중개대상물 표시·광고 Q&A

 

■중개대상물 표시·광고 Q&A■

 

1. 중개대상물 표시·광고 규정 적용 시기는? 

 ‘20.8.21일 이후 중개대상물 표시·광고에 대해 적용하되, 이전부터 표시·광고해 온 경우라 하더라도 현행 규정에 부합하지 않는다면 자발적으로 내용 수정 또는 삭제 등을 권고함

2. 중개대상물 표시·광고 규제와 관련하여, 개정된 공인중개사법령에 따라 추가로 명시해야 하는 내용은? 

개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시․광고를 하는 경우에는 현행대로 중개사무소의 명칭과 소재지, 연락처와 개업공인중개사의 성명을 기재하고, 등록번호를 추가로 명시함

- 다만, 인터넷을 이용하여 표시·광고하는 때에는 추가적으로 중개대상물의 소재지, 면적, 가격 등의 사항을 명시하여야 함

- 개업공인중개사가 중개대상물에 대한 표시·광고를 하는 경우 중개보조원에 관한 사항을 명시할 수 없음

3. 이미 계약이 체결된 사실을 모르고 표시·광고한 개업공인중개사도 부당한 중개대상물 표시․광고로 처벌되는 것인지?

- 이미 계약이 체결되어 중개를 할 수 없다는 사실을 알고 있는 개업공인중개사가 고의로 다시 표시·광고하는 행위를 금지하기 위한 내용으로, 이 사실을 모르고 표시·광고하는 공인중개사를 단속하기 위한 규정이 아님

- 다만, 개업공인중개사는 의뢰받은 중개대상물에 대한 계약이 체결되었는지 여부 등 매물관리를 철저하게 진행할 필요가 있음.

4. 유튜브, 인스타그램 등 SNS도 표시·광고물에 해당되는지?

- 유튜브, 인스타그램 등 SNS를 통해 중개업을 하기 위한 중개대상물 표시·광고 행위를 하였을 경우 공인중개사법 적용대상임.

5. 부동산광고대행업체가 유튜브 등을 활용하여 중개대상물에 대한 표시·광고를 올리는 행위는 법령 위반인지?

- 개업공인중개사가 아닌 자는 중개업을 위한 목적으로 중개대상물에 대한 표시·광고를 하면 안 된다고 규정하고 있음.

* “중개”란 중개대상물(토지, 건축물 등)에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 

행위를 알선하는 것을 의미

- 따라서 해당 행위가 중개업을 목적으로 하는 것이 아니라 광고업 등이라고 판단되면 공인중개사 법령을 위반하였다고 

보기 어려움

* "광고"란 사업자등이 상품 등을 신문·인터넷신문, 정기간행물, 방송, 전기통신, 전단, 간판 등의 매체를 이용하여 소비자에게 널리 알리거나 제시하는 것

- 다만, 해당 표시·광고에 대한 연락처는 의뢰를 요청한 개업공인중개사의 연락처를 표시하여야 하며, 그렇지 않고 대행업체의 연락처를 표시하는 경우에는 중개업을 위한 목적으로 판단하여 공인중개사법 위반으로 볼 수 있음

6. 유튜브, 블로그 등을 통해 표시·광고한 중개대상물의 거래가 완료된 경우에도 지체없이 표시·광고를 삭제해야 하는 지?

- 표시·광고 플랫폼의 종류·방식 등을 불문하고, 거래가 완료된 중개대상물임을 알고도 표시·광고를 방치하는 경우에는

 부당한 표시·광고에 해당하여 과태료 부과 대상에 해당함

* 부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준 고시 제5조 제2항 제2호 : 개업공인중개사가 중개대상물에 관한 

거래계약서를 작성하는 등 계약이 체결된 사실을 알고 있음에도 불구하고 지체없이 표시·광고를 삭제하지 않는 경우
- 일부 중개플랫폼의 경우, “거래완료”로 표시·광고된 중개대상물의 거래대금이 실제 거래대금과 다른 경우가 빈번하여

 소비자에 오인, 혼동을 줄 우려가 있어 이를 예방할 필요가 있음

7. 중개대상물의 인터넷 표시·광고 위반은 어디에 신고하는지? 

