상가 명의와 세금

 

상가 명의와 세금

 

 

최근 상가투자에 관심을 보이는 투자자들도 많이 늘어났다. 아무래도 저금리 현상으로 갈 곳을 잃은 자금들이 상당히 많은 탓이다. 하지만 상가투자에 섣불리 뛰어 들어 뒤늦게 하소연을 하는 경우가 많은데 그 이유는 단연코 세금문제이다. 지금부터는 상가투자를 결심한 성실한씨의 사례를 통해 상가에 대한 모든 세금문제를 파악해보자.

<자료>
서울 노원구에 거주하고 있는 성실한씨는 그동안 차곡차곡 모은 돈을 가지고 노후대책의 일환으로 상가를 취득하여 임대하려고 한다. 월세 등에 대한 내용은 다음과 같다.

· 취득금액 6억원(부가가치세 별도)
· 월세 400만원(부가가치세 별도)
· 이자비용 50만원
· 재산세 등 월 50만원

1. 취득 전에 검토할 사항 : 누구의 명의로 해야 할까?

상가투자 전에 가장 궁금하게 생각하는 것 중의 하나가 바로 종합소득세가 얼마나 증가할 것인지의 여부이다. 임대사업소득이 근로소득 등에 합산되어 6~38%로 과세되면 세금이 크게 증가하기 때문이다. 또한 건강보험료도 추가되기도 하여 수익성이 크게 떨어질 수 있다. 따라서 취득 전에 누구의 명의로 할 것인지 이에 대해 검토를 잘 할 필요가 있다.

① 성씨에게 다른 소득이 없는 경우
성씨에게 다른 소득이 없는 경우 세금은 얼마나 될까? 소득금액은 매출에서 비용을 차감한 3,600만원, 종합소득공제액은 600만원이라고 하고 계산을 해보자.

구분	금액	비고
소득금액	3,600만원	자료
-소득공제	600만원	자료
=과세표준	3,000만원
×세율	15%	과세표준이 1,200만~4,600만원 해당 시 적용되는 세율
-누진공제	108만원
=산출세액	342원

성씨에게 다른 없는 경우에는 대략 342만원 정도의 산출세액이 도출된다.

② 성씨에게 다른 소득이 있는 경우
성씨가 근로소득자라고 하자. 최근 연말정산 자료에 의하면 그의 근로소득금액은 3,000만원이었다. 이 경우 소득세는 얼마가 되며, 앞의 경우에 비해 세금이 얼마나 증가하는가? 일단 성씨에게는 두 가지 소득이 발생하였으므로 이 둘을 합해 6~38%의 세율로 정산해야 한다.

구분	금액	비고
종합소득금액	6,000만원	근로소득금액+사업소득금액
-소득공제	600만원	자료
=과세표준	5,400만원
×세율	24%	과세표준 4,600만~8,800만원 사이의 세율
-누진공제	522만원
=산출세액	774만원

앞의 경우와 비교해 볼 때 소득세가 432만원(=774만원-342만원)이 증가하였다. 이렇게 세금이 증가한 이유는 합산과세에 의해 소득금액이 늘어났기 때문이다.

* 참고로 개인의 소득세율은 다음과 같은 구조로 되어 있다

구분	세율	누진공제액
과세표준* 1,200만원 이하	6%	-
과세표준 1,200만~4,600만원 이하	15%	108만원
과세표준 4,600만~8,800만원 이하	24%	522만원
과세표준 8,800만~1.5억원 이하	35%	1,490만원
과세표준 1.5억원 초과	38%	1,940만원

* 과세표준이란 세금을 계산할 때 기준이 되는 금액을 말한다.

③ 전업주부인 성씨 배우자의 명의로 하는 경우
위 ②의 연장선상에서 상가의 명의를 전업주부인 성씨 배우자로 하면 어떤 결과가 나올까? 일단 성씨 배우자는 임대소득만 발생하므로 성씨 본인 앞으로 취득하는 경우에 비해 소득세를 432만원 정도 절약할 수 있다. 하지만 성씨 배우자명의로 사업자등록을 하면 지역에서 건강보험료가 별도로 나오게 되며, 소득공제액도 변동될 수 있다. 따라서 배우자의 명의로 하는 경우에는 다음과 같은 원리로 의사결정을 하도록 한다.

