재개발구역내 토지·도로 분양자격

재개발 구역에는 나대지와 도로도 많이 포함돼 있다. 나대지와 도로는 주택보다 저렴한 가격에 매입할 수 있고 주택 보유 수에도 포함되지 않는 장점이 있다.

 하지만 주택이 있는 대지보다 낮게 평가되는 불리한 점도 있다.
 
 또 재정비촉진지구에서는 20㎡ 이상 토지 및 도로를 매입할 때에는 토지거래허가를 받아야 하므로 환금성이 떨어지는 문제도 있다.
 
 서울시 조례에서 정하고 있는 재개발구역 내 토지 및 도로 분양 자격에 대해 살펴보자.

 ◆ 90㎡ 이상 토지 분양 자격 

  재개발구역 내 종전 토지 90㎡ 이상을 소유하고 있는 사람에게는 분양 자격이 부여되는데 반드시 한 필지의 독립된 토지가 아니더라도 여러 개의 필지를 합친 총면적이 90㎡ 이상인 경우에도 분양 자격이 주어진다.

 공유지분으로 소유하는 경우에도 분양 자격이 있다. 90㎡ 이상을 소유한 때에는 지목과는 상관이 없으므로 도로ㆍ전ㆍ답을 소유한 경우에도 분양 자격이 있다.

 그러나 토지 면적이 90㎡ 이상인 경우에도 서울시 조례시행일 2003년 12월 30일 이후에 분할된 토지를 취득한 때에는 여러 사람일지라도 1인의 분양대상자로 본다. 공유 지분으로 소유한 경우에도 동일하다.

◆ 90㎡ 미만 토지 분양 자격 

  90㎡ 미만 소규모 토지를 소유한 때에도 2003년 12월 30일 이전에 분할된 독립된 한 필의 개별 필지로서 한 필 면적이 30㎡ 이상이고 공부상 지목이 도로이되 사실상 도로로 이용되지 않아야 하며 사업시행인가 고시일 이후부터 공사완료 고시일까지 가구원 전원이 무주택자인 경우에는 분양 자격을 부여하고 있다.

 이때 이 기간 안에 소유권이 이전된다면 모든 매수인이 무주택 가구주여야 분양 자격이 있다.
 
 하지만 중간에 거래된 모든 토지에 대해 무주택 여부를 확인하기 어렵기 때문에 현실적으로는 대개 사업시행인가 후 관리처분계획 인가 이전과 공사 완료 후 이전고시 이전에 두 차례에 걸쳐 무주택 여부를 확인해 분양 자격을 주고 있다.
 
 분양 자격이 의심되는 경우에는 사업시행자 및 지자체에서 별도로 조사할 수도 있으므로 투자자 처지에서는 매매계약을 할 때 분양 자격에 관한 특약을 함으로써 발생 가능한 위험에 대비해야 한다.

 독립된 개별 필지가 아닌 공유 지분을 소유한 경우에는 분양 자격이 없으며 몇 개 필지를 합한 총면적이 30㎡ 이상~90㎡ 미만인 때도 분양 자격이 없다.

 ◆ 지목이 도로인 경우 분양 자격 

  재개발구역 내 도로의 분양 자격은 나대지의 적용 기준이 적용되지만 공부상 지목이 도로이고 사실상 도로로 사용되는 경우에는 90㎡ 이상이 돼야 분양 자격이 부여된다.

 따라서 지목이 도로인데 이용 현황은 나대지이거나, 지목은 대(垈)이나 이용 현황은 도로라면 서울시 조례 제24조 1항 2호 단서 규정에 따라 분양 자격이 주어지므로 반드시 토지대장 등을 확인하고 투자 여부를 결정해야 한다.