중개실무 / 구청 토지정보과 민원사례 모음

§ 중개실무 / 구청 토지정보과 민원사례 모음 §

 

 

구청 토지정보과 담당자님이 중개와 관련한 주요 민원사례를 모아서 보내온 자료 입니다.

아래자료를 꼭 숙지하여 주시면 감사하겠습니다.

■ 부동산 중개업 관련 질의•응답 ■

1. 임차인이 임대차계약 만료 전 나갈 경우에 중개보수 부담은 누가 해야 하나요?
- 중개보수가 아닌 위약금, 임차인이 중개수수료를 부담하여야 한다고 볼 수 없음（서울중앙지방법원 97U55316 판결）

 

2. 건축물대장에 내진설계 여부에 대한 기재가 없으면 확인설명서 해당란에 어떻게 기재해야하나요?
"건축물대장에 해당내용 없음” 표기

 

3. 현 임차인의 갱신요구권 여부를 상가 매수인에게 설명해야 하나요?
- 선량한 관리자의 주의 의무와 신의성실 의무를 다하지 못하였다고 봄（대구지법 2014가합 202855 판결）

 

4. 중개업 이외의 경업을 통해 초과보수를 수수하는 경우
- 중개업체와는 별도의 컨설팅업체라 해도 중개행위를 넘는 다른 용역제공이 없는 이상 컨설팅 용역계약은 공인중개사법 위반에 해당（대판 2016다206505）

 

5. 남편 명의로 전세계약 거래한 공인중개사 “직접거래 금지 위반”?
- 임차인인 남편과 공인중개사는 부부로서 경제공동체 관계이며 해당 아파트에 실제 거주했으며, 계약 당시 임차인이 남편이라는 사실을 알리지 않았고, 시세보다 저렴한 금액으로 임차하는 이익을 얻었으므로 직접거래에 해당（대판 2021도6910）

 

6. 중개대상물의 표시•광고 명시사항 세부기준（국토부 고시 제2021-1488호）
- 인터넷 플랫폼상의 모든 부분（블로그, 부동산카페，유투브 등）에 있어 적용

 

7. 간이과세자인 공인중개사가 소비자로부터 징수하는 총 수취금액이 법정 중개보수와 납부부가세를 합한 금액보다 클 경우，공인중개사법 제33조 제3호의 금지행위
（보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 경우）에 해당되어 자격정지（제36조），등록취소（제38조），1년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금（제49조）에 처해질 수 있음

 

8. 공인중개사법 제15조 제2항에서 ‘소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다’ 라고 규정하여 공인중개사의 행위로 간주하고 있음
* 업무상 행위: 중개대상물의 거래행위에 관한 알선 업무뿐만 아니라 위 업무와 관련이 있고, 외형상 객관적으로 중개업무 또는 그와 관련된 것으로 보여지는 행위도 포함

 

9. 중개수수료를 수취하지 않아도 공인중개사법에 규정하는 주의의무를 부담（서울중앙지방법원2009가합33803 판결）

 

10. 대리인에 의하여 체결되는 계약을 중개하는 경우 대리인이 진정한 대리인인지도 확인할 주의의무 있음
（서울고등법원 2013나 79810 판결）: 등기권리증, 본인의 인감증명서, 인감도장 등위임관계 조사, 위임자 본인에게도 확인

 

11. 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개할 때는 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료 제공할 의무가 있음
- 부동산 등기부상의 권리관계, 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차 계약 내역중 개인정보를 제외하고 임대차 보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분을 설명하고 중개대상물의 확인 설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에 내용을 기재

 

12. 다세대주택 중개시 주의점
- 층별 호수와 해당 호수가 다른 경우 도면을 소유자에게 제공 받아 확인

 

13. 깡통전세 피해 예방법
- 신분증 진위 확인
- 임대 물건의 건축물대장，등기부등본，임대인의 납세증명서（국세, 지방세） 등 확인
- 계약일 및 인도일까지 등기부등본 등 재확인

 

14. 해지된 부동산거래계약서 보관여부
- 거래계약이 계약서 작성 이후에 다른 사유로 해지되었을 경우라도 중개가 완성되었다는 사실이 달라지는 것이 아니므로 보존의무가 있으며 위반시 행정처분을 받을 수 있음
（국토교통부 2020.12.02.）

 

15. 거래계약서，중개대상물 확인•설명서 및 공제증서를 교부하지 않고, 가계약금의 수수만으로 중개가 완성된 것으로 보지 않으므로 중개보수를 받을 수 없음（국토교통부 2019.05.24.）

 

16. 동일 물건을 A, B사무소에서 의뢰인에게 보여주고 B사무소에서 계약 체결시 중개보수청구권?
- 전속중개계약을 체결한 경우라면 중개보수에 해당하는 금액을 청구할 수 있을 것이나，일반중개계약의 경우 다른 개업공인중개사에게도 중개를 의뢰할 수 있도록 하고 있으므로 A개업공인중개사가 물건을 소개하였다는 이유만으로 보수를 청구할 수는 없을것으로 판단됨（국토교통부 2008.03.31.）

 

17. 공동중개 시 공제증서 교부: 각각 교부할 의무가 있음

 

18. 중개업자 갑이 자신의 사무소를 중개업자 을의 중개행위 장소로 제공하여 을이 거래당사자로부터 임대차보증금을 수령한 후 횡령했을때 갑도 거래당사자에게 손해를 배상할 책임이 있다고 인정
（대법원 2000.12.22. 선고 2000다48098 판결）

 

19. 최근 5년내 행정처분 내용
- 고용인 미신고
- 초과 중개보수
- 옥외광고물 성명 미표기 - 중개대상물 확인•설명서 기재사항 오류
- 중개사무소 등록증 대여 - 중개대상물 표시•광고 위반
- 거래계약서 또는 확인설명서 서명 및 날인 누락 - 중개대상물 부당광고
（허위매물, 즉시 삭제）