상가임대차계약 임차인의 최대 10년 계약갱신요구권

 

상가임대차계약 임차인의 최대 10년 계약갱신요구권

 

 

상가건물의 임대차기간이 만료되기 전에 임차인은 계약갱신요구를 할 수 있고, 이를 통해 임차인은 원칙적으로 최대 10년간의 계약기간을 보장받을 수 있는데 이와 관련한 분쟁이 많다. 이번 시간에는 상가임차인의 계약갱신요구권에 대해 정리해 보겠다.

상가임차인은 환산보증금 액수에 관계없이 원칙적으로 최대 10년의 계약갱신요구권이 보장됨

상가임대차의 임차인은 임대차 계약기간이 끝나기 전 6개월 ~ 1개월 사이에 임대인에게 명시적으로 계약갱신을 요구하여, 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차계약을 갱신할 수 있는 권리가 있고, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없다.

계약갱신청구권을 통해 상가임차인은 최초 임대차계약일로부터 최대 10년간의 계약기간을 보장받을 수 있는데, 구체적으로는 2018.10.16.을 기준으로 그 이후 체결되거나 적법하게 갱신된 임대차 계약이어야 위 권리가 인정된다.

상가건물의 임대인이 중간에 변경된 경우, 즉 매매, 증여, 상속 등을 통해 임대인이 변경되더라도, 상가건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것이므로, 위 10년의 기간은 임차인이 최초 임대인과 최초 임대차계약한 시작일부터를 기준으로 한다.

한편, 상가임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 전제로 각 지역별로 상가건물의 환산보증금 액수가 일정금액 이하일때만 적용되는 것이 원칙이고, 여기서 환산보증금이란 보증금과 월세 환산액을 합한 금액으로 ‘보증금 + (월세×100)’의 합계액이고, 예를들어 서울은 환산보증금 기준이 9억원이다.

그러나, 상가임차인의 위와 같은 10년 계약갱신요구권은 상가임대차보호법 적용의 예외가 되어 환산보증금 액수에 관계없이 모든 상가임차인에게 보장되는 권리이다(상가건물임대차보호법 제2조 제3항, 제10조 제2항).

주의할 점은, 위와 같은 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 계약기간 만료 전 6개월 ~ 1개월 사이 기간에 임대인에게 명시적으로 요구했을 때 발생하는 권리이므로, 내용증명우편, 문자메시지, 전화통화 녹음 등을 통해 증거를 명확히 남겨두어야 할 것이다.

한편, 임대인은 정당한 사유가 있다면 임차인의 계약갱신요구에 대해 거절한다는 의사를 표시할 수 있는데, 임차인이 3기 이상의 월세를 연체한 사실이 있거나, 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하려는 경우 등이 대표적인 사유이다.

정당한 사유 중 임차인이 3기 이상의 월세를 연체한 사실과 관련해서는, 임차인 연체한 월세의 합계액이 3개월분에 달한적이 있다면 모두 해당한다. 예를들어 월세를 100만원으로 계약했다면, 연체액의 합계가 300만원이 될 때 위 요건에 해당하는 것이다.

임차인이 연속해서 3번을 연체했는지는 관계없고 중간에 월세를 일부 납입하고 다시 연체를 한 경우에도, 어느순간 연체된 월세의 합계 금액이 3개월분에 달하면 위 요건을 충족하게 된다. 그리고 그후 임차인이 위 월세를 전부 지급해서 현재 시점에서는 연체된 월세가 없게 되었더라도 기존에 3개월분의 월세를 연체한 사실이 있었다면 계약갱신거절 사유가 된다.

건물 철거 또는 재건축의 경우는 ①임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, ②건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, ③다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 등인데, 위 사유 중 건물 노후화에 따른 안전사고 우려의 경우 최근 판례의 주류적 입장은 안전진단시 E등급(최하등급)이 되어야 계약갱신 거절 사유로 인정하는 것으로 보인다.

계약갱신되는 경우 당사자는 임대료 증감청구권이 있으나, 구체적 범위는 협의가 되야 결정됨

한편, 임차인이 계약갱신을 요구하면 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 간주 되는데, 월세와 보증금에 대해서는 합의가 되면 다르게 정할 수 있다.

관련하여, 상가임대차보호법이 적용되는 경우라면, 임대인과 임차인은 월세와 보증금에 대해 1년마다 5% 이하 범위에서 증액 또는 감액을 요구할 수 있고, 상가임대차보호법이 적용되지 않는 경우라면(예를들어, 서울에서 환산보증금이 9억원을 초과하는 경우) 위와 같은 1년마다 5%라는 제한이 없으므로, 당사자들은 언제든지 5% 초과에 범위에 대해서도 증감을 청구할 수 있다.

그러나, 상가임대차보호법이 적용되는지에 관계없이 어느 경우든 당사자 일방이 증액 또는 감액를 요구한다고 하여 자동으로 그렇게 결정되는 것이 아니고, 상대방의 동의가 있어야 그 조건으로 계약이 성립하는 것이다. 만일 임대료의 적절한 증감 범위에 대해 협의가 되지 않으면 결국 임대료증감청구소송을 통해 결정될 문제이다.

 

 

출처 : 김용일 법무법인