"결혼후 2주택"...비과세 조건

 

신랑·신부가 집을 각각 가지고 있는 상태에서 결혼하면 1세대 2주택이 된다. 2주택 중 어느 주택을 언제까지 처분해야 양도세 비과세가 되는지 또는 처분하지 않으면 보유세를 얼마나 부담하게 되는지 등의 고민을 하게 된다.

다음의 경우 결혼하면 1세대 2주택이 된다. 1주택을 보유한 사람이 1주택을 보유한 사람과 혼인하거나 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유한 사람과 결혼할 때다.

1세대 2주택이지만 다주택자 중과를 겁내지 않아도 된다. 양도세 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다. 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서다. 양도일 현재 2년 보유 또는 2년 보유 및 2년 거주를 갖춘 경우라면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받는다.

매매금액이 12억원 이하이면 양도세가 없고 12억원을 초과하면 초과비율만큼의 양도차익에 대해 양도세를 계산하면 된다. 2년 이상 거주한 경우라면 보유기간별 4%(40% 한도)와 거주기간별 4%(40% 한도)를 장기보유특별공제 적용을 받을 수 있다. 2년 미만 거주한 경우라면 장기보유특별공제가 보유기간에 따라 6∼30%다.

1세대 1주택 비과세 특례 규정이 적용되는 혼인합가의 혼인한 날은 '가족관계의 등록 등에 관한 법률'에 따라 관할 지방관서에 혼인신고한 날을 말한다. 혼인신고를 하지 않고 사실혼 관계에 있는 경우는 배우자의 범위에 포함되지 않는다. 다만, 혼인신고를 해 법률상 배우자가 되었다가 법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람은 배우자의 범위에 포함된다.

국내에 1주택을 보유하는 사람이 1주택을 보유하는 사람과 혼인해 1세대가 2주택을 보유하게 된 상태에서 1주택을 동일 세대원에게 양도하는 경우에는 혼인 합가로 인한 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용받을 수 없다. 별도 세대원 또는 타인에게 매도해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

일시적 2주택자가 1주택자와 혼인한 경우에는 일시적 2주택 유예기간 내에 기존 주택을 매도해 양도세 비과세를 받으면 된다. 남은 2주택은 결혼으로 인한 합가 규정에 의해 합가일로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택이 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 마지막으로 남은 주택은 1세대 1주택으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 물론 양도일 현재 법에서 정한 보유기간 및 거주기간을 채워야 한다.

종합부동산세에서는 주택의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 1세대로 규정하고 있다. 혼인함으로써 1세대를 구성하더라도 혼인한 날부터 5년 동안은 남편과 아내를 각각 1세대로 본다. 따라서 혼인 후 5년 동안은 각각 1세대 1주택자로 인정받아 11억 공제 및 보유기간별 연령별 세액공제를 받을 수 있다. 5년이 지나면 1세대 2주택이 되므로 1세대 1주택에 대한 혜택을 받을 수 없으나 개인별 1주택이므로 중과세율 적용의 불이익은 받지 않는다.

[사례] A 주택(2016년 2월 취득)을 보유한 갑과 B주택(2018년 10월 취득, 조정대상지역)을 보유한 을이 결혼을 해서 2주택이 되었다. A주택과 B주택의 양도세와 종합부동산세는 어떻게 적용될까.

1주택을 보유한 사람 간의 결혼으로 2주택이 되는 경우에는 결혼일로부터 5년 이내에 1주택 비과세 요건(2년 이상 거주 등)을 갖추어 먼저 매도하는 주택은 양도세 비과세를 받을 수 있고 혼인한 날부터 5년 동안은 각각 1세대 1주택으로 보아 종부세를 적용한다.

혼인

A주택과 B주택 중 어느 하나를 혼인일부터 5년 이내에 매도하면 양도세 비과세를 적용받을 수 있다. 다만 A주택은 거주하지 않았어도 양도세 비과세를 받을 수 있지만 B주택은 2017년 8월 3일 이후에 취득했기 때문에 매도일에 2년 이상 거주를 충족해야 한다. 종합부동산세는 혼인일부터 5년 간은 각각 1세대 1주택으로 보기 때문에 A주택과 B주택의 공시가격이 11억원 이하라면 종합부동산세를 내지 않는다. 공시가격 11억원을 초과하는 부분만 종부세를 내면 된다.

5년을 경과하면 먼저 양도하는 주택은 양도세를 부담해야 한다. 한시적 완화가 연장되면 상관없지만 중과제도가 다시 살아나면 중과세율로 양도세를 부담해야한다. 나머지 주택은 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으면서 처분할 수 있다. 5년을 경과하면 공시가격 6억원 초과부분에 대해 종합부동산세도 부담해야 한다. 종합부동산세의 세율은 개인별 1주택이므로 중과세율이 적용되지는 않는다. 

 

출처 : 김종필 세무사