· IF 절감되는 소득세 등>늘어나는 건강보험료 등⟹배우자명의로 취득
· IF 절감되는 소득세 등<늘어나는 건강보험료 등⟹본인명의로 취득

사례의 경우 소득공제 변수를 무시하고 건강보험료가 연간 432만원 이하로 나온다면 성씨 배우자명의로 취득하는 것이 더 유리하다는 결론이 나온다. 참고로 상가취득 시 발생하는 지역건강보험료는 사업자등록을 하면 부과되는 것이 원칙이나, 근로소득자의 경우에는 임대료에서 경비를 제외한 소득금액이 연간 7,200만원을 넘어야 지역건강보험료 추가된다.

④ 성씨와 그의 배우자가 부부공동명의로 하는 경우
그렇다면 성씨와 그의 배우자가 부부공동명의(손익분배비율 50 대 50)로 등기를 하는 경우에는 소득세가 떨어질 것인가? 성씨에게 아무런 소득이 없는 상황에서 공동명의로 하면 소득이 분산되므로 단독명의로 한 것보다는 세금이 떨어질 가능성이 높다. 하지만 성씨에게 근로소득이 있는 경우라면 세금이 어떤 식으로 변할지 좀 더 분석할 필요가 있다. 분석편의를 위해 성씨의 소득공제액은 400만원, 성씨 배우자의 소득공제액은 200만원이라고 하자.

	성씨	성씨 배우자	계
종합소득금액	4,500만원	1,500만원
-소득공제	400만원	200만원
=과세표준	4,100만원	1,300만원
×세율	15%	15%
-누진공제	108만원	108만원
=산출세액	507만원	87만원	594만원

위 표를 보면 ②성씨의 단독명의로 하는 경우에 비해 세금이 연간 180만원(=774만원-594만원)이 줄어들었음을 알 수 있다. 성씨 배우자에게로 소득이 분산되었기 때문이다. 다만, 성씨 배우자에게 건강보험료가 별도로 부과될 수 있으므로 실무 적용 시 이 부분을 고려해야 한다.

이상의 내용으로 보건대 성씨에게 소득이 없는 경우에는 공동명의가 다소 유리할 수 있으나, 소득이 있는 경우에는 공동명의로 소득세는 감소할 수 있으나 건강보험료가 추가될 수 있으므로 정교하게 분석하는 것이 중요하다는 것을 알 수 있다.

2. 취득 시에 검토해야 할 취득세와 부가가치세, 자금출처조사

성씨는 본인명의로 상가를 취득하기로 하였다. 그렇다면 이제 성씨는 어떤 세금문제를 만나게 되는지 그리고 이에 대한 해법은 무엇인지 살펴보자.

첫째, 상가는 취득세 등 부대비용의 크기에 주의해야 한다
. 상가를 취득할 때의 취득세율은 4%(지방교육세 등 포함 시는 4.6%)가 적용된다. 그리고 취득세 과세표준에 부가가치세는 제외된다. 따라서 성씨는 부가가치세를 제외한 6억원에 상가를 취득하므로 이에 4.6%을 곱한 2,760만원 정도의 세금을 내야 한다. 주택의 경우에는 1~3%로 저렴한데 상가는 기본 취득세율이 4%가 된다는 점에 주의해야 한다. 참고로 세법상의 고급오락장(유흥주점영업장 등)을 취득하거나 취득 후 5년 내에 이의 용도로 임대하면 취득세가 8%로 중과세될 수 있으므로 이에 각별히 유의해야 한다.

둘째, 일반과세자는 상가 취득 시 발생한 부가가치세를 환급받는다.
상가를 취득하면 부가가치세가 발생하는 것이 일반적이다. 물론 포괄양수도계약방식으로 계약하면 부가가치세가 발생하지 않지만, 신규분양 등의 경우에는 부가가치세가 발생하므로 이를 환급받는 방법을 이해하는 것이 중요하다. 상가 부가가치세를 돌려받기 위해서는 다음과 같은 조건들을 갖춰야 한다.

▶ 일반과세자로 등록할 것
사업자등록신청을 할 때에는 일반과세자로 등록해야 한다. 간이과세자는 영세한 업체에 해당하는 사업자로서 부가가치세 부담이 거의 없으며, 세금계산서 발행의무도 면제하고 있다. 따라서 이 사업자는 원칙적으로 부가가치세제도와 거리가 멀기 때문에 부가가치세를 환급해주지 않는다.

▶ 사업자등록신청 시기에 유의할 것
사업자등록은 임대개시일로부터 20일 내에 해야 하나, 신규사업자는 부가가치세 환급을 위해 사업개시 전에도 신청할 수 있도록 하고 있다. 세법에서는 공급시기가 속한 과세기간 종료일부터 20내에 신청한 경우 해당 과세기간 내에 교부된 세금계산서상의 매입세액을 환급해준다.

