이행지체에 따른 계약해제시 주의할 점

임대인 `갑(甲'과 임차인`을(乙)'간 임대차계약을 체결한 후 중도금, 잔금으로 나눠 보증금을 지불하기로 했다.

그러나 중도금지급기일이 지나도록 을이 이를 지키지 않아 이에 마냥 기다릴 수 없는갑은 제3의 임차인인 `병(丙)'에게 임대했다.

이에 따라 을은 갑에게 “계약 위반 책임이 있으니 계약금의 배액을 지급하라”는 요구를 했다.

그러나 갑은 을이 중도금 지급기일까지 대금을 지급하지 않았기 때문에 계약위반책임은 을에게 있으며, 계약금은 당연히 몰수하겠다고 주장한다.

과연 누구의 주장이 타당한 것일까?

먼저, 해약권을 설명하면 중도금을 지급하기 전까지는(이행에 착수하기 이전까지) 계약금은 해약금의 성질을 가지므로 언제든지 계약을 해약할 수 있는 것이다.

해약이란 계약의 초기 단계에서 매매대금 전체에 비해 적은 비율인 계약금만을 손해 보고서 스스로 계약에서 벗어날 수 있게 하는 기회를 제공하는 제도이며, 상대방의 동의 없이 일방적으로 계약금 상당을 포기하고 계약의 구속에서 벗어날 수 있는 권리를 해약권이라 한다.

이 같은 사례에서는 해약권의 행사가 아닌 임차인의 이행지체상황으로서 을이 중도금지급기일까지 중도금을 지급하지 못하고 있는 것은 법률적으로 `이행지체'라고 하는데, 이행지체의 상대방인 갑이 이행지체의 책임이 있는 을의 이행지체를 이유로 계약을 해제하기 위해서는, 상당한 기간을 정해 이행을 최고(催告)해야 한다.

즉, 을에게 며칠 내 중도금을 지급해 줄 것을 촉구하는 행위가 필요한 것이다. 법률적으로 이 같은 최고행위가 없으면, 원칙적으로 계약을 해제할 수 없다.

결국 갑으로서는 비록 을이 중도금을 지급하지 못했을지라도 임대차계약의 해제를 위한 최고행위를 거치지 못한 셈이 되는 것이다.

따라서 이 상황에서는 갑과 을 간 임대차계약이 그대로 유효하며, 갑이 을의 양해없이 일방적으로 병에게 물건을 임대함에 따라 을과의 임대차계약은 더 이상 이행되기 불가능한 상황이 된다.

결국, 갑과 을 간의 임대차계약이 해제된 것은 법률적으로 을이 아닌 갑에게 귀책사유가 있는 셈이다.

그 결과, 위약금약정이 갑과 을 간의 임대차계약서에 기재돼 있다면, 갑은 계약금의 배액을 을에게 지급할 의무가 발생할 수 있는 것이다.

이 같은 사례는 부동산을 중개하는 과정에서 심심찮에 발견하게 된다.

민법 제544조 `이행지체와 해제' 조항을 보면 “당사자일방이 그 채무를 이행하지 않을 때에는 상대방을 `상당한 기간'을 정해 그 이행을 최고하고(독촉하고) 그 기간내에 이행하지 않는 때에는 계약을 해제할 수 있다.

그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 때에는 최고(독촉)를 요하지 아니한다”라고 규정하고 있다.

즉 “상당한 기간을 정하여 최고”하도록 돼있을 뿐이며 문서로 하든 구두로 하든 입증이 가능한 방법이면 된다. 상당한 기간이란 특정된 기간이 아니라 채무자가 이행에 필요한 최소한의 기간이면 되고 채무자의 지위나 계약의 성질 기타 객관적인 사정에 의해 정해져야 하며 채무자의 질병 등 주관적인 사정은 반영되지 않는다.