임대차계약을 중개하는 공인중개사의 주의의무

 

임대차계약을 중개하는 공인중개사의 주의의무

 

 

 

1. 공인중개사의 기본의무

공인중개사는 ‘공인중개사법’에 따라 중개업무를 수행하여야 할 의무가 있는데, 구체적으로 공인중개사법에는 공정한 중개업무수행을 수행하여야 할 의무(공인중개사법 제29조 제1항), 비밀준수의무(위 법 제29조 제2항)이 규정되어 있고, 명문 규정은 없으나 판례는 선량한 관리자로서의 주의의무를 인정하고 있습니다.

 

[관련 법규정]

공인중개사법 제29조(개업공인중개사등의 기본윤리) ①개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서 지녀야 할 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다.

②개업공인중개사등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다. 개업공인중개사등이 그 업무를 떠난 후에도 또한 같다.

 

 

 

2. 선량한 관리자의 주의의무

대법원은 ‘부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사․확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다’고 인정하고 있습니다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조).

또한 부동산중개계약에 따른 중개업자의 확인·설명의무와 이에 위반한 경우의 손해배상의무는 이와 성질이 유사한 민법상 위임계약에 있어서 무상위임의 경우에도 수임인이 수임사무의 처리에 관하여 선량한 관리자의 주의를 기울일 의무가 면제되지 않는 점과 부동산중개업법이 위 조항의 적용 범위를 특별히 제한하지 않고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 중개의뢰인이 중개업자에게 소정의 수수료를 지급하지 아니하였다고 해서 당연히 소멸되는 것이 아니라고 하여 무상중개의 경우도 위 의무를 인정하고 있습니다(대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다71484 판결등 참조).

 

 

 

3. 신탁부동산 임대차계약을 중개하는 공인중개사의 업무상 주의의무

대법원은 ‘공인중개사법 및 같은 법 시행령의 각 규정 내용, 특히 부동산중개 전문가로서의 공인중개사의 역할, 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 공인중개사법의 입법목적 등에 비추어, 신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 임대차계약을 중개하는 공인중개사로서는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 신탁관계에 관한 조사ㆍ확인을 거쳐, 중개의뢰인에게 신탁원부를 제시하고, 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 대상 부동산의 소유자가 수탁자이고, 임대인 소유 아닌 부동산에 관하여 임대차계약이 체결되는 것이며, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 수탁자에게 임대차계약으로서 대항할 수 없다는 점 등을 성실하고 정확하게 설명하여야 할 의무가 있다’ 고 판시하여 신탁부동산의 임대차계약을 중개하는 공인중개사의 업무상 주의의무의 내용을 구체적으로 설시를 하였습니다.(대법원 2012. 8. 30. 선고 2011다76754 판결 등 참조).

 

 

 

4. 사례

원고가 공인중개사인 피고 A의 중개로 신탁부동산을 임차하면서 임대차보증금 잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소받기로 특약하였으나, 임대인에게 잔금을 모두 지급하였음에도 신탁등기가 말소되지 않아 임대차계약을 해지하고 임대인에게 보증금 반환을 구하였는데 임대차보증금 중 일부만 회수하자, 피고 A 및 공제계약자인 피고 공인중개사협회를 상대로, 피고 A가 신탁부동산 중개에 관한 주의의무를 다하지 않았다고 주장하면서 회수하지 못한 나머지 임대차보증금 상당액의 손해배상을 구한 사안에서,

 

대법원은 위와 같은 법리에 따라 공인중개사인 피고 A가 신탁관계에 관한 조사ㆍ확인을 거쳐 원고에게 신탁원부를 제시하거나 이 사건 건물의 소유자가 임대인이 아닌 제3의 신탁회사로서 그의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차권으로 대항할 수 없다는 설명 등을 함으로써 그 법적인 의미와 효과를 성실하고 정확하게 설명할 의무가 있다고 보아, 피고 A의 공인중개사로서의 책임 및 그 공제조합인 피고 공인중개사협회의 책임을 부인한 원심판결을 파기, 환송하였습니다(대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결 참조).