- 공인중개사법 관련 규정*에 따라, 중개대상물 인터넷 표시·광고 모니터링에 관한 업무를 “한국인터넷광고재단”에 위탁하였음

* 제18조의3제4항 및 같은 법 시행령 제17조의3제2항

- 모니터링 기관은 현행 중개플랫폼업체의 자율시정 등 이행여부를 확인·점검할 뿐만 아니라, 별도의 신고․접수와 기획조사도 실시할 예정으로, 인터넷 표시․광고 위반사항에 대해서는 “한국인터넷광고재단 부동산광고시장감시센터” 홈페이지(budongsanwatch.kr) 를 통해 신고할 수 있음

- 또한, 중개대상물이 표시·광고된 해당 부동산중개플랫폼의 신고기능을 활용하여 신고할 수도 있음

* (예시) 중개플랫폼의 ‘허위매물 신고’ 버튼을 클릭하여 신고하기 중개사무소에 관한 표시·광고 명시사항

8. 중개사무소 내부(쇼윈도)의 표시·광고의 경우에도 중개사무소 명시사항 등을 기재해야 하는지?

- 중개사무소 내부에 광고(종이, 전광판 등)하는 경우에는 거래당사자가 중개사무소를 직접 방문하는 등 소비자 피해가 적어 동 규정 위반사항 적용을 제외함

9. 중개사무소의 “연락처” 표시 방법은? 

- 중개대상물에 대한 표시․광고 시 중개사무소의 연락처는 등록관청에 신고된 중개사무소의 전화번호 (유선전화, 휴대전화 무관)를 기재하되,

- 소속공인중개사의 연락처는 현행과 같이 개업공인중개사의 성명 및 연락처와 병기하는 경우에 한해 표시할 수 있고,

  등록관청에 신고한 소속공인중개사의 연락처를 사용하여야 함

* (예시) 한국 공인중개사무소 개업공인중개사 김대한 02-2000-xxxx(소속공인중개사 이민국 010-0000-0000)

10. 중개대상물에 관하여 생활정보지 지면과 인터넷홈페이지에 동시에 광고하는 경우에도 생활정보지 지면에 중개사무소의 등록번호를 반드시 표기해야 하는지?

- 생활정보지 지면에 중개대상물을 표시·광고하는 경우에도 원칙적으로 중개사무소의 등록번호를 표기해야 함

- 다만, 중개대상물을 생활정보지 지면과 생활정보지의 인터넷 홈페이지를 통해 동시에 광고하는 경우에 한하여, 생활정보지 지면의 등록번호 표기는 생략*할 수 있음.

* 생활정보지업체는 생활정보지 지면 중 특정부분에 “중개사무소의 등록번호는 당해 업체 인터넷 홈페이지를 통해 확인할 수 있다”는 사실을 기재하여 소비자에게 알리도록 해야 함.

11. 중개대상물 소재지 기재 시, 읍․면․동․리까지 표시할 수 있다는 규정의 정확한 의미는? 

- 중개대상물의 소재지는 원칙적으로 대장에 기재된 소재지인 지번까지 표시하여야 함.

- 다만, 읍․면․동․리 까지 포괄적으로 표시하는 것이 허용되는 것으로, 정확히 말하면 리 또는 동 까지 표시하여야 함

* (예시) 경기도 대한군 민국읍 만세리 11-1번지의 경우, “경기도 대한군 민국읍 만세리”까지 표기할 수 있으나, “경기도 

대한군 민국읍”까지만 표기하는 것은 규정 위반에 해당함

12. 일명 점포주택(1층 상가, 2층 이상 다가구주택 등)의 경우
“소재지” 표시 방법은?

- 상가와 주택을 모두 포함한 매매 또는 임대차계약의 경우에는 주택의 소재지 명시 규정에 따라 지번까지 표시하여야 함.

* 주택만을 임대차계약하는 경우에도 당연히 지번까지 표시하여야 함

- 다만, 상가만을 임대차계약하는 경우에는 읍․면․동․리 까지만 표시할 수 있음

13. 건축물의 “층수” 표시 방법은? 

- 중개대상물이 소재하는 해당 건축물의 건축물대장에 기재된 “총 층수”는 표시하여야 하며, 추가로 중개대상물의 층수를 

아래의 구분에 따라 표시하여야 함

- 단독주택* : 총 층수 외에 별도의 층수를 표기할 필요 없음

* 건축법 시행령 별표1의 제1호가목의 단독주택을 말하며 이하 이 문답에서 같음
* (예시) 총2층, 총층수 : 2층

- 단독주택을 제외한 주택 : 중개대상물의 층수를 표시하여야 하나 중개의뢰인이 원하지 않는 경우에는 저/중/고로 대체할 수 있음

* (예시) 층수/총층수 : 8/18, 층수/총층수 : 중/18, 8층/총18층, 총18층 중 8층

- 근린생활시설 등 상가건물 : 중개대상물의 층수를 표시하여야 함

* (예시) 층수/총층수 : 7/9, 7층/총9층, 총9층 중 7층

14. 건축물 면적의 표시방법은? 

