확정일자와 전세권설정의 차이점

구 분	확정일자	전세권
성 격	채권	물권
처리절차	세입자 단독처리	집주인의 동의 및 인감증명서 필요
구비서류	임대차계약서를 동사무소나 등기소에 갖고가서 ‘확정일자’확인을 받음	▲집주인 등기권리증,인감증명서,주민등록등본 ▲세입자 주민등록등본.전세계약서 토지대장. 건축물관리대장, 수입인지 첨부하여 전세권설정 등기를 함
소요비용	600원	등록세: 전세금의  0.2 % 교육세: 등록세의   20 % 법무사수수료 (말소시에도 비용 발생)
권리발생요건	전입신고(주민등록), 주택의 인도(입주)	거주(주민등록) 및 입주 안 해도 권리 유지
보증금 회수	보증금반환청구소송을 제기해 판결받아 강제집행 해야함.	소송제기 없이 경매를 청구할 수 있음 (일부분 전세시는- 소송후)
경매시 배당요구	배당요구해야 함	배당요구없이 순위에 의한 배당 받음.
기타효력	▲전세권 등기와 변제 우선순위가  동일 ▲제3자에게 효력 승계 불가능 ▼임대인동의하에 전대가능 (대항력 승계가능) ★토지.건물분에서 배당	▲ 후순위권리자와 기타 채권자보다 우선순위 ▲효력승계 ▲집주인 동의 없이 전대 가능 (특약사항 금지조항설정시 불가능) ★ 건물분에 대한 배당만 가능

 

※ 전세(임대차) 계약시 확정일자를 받거나 전세권등기를 설정하는 것은 보증금을 안전하게 보장받기 위한 방법입니다.

등기부상에 근저당 설정이 없다면 확정일자만 받아둬도 보증금은 안전하다고 할 수 있습니다.

 

근저당이 설정되어있는 경우에는 채권최고금액과 전세 보증금의 합계가 주택가격의 70% 이하이면 안전하다고 볼 수 있습니다.