분양권 주택 수 산정과 양도소득세

 

분양권 주택 수 산정과 양도소득세

 

 

분양권과 관련해 개정되는 내용은 양도소득세 세율이 크게 인상된다는 것과 양도소득세에서 비과세나 과세에 대한 판단을 할 때 필요한 주택 수 계산에 분양권도 포함된다는 것이다.

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=> 2021년 6월에 정부에서 소득세법 시행령 개정안을 발표했을 때는 이미 입법예고를 거친 후 2021년 2월 17일에 공포되어 시행되고 있었다. 분양권은 어떤 내용이 중요한지 확인해 보자.

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1. 주택 수에 포함되는 분양권의 범위

2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권은 양도소득세 비과세나 과세 판단 시 주택 수에 산입된다. 이때 분양권은 구체적으로 아래 법률에 따라 취득한 것을 말한다. 따라서 이러한 법률에 의하지 않은 분양권은 주택 수에 산입되지 않는다.

ㆍ 건축물의 분양에 관한 법률, 공공 주택 특별법, 도시개발법, 도시 및 주거정비 환경법, 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특별법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 주택법, 택지개발촉진법

※ 여기서 '취득'은 원래 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 말한다. 하지만 개정 세법의 적용 범위를 지정할 때에는 경과규정으로 시행일 후에 계약한 것을 기준으로 할 수 있습니다.

 

 

2. 주택과 분양권을 소유한 경우의 1세대 1주택 비과세 특례

1주택 보유자 분양권을 취득한 경우 조합원입주권과 같은 방식으로 비과세를 적용한다.

ㆍ 분양권을 1년 이후에 취득하고 3년 내에 종전 주택을 양도 시 비과세 적용

ㆍ 분양권 완공 주택으로 2년 내에 전입 후 1년 이상 계속 거주하고, 완공 후 2년 이내 종전 주택 양도(단, 사업시행 중의 대체주택 비과세 특례는 적용하지 않음)

 

 

3. 주택과 분양권을 소유한 경우의 양도소득세 중과

분양권도 입주권과 같은 방식으로 중과세 대상 주택 수를 산정하며, 중과세 대상 주택 수가 2주택 이상인 상태에서 조정 대상 지역 내의 주택을 양도하면 원칙적으로 중과세율을 적용한다.

 

 

4. 1세대 1주택 비과세 적용 시 보유기간 계산의 예외사유 추가

2021년 1월 1일부터 시행되고 있는 1세대 1주택 비과세 적용에 필요한 보유기간은 최종 1주택을 보유한 날로부터 기산한다. 이때 일시적 2주택을 제외한 다주택 보유자가 양도나 증여 또는 용도변경 등을 통해 다른 주택을 처분하고 최종 1주택이 남은 경우 개정규정을 적용하도록 한다. 따라서 다주택자들이 이런 방식을 통해 1주택자가 된 경우에는 반드시 1주택이 된 날로부터 2년 이후에 양도해야 한다. 한편 조정 대상 지역 내의 주택에 대해 최종 1주택이 된 날로부터 2년 거주해야 비과세를 받을 수 있다.

 

 

5. 조정 대상 지역 3주택자 중과세율 적용 제외 주택 추가

1세대 1주택 비과세 특례 대상 주택(예 : 등록 임대 사업자의 거주주택 등)이 대체주택 취득으로 일시적 3주택 이상이 된 경우 해당 특례 주택은 중과세를 제외한다. 일시적 2주택으로 비과세 적용되는 고가주택 9억원 초과분에 대해서는 중과세를 적용하지 않겠다는 것으로 해석된다.

 

 

6. 임대주택 사업자의 거주주택에 대한 비과세 허용범위 명확화

2020년 7월 11일 이후에 신규로 임대 등록 신청한 경우에는 아파트에 한해 거주주택 비과세를 더 이상 적용하지 않는다.

 

 

7. 부부 공동명의 1세대 1주택 종합부동산세 특례

부부 공동명의 1주택자에 대해 현행의 과세 방식과 1주택 단독 명의 과세 방식 중 선택 신고 허용한다.(지분율이 같은 경우 납세의무자 선택 신청, 다른 경우 지분율이 큰 자로 해서 세액공제 적용)

 

 

8. 건설임대주택 종합부동산세 합산배제 가액 기준 상향

2021년 시행일 이후 신규 임대 등록 분부터 기준 시가 6억원에서 9억원으로 상향 조정한다.