- 건축물의 면적은 원칙적으로 전용면적(제곱미터)으로 표시하여야 하고, 부동산 거래현실을 반영하여 아파트의 경우 공급면적, 오피스텔의 경우 계약면적, 단독주택의 경우 대지면적을 함께 표시할 수 있음

- 또한, 다가구주택, 기타 일반건축물 등 공부상 세대별(호별) 전용면적 확인이 사실상 어려운 경우, 실측이나 계약서 등에서 확인된 전용면적을 표시하여야 함

* (예시 : 아파트) 전용면적 : 84 m²(공급면적 113m²)

15. 건축물의 “임차보증금 및 차임” 표시 방법은? 

- 임대차계약을 위한 중개대상물 표시․광고 시 원칙적으로 정액제의 경우에는 가격을 단일가격으로 표시하여야 하고, 정률제의 경우 비율을 단일비율로 표시할 수 있음

* (예시) 보증금 500만원, 차임 40만원/ 보증금 500만원, 총 매출액의 10%(매월)

16. 분양권 중개의 경우 “P(프리미엄)는 별도”로 표시하는 것이 가능한지?

- 분양권 중개는 매매에 해당하며, 매매가격은 중개가 완성되기 전 거래예정금액을 단일가격으로 표시하여야 함

- 분양가에 양도차액(프리미엄)을 붙여 중개하는 경우에는 양도차액 (프리미엄)을 포함한 단일가격으로, 확장비도 포함되는 경우에는 확장비까지도 포함된 최종가격을 단일가격으로 표시하여야 함

* (예시) 
① 잘못된 광고 : 분양가 3.5억원(P 3천만원, 확장비 별도)
② 올바른 광고 : 매매 4억원(분양가 3.5억원, P 3천만원, 확장비 2천만원)

17. 건축물 전체를 거래하는 것이 아닌 특정 층이 매물로 나온 경우 건축물의 “용도” 표시 방법은? 

- 매물로 나온 해당 층의 용도를 건축물대장 등을 통해 확인하여 표시해야 함

* (예시) 주용도가 1종 근린생활시설인 건축물의 일부 층을 업무시설로 매물 등록하는 경우 ‘업무시설’로 표시하여야 함

18. 미등기건물의 “중개대상물 종류” 표시 방법은?

- 건축물의 “중개대상물 종류”는 건축법에 따른 건축물의 용도로 구분하여 표시하되, 미등기건물의 경우

 “미등기건물”로 표시하여야 함

- 미등기건물 중 관계법령에 따라 건축허가나 신고 등을 하였으나 등기가 완료되지 않은 건축물인 경우,

 신청서에 기재된 용도를 병기하여 표기할 수 있음

* (예시) 미등기건물(단독주택)

19. 미등기건물의 “총 층수” 표시 방법은?

- 건축물의 총 층수는 원칙적으로 건축물대장에 기재된 총 층수를 표시해야 해야 함

- 다만, 일부 미등기 건물 등 건축물대장이 존재하지 않는 건축물의 경우에는 실측에 의한 총 층수를 표시할 수 있음

20. 건축물의 “입주 가능일” 표시 방법은? 

- 중개대상물의 입주 가능일에 따라 거래당사자는 대출, 이사 등 거래에 필요한 사전준비를 진행하므로, 당해 표시․광고를 

보고 거래여부를 결정하는 거래상대방에게 실제 입주 가능한 날짜를 정확하게 제공할 필요가 있음

- 또한, 중개 광고에서 특정날짜를 표시하였더라도 실제 계약단계에서 양 당사자는 합의에 따라 입주가능일을 조정할 수 있음

* (예시) 입주가능일 : ‘2020년 10월 1일 또는 즉시입주

21. 건축물의 “방 수 및 욕실 수”를 기재할 때, 상가건물의 경우에는 어떻게 표시해야 하는지?

