률의 25% 이상   공급대상 - 토지ㆍ건물 소유자 - 세입자 : 임대주택 - 잔여분 : 일반분양 - 토지ㆍ건물 소유자 - 세입자 : 임대주택 - 타 주거환경개선   지구 거주자 - 잔여분 : 일반분양 - 조합원 - 잔여분 : 일반분양   세입자 대책 - 세입자용 임대주택   건설ㆍ공급 - 주거이전비 지급 - 세입자용 임대주택   건설ㆍ공급 - 주거이전비 지급 -없음   공공지원 - 국가ㆍ지자체 보조 - 국가ㆍ지자체 보조 -없음   주민동의 - 조합설립 : 토지ㆍ   건물소유자의 각 4/5   이상 - 시행인가 : 정관이   정하는 바에 따라   토지ㆍ건물소유자의   동의 - 시행자지정 : 토지등   소유자의 2/3 이상,   세입자세대수의 1/2   이상 *재개발 사업과 동일   세제지원 - 토지ㆍ주택 취득시   취득세ㆍ등록세   비과세 - 대체 부동산 취득시 취득세ㆍ등록세 면제 -없음   토지수용 -가능 -가능 -매도 청구가능         기본계획 ⇒ 구역지정 (정비계획수립) ⇒ 추진위원회 ⇒ 안전진단(재건축) 조합설립 ⇒ ㆍ매도청구(재건축) ㆍ시공사 선정  (재개발ㆍ   도시환경) 사업시행인가 ⇒ ㆍ시공사 선정   (재건축) ㆍ조합원 분양신청 관리처분계획 ⇒ 착공 및 일반분양 ⇒ 준 공 ⇒ 청 산         기본계획 ⇒ 구역지정 (정비계획수립) ⇒ 추진위원회승인 ⇒ 안전진단 ⇒ 재건축조합인가 ⇒ 사업시행인가 ⇒ 관리처분 계획인가 주택건설, 분양 ⇒ 준 공 (회계감사) ⇒ 입 주 ⇒ 조합청산ㆍ해산           도시ㆍ주거환경정비 기본계획수립 (특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장) ⇒ 구역지정 (시ㆍ도지사) • 구역의 개략적 범위 • 단계별 추진계획 • 토지이용계획   • 구역지정 입안(시장ㆍ군수) • 도시계획위원회 의결 및 고시 • 사업계획의 입안 결정   (구역지정과 별도로 결정가능) 조합설립 (시장ㆍ군수ㆍ구청장) ⇒ 사업시행인가 (시장ㆍ군수ㆍ구청장) • 토지등소유자 5인 이상 25인 이하 • 토지ㆍ건축물 소유자의 각 3/4 이상 동의   • 주민동의(3/4 이상) • 사업 착수 관리처분계획인가 (시장ㆍ군수ㆍ청장) ⇒ 분양처분 및 청산 (시행자) • 조합원 분양계획 수립 • 일반분양 모집공고   • 분양처분 고시 • 청산 및 조합 해산