부동산 면적이란?

면적이란?(종합정리)"

 

(1) 전용면적

임차인 전용으로 실질적으로 사용하는 면적

예) 사무실, 탕비실, 강의실, 창고, 전용휴게실 등

 

(2) 실용면적

1) 전용면적 내부복도 면적

2) 기본 공용의 복도(내부복도)가 없는 경우에는 실용면적과 전용면적이 같다.

 

(3) 공용면적

입주자가 공동으로 사용하는 면저긍로 실제 점유사용이 불가능한 면적

예) 로비, 기계실, 전기실, 물탱크실, 기본복도, 계단, 화장실, 주차장 등

 

(4) 서비스 면적

사옥의 임대가능면적은 연면적과 일치하는 것이 일반적이다.

임대면적의 공용비율이 지나치게 높은 경우 임차인이 직접 사용할 수 있는

면적(실용면적)에 비해 공용면적에 대한 부담이 높아져서 임대유치에 불리한 요소로

작용하게 된다. 따라서 임대면적을 산정할 때 공용면적(지하주차장, 기계실, 로비 등)

일부를 공용면적에서 제외하여 공용비을 낮출 수가 있다.

이때 임대면적 산정에서 제외하는 공용면적을 서비스면적이라 한다.

 

(5) 임대가능면적

1) 실용면적 공용면적 - 서비스면적

2) 연면적 - 서비스면적

※ 환산방법 : 평(坪) = ㎡ * 0.3025

 

(6) 임대차계약면적

임대료, 관리비 징수를 위한 기준면적이며, 계약은 통상 평당가로 한다.

1) 실용면적 공용면적

2) 실용면적 (실용면적 * 공용비율)

 

(7) 공용비율(공용비)

1) 공용비율 = 공용면적 / 실용면적 * 100

2) 공용비율 = 공용면적 / 임대면적 * 100

3) '1)'의 방식으로 공용비율을 산정할 경우

    실용 * (1 공용비율) = 임대면적

    이 산출되어 계산이 편리하므로 이 방식을 사용하며,

    일반 시중에서는 공용비율이 낮게 계산되는 '2)'의 방식을 많이 사용하고 있다.

 

(8) 실용면적과 공용면적의 구분

실용면적	공용면적	임대면적
* 사무실 면적(전용면적)  * 사무실별 칸막이 등으로     인한 복도	* 화장실, 계단, 로비,     기본 복도  * 기계실, E/L홀, 주차장	* 실용면적 공용면적

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• (9) 임대가능면적 산출의 예

연면적	실용면적	공용면적		시설	비고
		주차장	기타
2,000평	900평	500평	600평	E/L 냉난방

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• 건물의 임대가능면적을 산출할 때,
• 공용면적 전부를 포함하여 계산하면
• 연면적과 같은 2,000평이 되어
• 공용비율은 1,100평 / 900평 * 100 = 122.2% 가 되어 너무 높게 된다.
• 따라서 공용면적 중 주차장 500평을 제외하면
• 공용비율이 600평 / 900평 * 100 = 66.7%가 되고
• 임대가능면적은 900평 (1,100평 - 500평) = 1,500평이 된다.
• 이때 임대가능면적 산정에서 제외한 주차장 500평이 서비스면적이 된다.
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• (10) 대지면적
• 대지의 수평 투영면적이다.
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• (11) 건축면적
• 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영면적이다.
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• (12) 바닥면적
• 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영면적이다.
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• (13) 연면적
• 1) 건축물의 각층 바닥면적의 합계로 건축물 대장이나 부동산 등기부 등본에 등재된다.
•     (건물의 1층의 바닥면적만은 건평이라 한다)
• 2) 지하층 및 옥상부분도 연면적에 산입(算入)한다.
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• (14) 층 수
• 1) 지하층이나 옥탑이 당해 건축물의 1/8이하인 것은 건축물의 층수에 산입되지 않는다.
• 2) 층의 구분이 명확하지 않은 건축물은 높이 4m마다 하나의 층으로 산정한다.
• 3) 건축물의 부분에 따라 그 층수를 달리하는 경우에는 그 중 가장 많은 층수로 한다.
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• (15) 건폐율
• 건축면적(대지에 2이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의
• 대지면적에 대한 비율이다.
• 예) 대지 100평에 주택 1층 건축면적이 45평. 별도 건물 화장실 5평이 건축되었다
• 라고 하면 
• (45평 5평) / 대지면적 100평 * 100 = 50 %가 건폐율이 된다.
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• (16) 용적율
• 건축물 연면적의 대지면적에 대한 비율을 말한다.
• 예) 대지 100평에 지하실 25평,
•      1층 40평, 2층 40평, 3층 15평의 건물을 건축하였다면
• (40평 40평 15평) / 대지면적 100평 * 100 = 95%가
• 용적율이며, 지하실은 제외한다