- 상가 매물(호실) 내부에 방 및 욕실(화장실 포함)이 있는 경우에는 그 수를 표시하여야 함

- 매물(호실) 내부에 별도의 방 및 욕실(화장실 포함)이 없으며 매물이 위치한 건축물의 공용화장실만 있는 경우에는 외부에 존재하는 공용화장실 개수를 기재하면 충분함

* (예시) A 빌딩 301호 : 방 및 욕실 수 → 건물 내 공용화장실 남녀 각 1곳

- 상가건물 전체를 매매하는 경우에는 상가건물 전체에 있는 욕실 (화장실 포함) 수를 기재할 수 있음

22. 건축물의 “사용검사일”, “사용승인일”, 준공인가일“을 ”준공년월‘로 표기가 가능한지?

- ‘준공년월’은 법적 용어가 아니므로, 거래상대방에게 표시․광고를 통해 중개대상물에 관한 정보를 정확하게 제공하기

 위해서는 법률에 따라 행정기관이 승인한 날짜를 표기할 필요가 있음

- 건축물대장에서 건축물의 사용승인일을 적시하고 있는 등 각 건축물 및 그 밖의 토지정착물을 규율하는 개별 법률에 따라 행정기관이 승인한 ‘사용검사일’, ‘사용승인일’, ‘준공인가일’ 중 당해 건축물 등에 따라 선택적으로 표기하면 충분함

- 다만, 건축물대장 등 공부를 통해 정확한 날짜를 확인하기 어려운 경우에는 공부 상 확인할 수 있는 연도 또는 월까지만

 표시해도 무방하며, 행정기관의 승인한 날짜가 기재되어 있지 않은 경우에는 공부(또는 건축물대장) 상 확인이 불가하다고 표시할 수 있음

23. 관리비  표시·광고 하는 방법?

-모든 주택中 10만원이상 정액관리비가 부과되는 경우에는 관리비 표시내역을 세분화 하여 표시 광고를 하여야 하고 이를 위반 시 과태료가 부과 됩니다.

중개의뢰인이 관리비 세부내역을 제시하지 않는 등의 사유로 개업공인중개사가 비목별 금액을 확인할 수 없는 경우에는

 비목별 금액을 표시하지 않을 수 있으나 반드시 관리비에 포함된 비목은 명시하여야 합니다.

다만 세부금액을 확인할 수 없는 사유를 표시하여야 함.
(예시, 임대인이 관리비를 미고지하여 세부금액을 알 수 없음)

특히 네이버 광고시 관리비 포함 항목을 체크하여야 하고 매물설명란에 '임대인이 관리비를 미고지하여 세부금액을 설명할 수 없음' 이라고 표기 해야함.

그리고 월평균 관리비 란에는 정확한 평균가를 모른다면 다소 높게 기재하는게 좋다고 합니다.

과태료 부과 유형
.과태료 총 금액 또는 세부비목별 내용을 기재하지 않는 경우 : 과태료 50만원
.관리비 금액을 거짓으로 기재하여 실제 관리비와 현저하게 차이나는 경우 : 과태료 500만원

☆2024년 3월 31일까지는 계도기간 입니다.☆

24. 원룸 등 소형건축물의 “방향” 표시 방법은?

- “중개대상물 확인․설명서”(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호)와 같이 주택의 경우에는 거실이나 안방 등 주실의 방향을 기준으로 방향을 표시하고 있음

- 원룸 등 소형부동산의 경우에도 정확한 정보를 제공할 필요가 있으므로, 방향을 반드시 표시하여야 함

25. 부동산중개플랫폼에서 기본적으로 제공하는 정보(준공일 등)가 부정확하거나 플랫폼의 매물 등록 시스템 상 법령에서 정하는 명시사항을 표시하기 곤란한 경우 표시·광고 방법은?

- 플랫폼 내 상세설명이 가능한 기입란 등을 통해 정확한 정보 및 법령에서 정하는 명시사항을 표시하는 것으로 충분하며, 규정의 준수 여부는 해당 표시·광고를 전체적으로 보아 판단함

* (예시1) ‘교육연구시설’을 매물로 등록하고자 하나 부동산중개플랫폼 시스템 상 매물 용도로 교육연구시설을 선택할 수 없는 경우에는 용도를 ‘근린생활시설’ 또는 ‘기타용도’ 등으로 선택하고 상세설명란에 교육연구시설임을 표시

* (예시2) 건축물대장 상 2010년 준공된 아파트를 매물로 등록하고자 하나 플랫폼 기본 정보에 2011년 준공으로 노출 시 상세설명란에 2010년 준공임을 표시

- 중개플랫폼 시스템 등과 관계없이 개업공인중개사가 소비자에게 표시·광고 규정에 따른 정확한 정보를 제공하면 법령 위반으로 볼 수 없음