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| 1)토지거래허가제의 정의 및 근거법 |
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토지거래허가제는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역과 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도
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근거 법령은 국토이용관리법이며 허가구역은 5년 단위로 지정 |
| 2)허가 신고 대상 토지 확인 및 처리 방법. |
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토지거래허가구역 내에서도 용도지역별 기준면적 이상의 토지를 거래하는 경우에만 허가대상
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허가구역 및 면적 기준은 관할 시ㆍ군ㆍ구 토지관리과나 토지관리계에 문의
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기준면적 이하의 토지거래는 계약을 체결한 후 신고(허가 불필요)
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단, 허가대상면적을 초과하는 토지를 허가기준 미만으로 분할해 거래하는 경우는 허가를 받아야 함
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토지거래 허가대상에는 토지에 관한 소유권은 물론 지상권 전세권 임차권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하거나 예약하는 경우도 포함
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반면 상속ㆍ증여ㆍ명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전과 시효취득을 채운 점유가 원인이 되어 소유권이 이전되는 경우는 허가를 받지 않아도 됨 |
| 3)허가심사 기준 |
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허가 심사기준은 '94년 1월 1일부터 시행되는 국토이용관리법 시행규칙에 따라 관할 시ㆍ군ㆍ구에서 해당토지의 취득 및 이용목적, 면적의 적정성을 심사해 허가 여부를 판단
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허가기준
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- 취득목적이 자기의 거주용 택지, 주민의 복지ㆍ편익시설용 토지, 구역내 농어민의 농 축 임 어업용 토지, 지역의 건전한 발전에 필요한 사업용 토지, 시행 중인 사업의 확장 등에 필요한 토지, 주민의 일상생활 및 통상의 경제활동에 필요한 토지 등의 조건에 해당해야 함. 이 중에서 주택용 토지 취득 허가는 주민등록이 이전되어 있지 않아도 가능하며 주민의 복지ㆍ편익시설용 토지를 취득할 때는 사전에 형질변경허가를 받지 않아도 거래허가 가능
- 취득면적이 이용목적에 적합한 크기여야 함. 예를 들어 농지의 경우 3정보 이내, 공장건축물 부속토지는 입지 기준면적 이내 등을 기준으로 함 |
| 4)허가신청 및 허가절차 |
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거래당사자 쌍방이 계약 전에 관할 시ㆍ군ㆍ구청장에게 허가를 신청 |
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허가신청서는 관할 시 군 구의 토지관리계에 비치 |
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기재사항은 권리의 종류, 취득면적, 계약예정금액, 토지이용계획 등 |
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허가신청서와 함께 제출해야 할 서류는 토지등기부등본
- 1만㎡ 이상의 토지를 개발하고자 할 경우에는 토지의 형상 및 인근 상황을 표시한 축적 2만 5,000분의 1 이상의 지형도 필요 |
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허가관청은 접수 후 15일 이내에 허가 여부를 결정
- 15일 내에 허가 여부를 통보 받지 않으면 허가된 것으로 보고 계약을 체결할 수 있음
- 만일 허가신청 지역에 공공사업계획이 있을 때에는 국가 등이 선매할 수 있음 |
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토지거래 불허가 처분시 이의가 있는 경우에는 그 처분을 받은 날로부터 1개월 이내에 시ㆍ도에 설치된 토지이용심사위원회에 이의신청을 하거나 시ㆍ군ㆍ구청장에게 매수를 청구할 수 있음. 토지이용심사위원회의 결정에도 불복할 경우 또는 이의 신청 후 2개월이 경과하도록 결정이 없을 때에는 행정소송을 제기할 수 있음 |
| 5)입점시점을 체크해야 한다. |
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허가없이 체결한 계약은 무효. 뿐만 아니라 부동산 등기 세무에 꼭 필요한 검인계약서를 받기 위해서는 허가신고필증이 꼭 필요함 |
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허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 허위 및 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금형 |
