재개발 재건축의 risk

1. 주거환경개선사업중 현지개량방식

 

주거환경개선사업중 현지개량방식의 정비구역은 일반적인 재개발,재건축과는 달리 기존의 건축물을 멸실시키고

새로운 건축물(아파트 및 상가)로 탈바뀌는 형태의 개발이 아니라 기존의 좁은 도로의 확장,선형개선 등을 거치는 방식임.

 

따라서 도로확장으로 인한 기존 건축물의 일부 도로수용을 제외한 나머지 대지에 대해 소유자가 스스로 주택을 개량하는

방식이므로 그 정비구역이 아파트로 변신한다는 생각은 상당히 위험한 생각일 수 있다.

 

2. 조합설립인가후의 주택재건축 정비사업구역의 매수

 

주택재건축사업은 아파트 재건축과 단독주택재건축으로 나뉘어 지는데 둘다 투기과열지구의 재건축정비지역은

조합설립인가일 이후에 매매,증여,경.공매의 의한 취득시에는 조합원 자격이 승계되지 않고 현금청산대상이 되므로

주의를 요한다.

 

아울러 단독주택재건축의 경우 사업방식은 엄연히 다르지만 도입된지 얼마되지 않은 제도이므로 재개발로 착각하여

재개발처럼 조합설립인가 이후에도 전매가 가능한 것처럼 생각하면 큰 고통이 따를 수 있다. 현금청산의 경우에는

조합원자격이 있는 경우보다 상당히 낮은 금액으로 청산을 받으므로 주의를 요한다.

 

3. 주택재건축사업의 조합원자격

 

일반적으로 재개발사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업의 경우에는 토지만 소유한 사람이나, 건물만 소유한 사람,

토지 및 건물을 소유한 사람 모두 조합원 자격이 인정이 되지만 주택재건축사업(단독재건축 포합)의 경우에는 토지 및

건물의 소유자만이 조합원자격이 있으므로 주의를 요한다. 실제로 거래계에서는 재개발과 형태가 비슷한 단독재건축사업의

경우에 토지만 또는 건물만 따로 매매되는 사례가 빈번히 있는데 이는 조합원자격이 전혀 존재하지 않으므로 주의를 요한다.

 

4. 주택재건축사업에 있어서의 각종부담금

 

주택재건축사업(단독재건축사업포함)의 경우에 인근 재개발지역과 비교하여 비슷한 입지와 면적으로 위치해 있을 때

사업성이나 수익성을 비교하게 되는데, 주택재건축사업의 경우에는 현재 개발이익환수제가 실시되어 재개발 사업 등에서

존재하지 않는 부담금을 추가 부담하게 되어 있으므로 사업성이 상당히 하락해 있는 상태임.

 

5. 주택재개발사업과 주거환경개선사업중 공동주택방식

 

주택재개발사업과 주거환경개선사업중 공동주택방식의 사업성 검토는 비슷한 입지와 면적이 될 경우에는 재개발사업이

사업성이 훨씬 나은데 그 이유는 재개발사업의 경우에는 임대주택을 건설하는 주택세대수의 17%를 지어야 하지만

주거환경개선사업중 공동주택방식은 30%를 임대주택으로 지어야 하므로 사업성이 상당히 아락되어 있다.

 

6. 주택재개발사업의 사업시행인가

 

주택재개발사업의 경우 30제곱미터이상~90제곱미터미만의 토지를 매입 할 경우에도 조합원자격이 있는데 그 조건은

지목도로로 현황도로가 아니며 매수자가 무주택요건을 부가적으로 갖추어야 한다. 그런데 여기에서 무주택은 사업시행인가일

이전까지 요건을 갖추면 되는데 이러한 매물을 유주택자가 매수할 경우에는 조합원자격이 승계가 되지않고 현금청산

대상으로 분류가 되므로 주의를 요함.

 

7. 존치시설 및 협의대상지

 

정비구역으로 지정 예정지역의 경우에 정비예정지역 내에 신규 아파트나 상가 등이 있을시 다른 건축물처럼 전부 멸실후

아파트로 변하지 않고 존치시설로 남는 경우가 상당히 많이 있는데 이러한 부동산을 취득하면 기대하던 아파트가 아닌

나홀로 외떨어진 존치 부동산만 남으므로 주의를 요함.