▶ 환급신청을 할 것
만일 부가가치세를 빨리 환급을 받으려면 조기환급신고를 하도록 한다. 여기서 조기환급신고는 매월 또는 매2월 또는 분기단위 중에서 선택에 의하며, 조기환급 신고기한 경과 후 15일 내에 환급된다.

셋째, 상가취득자금에 대한 출처조사에도 관심을 둘 필요가 있다. 상가취득자금이 증여성에 해당되면 일차적으로 증여세가 나올 수 있고, 또 그 자금이 사업자금에서 온 경우에는 이차적으로 사업체에 대한 세무조사로 연결될 수 있다. 따라서 상가를 취득할 때에는 자금관계를 명확히 해둘 필요가 있다.

※ 증여재산공제(증여세가 부과되지 않는 기준)

구분	금액	비고
배우자간 증여	10년간 6억원
직계존비간 증여	10년간 5,000만원(미성년자*는 2,000만원)	단, 직계존속이 직계비속으로부터 수증 시는 3,000만원
친족 간의 증여	10년간 500만원
제3자간의 증여	-

* 미성년자는 만19세 미만을 말함.

3. 임대 중의 주요 세무처리법

상가를 임대 중에는 재산세와 임대부가가치세, 종합소득세 문제가 발생한다. 이 중 재산세는 관할 시·군·구청에서 고지가 되므로 신경을 덜 써도 되지만 기타 세금문제는 그렇지 않다.

첫째, 세금계산서 교부법을 알아보자.

우선 일반과세자라면 월세수령액의 10%에 해당하는 금액에 대해서는 세금계산서를 의무적으로 발급해야 한다. 이외 임대인이 받은 임대보증금에 대한 이자상당액(이자율 2.5%로 고시 중)에 대해서도 10%의 부가가치세가 부과된다. 다만, 이에 대해서는 세금계산서를 발급할 수는 없으며 대개 임대인이 이에 대한 부가가치세를 부담하나, 특약으로 임차인이 부담하도록 하는 것도 가능하다.

참고로 세금계산서를 받는 거래상대방의 입장에 따라 세금계산서를 적극적으로 수취할 수도 있고 기피할 수 있는데 이를 요약하면 다음과 같다.

① 거래상대방이 일반과세자인 경우: 대부분 경비입증을 위해 세금계산서 교부를 요구한다. 일반과세자는 본인이 부담한 매입세액을 전액공제받을 수 있다.
② 거래상대방이 간이과세자인 경우: 간이과세자는 본인이 부담한 매입세액 중 본인의 업종에 적용되는 부가가치율을 곱한 만큼만 세액공제를 받을 수 있다. 따라서 일반적으로 간이과세자는 세금계산서를 수취하지 않으려고 한다.
③ 거래상대방이 면세사업자인 경우: 면세사업자는 부가가치세를 환급받지 못하기 때문에 세금계산서 수취를 기피하게 된다.
④ 거래상대방이 사업자등록을 하지 않는 경우: 일반적으로 거래상대방이 사업자등록을 하지 않은 경우에는 세금계산서 발급을 생략하는 경우가 많다.

돌발퀴즈
위 ①의 경우에만 세금계산서 수취를 원할 뿐 나머지는 기피를 한다. 그렇다면 ②~④까지의 유형에 대해서는 세금계산서를 발급하지 않아도 될까?

아니다. 세법은 임대사업자가 일반과세사업자에 해당하면 무조건 세금계산서 발급의무를 두고 있다. 이를 어긴 경우에는 가산세를 부과한다.

둘째, 가족 간에 상가를 무상임대나 저가임대 하는 경우 세법상 불이익이 있으므로 주의해야 한다.
예를 들어 앞의 성씨가 취득한 상가를 그의 배우자에게 무상임대하고 그의 배우자가 커피전문점 등을 운영할 수 있다. 그런데 세법은 이러한 무상임대에 대해서도 부가가치세와 종합소득세를 부과하므로, 남들과 같은 수준으로 임대료를 정해 임대하도록 한다. 또한 저가임대의 경우에도 소득세나 증여세 등의 문제가 있으므로 ‘시가’를 기준으로 임대차계약을 하도록 한다.

셋째, 종합소득세는 장부를 작성하여 신고하도록 한다.
상가의 연간 임대수입이 4,800만원에 미달하는 경우에는 장부를 작성하지 않아도 20%의 무기장가산세가 없으므로 장부를 작성하지 않는 경우가 일반적이나, 그 이상이 되면 장부를 작성하는 것이 좋다. 장부를 작성하면 무기장가산세도 없앨 수 있고, 대출이자비용이나 수선비나 인건비 그리고 복리후생비 등 각종 경비를 인정받을 수 있기 때문이다. 참고로 장부를 작성하는 경우 정부에서 정한 권장소득률이 대략 60% 내외가 되므로 이를 감안하여 신고수준을 결정하도록 한다.

