다주택자와 1주택자의 재산세 부과기준 세금계산 방법

2024년 재산세 부과 기준과 세율차이를 비교하여

다주택자와 1주택자의 정확한 재산세 계산방법을 알아봅니다.

 

 

1. 재산세 부과 기준

    재산세는 공시가격과 공정시장 가액비율을 기준으로 과세표준이 결정됩니다. 이 절차는

    다주택자와 1주택자에게 각각 다른 기준이 적용되기 때문에 세금의 부담이 달라질 수 있습니다.

 

  1-1. 공시가격 및 공정시장 가액비율의 정의

     ◆ 공시가격 : 정부에서 매년 공시하는 부동산의 가격으로 주택이나 건축물의 시세와 비슷한

          개념으로 시장가격을 기준으로 산정됩니다. 공시가격은 재산세뿐만 아니라 종합부동산세

          와 양도소득세 등의 과세기준이 되기 때문에 매우 중요한 지표 입니다.

     ◆ 공정시장 가액비율 : 공시가격에 적용되는 비율로, 재산세 과세표준을 결정하는 데 사용

          합니다. 공시가격에 이 비율을 곱하여 과세표준을 산정하게 됩니다. 이 비율은 정부가

          매년 조정할 수 있습니다.

 

  1-2. 1주택자와 다주택자의 공정시장 가액비율 비교

     ◆  1주택자 : 2024년 기준 1주택자의 공정시장 가액비율은 주택가격에 따라 차등 적용됩니다.

           공시가격 3억이하 43%, 공시가격 3억~6억이하 44%, 6억초과 45%의 비율이 적용됩니다.

      ◆ 다주택자 : 일괄적으로 60% 적용되며 이는 다주택자에게 보다 높은 세 부담을 부과하려는

           정책적 의도로 1주택자에 비해 상당히 높은 비율 입니다.

 

2. 세율 비교

    재산세는 공시가격과 공정시장 가액비율을 통해 과세표준을 산정한 후, 이 과세표준에 일정

    세율을 곱하여 최종 세금을 계산합니다. 1주택자와 다주택자는 각각 다른 세율이 적용 됩니다.

 

  2-1. 1주택자와 다주택자의 세율 차이

      ◆ 1주택자 : 1주택자의 경우 세율은 비교적 낮고 주택 가경에 따라 단계적으로 증가합니다.

            ▶ 6천만원 이하 : 0.05%

            ▶ 1.5억원 이하 : 3만원 + 0.6억원 초과분의 0.1%

            ▶ 3억원 이하 : 12만원 + 1.5억원 초과분의 0.2%

            ▶ 3억원 초과 : 42만원 + 3억원 초과분의 0.35%

     ◆ 다주택자 : 세율이 더 높고 고정된 비율로 적용됩니다.

            ▶ 6천만원 이하 : 0.1%

            ▶ 1.5억원 이하 : 6만원 + 0.6억원 초과분의 0.15%

            ▶ 3억원 이하 : 19.5만원 + 1.5억원 초과분의 0.25%

            ▶ 3억원 초과 : 57만원 + 3억원 초과분의 0.4%

          이러한 세율은 1주택자가 부담해야 하는 세금을 줄이기 위한 조치로, 다주택자에 비해

          1주택자가 상당히 유리한 조건을 제공하고 있으며, 다주택자는 주택 수가 많아질수록

          세율이 더 높아지며, 이에 따라 납부해야 할 세금도 크게 증가합니다.

 

  2-1. 과세표준 적용 방식의 이해

      과세표준은 공시가격에 공정시장 가액비율을 곱하여 산출된 금액으로, 최종 세금을 계산하는

      기준이 됩니다. 과세표준에 적용되는 세율을 1주택자와 다주택자 간에 차이가 있습니다. 

    ◆ 1주택자 : 과세표준에 따라 단계별로 세율이 적용되며, 주택 가격이 높아 질수록 세율이 증가

         하는 구조로 주택 가격이 낮은 경우, 매우 낮은 세율이 적용되어 세금부담이 매우 적습니다.

    ◆ 다주택자 :  과세표준에 대해 더 높은 세율이 일괄 적용되며, 과세표준이 높아 질수록 세율이

         파르게 증가하여 1주택자에 비해 더 많은 세금을 납부하게 되는 이유입니다.

 

3. 구체적 적용 사례 비교

   재산세는 1주택자와 다주택자의 계산방식에 상당한 차이가 있으며 실체 적용 사례를 통해 재산세

   계산 방법을 비교해 보겠습니다.

 

  3-1. 사례를 통한 1주택자와 다주택자의 재산세 계산 방법

    ◆ 1주택자의 재산세 계산

        ▶ 공시가격 : 4억원

        ▶ 공정시장 가액비율 : 44%

        ▶ 과세표준 : 4억원 x 44% = 1억7,600만원

        ▶ 기본세율 : 1.5억 이하구간 : 3만원 + (초과분 0.6억 x 0.1%) = 9만원

        ▶ 3억원 이하구간 : 12만원 + (초과분 0.76억원 x 0.2%) = 12만원 + 15만2천원 = 27만2천원

            으로 최종 재산세는 27만2천원 입니다.

    ◆ 다주택자의 재산세 계산 

        ▶ 공시가격 : 4억원

        ▶ 공정시장 가액비율 : 60%

        ▶ 과세표준 : 4억원 x 60% = 2억4천만원

        ▶ 기본세율 : 1.5억원 이하구간 : 6만원 + (초과분 0.6억 x 0.15%) = 15만원

        ▶ 3억원 이하구간 : 19만5천원 + (초과분 0.9억원 x 0.25%) = 19만5천원 + 22만5천원 =

            42만원으로 최종 재산세는 42만원 입니다.

     이 두사례를 비교해 보면, 동일한 공시가격에도 불구하고 다주택자는 공정시장 가액비율이

     높고, 과세표준이 더 높게 책정되어 더 많은 세금을 납부하게 됩니다.

 

  3-2. 재산세에 추가되는 목적세

    ◆ 지방교육세 : 지방자치단체의 교육 재정에 사용되며 재산세의 20%가 추가 부과되며,

        최종 세액에 포함됩니다.

    ◆ 도시지역분 :  도시지역내 주택에 추가되는 세금으로 도시기반 시설의 유지 및 관리

         비용으로 사용됩니다.

    ◆ 지역자원시설세 :  특정 지역의 시설 사용에 부과되는 세금으로 보통 소방 및 안전관련

         비용으로 사용됩니다.

 

 

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재산세 계산 - 부동산계산기