권리금을 받아야 폐업신고를 한다고요?

 

권리금을 받아야 폐업신고를 한다고요?

 

 

폐업신고를 안 하는 이유

 

 

A씨는 왕십리에 조그만 상가건물을 가지고 있다. 1층에 음식점을 새로 개업 준비중인 임차인 B씨로부터 다급한 전화가 걸려왔다. 구청에 영업신고를 하러 갔더니 이 자리에서 전에 하던 사람이 폐업신고를 하지 않아 새로운 신고를 안 받아준다는 것이다. 수소문 끝에 전 임차인 C씨를 찾아낸 A씨는 한숨을 쉬지 않을 수 없었다. C씨가 권리금 2500만원을 받아야 폐업신고를 하겠다고 나오기 때문이다.

 

사장님 때문에 제가 권리금도 못 받고 쫓겨 나갔잖아요?
권리금을 반이라도 주셔야 폐업신고를 할 겁니다.

 

위 사례의 배경을 알아본 즉 사연은 다음과 같았다. 전 임차인 C씨는 그 자리에 권리금 5000만원을 주고 들어와 횟집을 하고 있었는데 건강이 나빠져 가게를 다른 임차인에게 넘기려 했다. 한번은 삼겹살, 또 한번은 감자탕 식당을 할 사람을 데리고 왔는데 그 때마다 건물주가 계약을 거절했다고 한다. 삼겹살의 경우 냄새가 나서 안 되고, 감자탕은 2층의 헬스클럽 손님들이 싫어한다는 이유를 들어서. 할 수 없이 C씨는 권리금을 한 푼도 못 받은 채 가게를 비우고 나갔다. 이제 마지막으로 폐업신고를 무기로 건물주와 협상을 해 보겠다는 것이다.

 

아니, 계약이 끝나서 나가면 당연히 폐업신고를 해야지
안 하고 있으면 임차인이 전적으로 책임지는 것 아닌가요?

 

건물주로서 당연한 말이다. 법적으로도 맞는 말이다. 임대차 계약을 끝내고 나가는 임차인에게는 원상회복 의무가 있다. 그리고 이 원상회복에는 다음 사람이 영업허가를 받는데 방해가 되지 않도록 폐업신고를 해야 할 의무도 포함된다고 판례에서도 명확히 해석하고 있다.

대법원 2008.10.9. 선고 2008다34903 판결
임대차 종료로 인한 임차인의 원상회복의무에는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다. 따라서 임대인 또는 그 승낙을 받은 제3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차인은 임차건물 부분에서의 영업허가에 대하여 폐업신고 절차를 이행할 의무가 있다.

 

그렇지만 임차인이 폐업신고를 안 하고 버티면 어떻게 하죠?
구청에서 직권으로 폐업시킬 수 있다고 하던데요?

 

위 사례와 같이, 실제 영업을 안 하면서 전 임차인이 폐업신고를 안하고 버티는 경우, 구청에서 직권으로 폐업시키는 제도가 있다. 그래서 건물주 A씨가 구청에 알아보니 절차에 수개월 걸린다고 한다. 그런데 이 제도에도 임차인이 의도적으로 폐업을 지연시킬 수 있는 여지가 여전히 남아 있다. 관련 규정을 보자.

식품위생법 제37조 제7항 (영업허가 등)
⑦ 식품의약품안전처장 또는 특별자치도지사·시장·군수·구청장은 영업자(제4항에 따른 영업신고 또는 제5항에 따른 영업등록을 한 자만 해당한다)가 「부가가치세법」 제8조에 따라 관할세무서장에게 폐업신고를 하거나 관할세무서장이 사업자등록을 말소한 경우에는 신고 또는 등록 사항을 직권으로 말소할 수 있다.

식품위생법 시행규칙 제47조의2 (영업 신고 또는 등록 사항의 직권말소 절차)
지방식품의약품안전청장, 특별자치도지사·시장·군수·구청장은 법 제37조제7항에 따라 직권으로 신고 또는 등록 사항을 말소하려는 경우에는 다음 각 호의 절차에 따른다.
1. 신고 또는 등록 사항 말소 예정사실을 해당 영업자에게 사전 통지할 것
2. 신고 또는 등록 사항 말소 예정사실을 해당 기관 게시판과 인터넷 홈페이지에 10일 이상 예고할 것

직권폐업이 안될 수도 있다

여기에서 직권말소 하겠다는 사실을 해당 영업자에게 미리 통지해야 한다는 절차에 주목해야 한다. 구청의 통지문을 받고 해당 영업자가 가만히 있으면 직권말소 절차가 그대로 진행되겠지만, 사례의 임차인 C씨는 틀림없이 무슨 이유를 달아서라도 이의를 제기할 것이다. 그렇게 되면 이제는 폐업을 시키기 위해 민사소송으로 가야 할 수도 있다. 물론 소송으로 가면, 위에서 인용한 판례를 보더라도 건물주가 이길 것이다. 그러나 소송에 이기더라도, 가령 전 임차인에게 손해배상 책임을 물리더라도, 임차인이 이를 변제할 능력이 없다면, 건물주에게는 실익이 없다.

권리금 받아 나오는 벼랑 끝 전술

사정이 이렇다 보니 건물주의 방해로 권리금을 받지 못하게 된 경우, 이 폐업신고가 건물주를 압박하는 협상 카드로 둔갑하는 사례를 자주 보게 된다. 얼마나 억울하면 법에 어긋나는 줄 알면서도 이렇게까지 나올까 생각해보게 하는 대목이다. 상가 권리금이 법적 보호를 받지 못하면서 나타나는 왜곡된 거래 현장의 한 단면이기도 하다. 그래서 정부에서도 지난 9월 권리금 법제화 계획을 발표한 바 있다. 상가 임차인이 권리금 받아나갈 수 있도록 건물주에게 협력의무를 부과한다는 것이다. 만약 협력을 안 해 주면, 다시 말해 권리금 못 받게 건물주가 방해 한다면, 임차인은 건물주에게 권리금 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있게 된다. 물론 이 과정에서 건물주의 권리가 부당하게 침해되지 않도록 보완 장치도 마련할 것이다. 아무쪼록 하루 빨리 관련 법이 개정되어 권리금으로 인한 선의의 피해자가 없어지기를 기대한다.

보증금 내줄 때 폐업신고를 확인한다

이번에는 반대로 건물주 입장에서 보자. 이렇게 폐업신고 문제로 다음 임차인이 영업을 못하는 사태를 막기 위해서는, 현 임차인이 나갈 때 눈에 보이는 시설물의 원상회복 뿐만 아니라, 구청에 폐업신고가 되어 있는지 반드시 확인해야 한다. 그래서 건물주는 대체로 보증금을 내주면서 폐업신고를 챙기게 되는데, 이 때 내줄 보증금이 없다면, 임차인이 폐업신고를 안하고 있어도 이를 강제할 수단이 마땅치 않다.

따라서 월세를 임차인이 못 내고 있으면, 보증금이 소진되기 전에 가급적 빨리 합의 해지하는 쪽을 권한다. 그래야 건물주와 임차인 모두 손실을 줄일 수 있기 때문이다. 합의 해지에 대한 요령은 필자가 부동산매거진에 올린 다른 글 “임대사업! 골치 아픈 세입자 유형별 대처방법”에도 나온다.