4. 양도 시의 세금처리법(‘부가가치세 별도’의 중요성, 포괄양수도계약)

상가를 양도하는 경우에는 양도소득세와 부가가치세가 발생하는데 이 중 부가가치세 처리에 주의해야 한다. 거래형태에 따라 부가가치세 문제가 다양한 형태로 발생하기 때문이다. 예를 들어 계약서상에 부가가치세 부담여부를 명기하지 않는 경우에는 세법은 총거래금액에 부가가치세가 포함되는 것으로 해석한다. 이렇게 되면 매도자에게 손해가 발생한다. 이하에서 양도 시 발생하는 부가가치세 문제를 한꺼번에 정리해보자.

① 계약서상에 ‘부가가치세 별도’로 하여 거래하는 경우
성씨가 취득한 상가의 매매계약서상에 ‘부가가치세 별도’란 문구가 기재되었다고 하자. 이러한 상황에서는 부가가치세를 계산해서 세금계산서를 교부해야 하는데 부가가치세는 어떻게 계산할까? 이에 대해 세법은 토지와 건물의 공급가액이 구분되면 구분된 대로 하는 것을 원칙으로 하나, 일괄공급에 해당하는 경우에는 ‘감정평가→기준시가 등’으로 안분하도록 하고 있다. 예를 들어 앞의 토지와 건물의 감정평가액은 없으나, 기준시가가 각각 2억원, 1억원이라고 하면 다음과 같이 과세표준과 부가가치세를 계산할 수 있다는 것이다.

∙건물에 대한 과세표준

건물에 대한 과세표준이 2억원이므로 이에 10%를 곱하면 건물에 대한 부가가치세는 2,000만원이 된다. 따라서 총 거래금액은 6억원에 부가가치세 2,000만원을 더한 6억 2,000만원이 된다(참고로 토지의 공급에 대해서는 부가가치세가 면제됨).

돌발퀴즈
성씨와 매도자가 부가가치세 언급 없이 계약을 했다고 하자. 이 경우 부가가치세는 누구의 부담인가? 그리고 부가가치세는 얼마인가?

이에 대해 세법은 총 거래금액 6억원에 부가가치세가 포함되었다고 본다. 따라서 매도자가 이를 부담하게 된다. 한편 이때의 부가가치세는 다음과 같이 계산한다.

∙건물에 대한 과세표준

건물에 대한 과세표준은 193,560,000원이 되므로 이에 10%를 곱하면 건물에 대한 부가가치세액은 19,356,000원이 나오는 것을 알 수 있다. 따라서 매도자는 수령한6억원 중에서 이 금액을 부가가치세로 내야 한다.

② 부가가치세 없이 거래하고 싶은 경우
상가매도 시에는 ‘부가가치세 별도’란 문구를 계약서에 반영해야 향후 불필요한 분쟁이 발생하지 않는다. 그런데 이러한 부가가치세가 발생하면 매도자는 이를 징수하여 납부하고 매수자는 일반사업자로 등록하여 이를 환급받게 되므로 국가로서는 실익이 없다. 그래서 예로부터 부가가치세 발생 없이 거래할 수 있는 ‘포괄양수도계약’방식을 허용하고 있다. 이 제도는 상가임대사업에 대한 모든 권리와 의무를 매도자가 매수자에게 그대로 이전하는 계약방식을 말한다. 따라서 매수자도 임대업을 그대로 유지하는 것은 물론이고 임대업에 속하는 자산과 부채, 그리고 임차인도 그대로 승계되어야 한다. 참고로 포괄양수도계약은 양도인과 양수인의 성격에 따라 다양한 조합이 발생할 수 있다. 다만, 이러한 조합 중에서 이 계약은 과세사업자간에만 성립한다.

예를 들어 양도인이 간이과세자(2)고 양수인이 간이과세자(2-1) 또는 일반과세자(3-1)이거나, 양도인이 일반과세자(3)이고 양수인이 간이과세자(2-1) 또는 일반과세자(3-1)인 경우에만 성립한다는 것이다. 그런데 여기서 유의할 것은 양도인이 일반과세자(3)이고 양수인이 간이과세자(2-1)이면 이 간이과세자는 자동적으로 일반과세자(3-1)로 과세유형이 바뀐다는 것이다.