경매의 진행과정 핵심정리

경매의 진행과정 핵심정리

▶ 부동산과 경매 공부

서점에 나가보면 경매관련 서점들이 너무 많이 나와 있는 것을 보고 놀라실 것이다.

무슨 책부터 어떻게 시작해야 할지 판단이 안서는 주부들로서는 너무 많은 책이 오히려 판단에 혼란을 주기도 하겠지만, 초보입문용 두 세권, 권리분석 책 두 세권, 투자사례용 서적 두 세권, 난이도가 좀 더 높은 서적 두권정도면 충분하고, 공부 량이 많아질수록 수준 높은 같은 책을 여러 번 반복해서 읽은 것을 권한다.

그리고 판례공부도 많이 하신다면 실력이 한층 높아지실 것이다.

▶ 물건선정

기본적인 공부가 끝나셨다면 관심지역을 정하고 대법원 사이트나 유료경매정보제공 사이트를 통해 물건을 선정하고 조사를 시작하면 된다. 이때 앞에서도 말씀드렸듯이 자신의 주 종목이 한 둘은 반드시 있어야 한다.

초보의 경우에는 가능하면 권리분석이나 시세 파악 등이 간단한 아파트 물건이 유리하다.

왜냐면 시세는 전국적으로 매주 발표되고 유료사이트를 활용하면 낙찰가격과 시세와의 차이에서 수익률을 쉽게 따져볼 수 있어 실수할 가능성이 적기 때문이다.

▶ 권리분석

권리분석을 통해 등기부상 하자가 있는지를 정확하게 파악해야 한다.

부동산등기부(등본)을 직접 발급받아 낙찰로도 말소되지 않는 권리가 있어 응찰하면 안 되는지, 낙찰대금과는 별도로 추가로 물어주어야 할 선순위 임차인이 있는지 등을 꼼꼼히 따져 예상하지 못한 상황이 일어나지 않도록 권리분석에 충실해야 하는데 처음 혼자 하기 어려울때는 전문가들의 도움을 받는 것도 좋은 방법이다.

▶ 물건(현장)분석

부동산은 특성상 현장의 임장활동이 무엇보다 중요시되고 강조되는 분야이다.

책상에 앉아 하는 물건선정이나 권리분석에서는 알 수 없는 여러 특성들을 발견하게 된다.

즉 법원기록이나 경매지에는 나와 있지 않은 유*불리한 조건들과 정보를 알 수 있는 귀중한 기회이다.

부동산 투자의 수익률 성패는 책상에서 나오는 것이 아니라 누가 얼마만큼 현장을 더 정확히 많이 아는가에 따라 달라진다는 점을 명심하자.

▶ 수익(성)분석

법원 감정서에 나와 있는 감정가격만 믿지 말고 현장조사를 할 때...

인근 부동산 중개업소를 반드시 방문해서 현재시세는 얼마고 얼마에 응찰하면 어느 정도의 수익 달성이 가능한지,

전세나 월세로 처분하는데 어려움은 없는지 장래 개발 가능성은 있는지,

있다면 보유하면 어느 정도의 추가 이익을 기대할 수 있는지 등을 현장조사를 통해 파악해야 한다.

경매로 투자할 때 소요되는 자금을 보면 구입가격[=보증금(응찰가격의 10%) 잔금(90%)] 명도비용 인수비용 이전비용(취득,등록세등) 수리비 기타비용]을 처분가격으로 나누어 보면 수익률을 알 수 있다.

낙찰받았을때를 대비해서 잔금융자가 가능한지,

가능하다면 얼마까지 가능한지 이자율이나 융자기간 융자조건등도 어떤지 체크해 놓자.

▶ 응 찰

수익성 분석까지 마쳐서 자신의 목적(실수요나 목표수익률 달성)에 부합하면 응찰하게 된다. 초보투자자의 경우에는 가능하면 보수적으로 판단하고 수익률을 낮게 잡는 것이 현명하고, 현재 전국법원의 구내은행이 조흥은행이다.

법원 경매부동산에 투자하는 분들은 기본적으로 조흥은행 보통계좌를 하나씩 가지고 있는 것이 일반적이다.

입찰보증금을 다른 은행에서 허겁지겁 찾아오다 입찰시간을 넘겨 응찰하지 못하는 경우도 있다.

응찰에서 떨어지면 돌려받은 입찰보증금을 바로 구내은행계좌에 즉 입금시키고 편하게 행동하자.

▶ 낙 찰

여러 건 응찰 끝에 처음으로 낙찰 받았을 때의 즐거움이란 말로 표현할 수 없다.

그러나 경매의 시작은 이제부터라고 할 수 있다.

낙찰 받고 나서 일주일후에 매각(낙찰)허부결정일에 매각(낙찰)허가를 받게 되면 비로소 그 물건의 이해관계인이 되어 기록을 열람*등사할 수 있다.

낙찰허가가 나면 바로 법원의 해당 경매계를 방문해서 응찰시 체크하지 못했던 사항이나 임차인등의 인적사항, 전화번호등을 메모해 와서 명도작업에 대비해야 한다.

또한 낙찰 때 은행 융자등을 이용할 경우에 대비해서 금융기간에 연락을 취해 잔금납부기일을 상의하여 결정하고 융자에 필요한 서류등은 사전에 교부해야 한다.

▶ 잔금납부

현재는 잔금납부기한일까지만 잔금을 납부하면 되기 때문에 낙찰자에게 많이 유리해졌다. 잔금납부시 본인에게 잔금납부 자금이 모두 있다고 해도 가능하면 잔금융자를 활용할 수 있는 한 최대한 활용하는 것이 유리하다.

이유는 크게 두 가지로 하나는 부동산투자에서 지렛대효과를 얻을 수 있고, 또 하나는  부동산을 장기적으로 투자할 때 오는 문제점, 즉 세금 문제에서도 유리하기 때문이다.

통상 서울과 수도권의 아파트인 경우에 잔금융자는 감정가격과 낙찰가격중 낮은 것을 기준으로 약 60-70%선가지 융자가 가능하다.

즉 5억원에 낙찰을 받았다면 3억 원 정도는 융자가 가능하다고 보면 되지만 구체적인 것은 해당 금융기관과 상의하면 되고 이율은 6%- 8% 다양하다.

납부일에 해당경매계로 가면 잔금납부에 필요한 서류와 절차를 안내받을 수 있는데 잔금은 법원구내 은행에 납부하게 된다. 

▶ 소유권 이전

은행에 잔금을 완납하고 다시 경매계로 가서 완납서류에 직인을 날인 받은 후 구청으로 가서 소유권이전에 필요한 작업을 하게 된다.

법원경매로 낙찰받은 경우 잔금만 납부하면 등기부등본상 소유권이전을 하지 않아도 소유권을 취득하게 된다.

그러나 잔금 납부 60일 이내에 소유권이전을 하지 않으면 취득세 등이 가산되기 때문에 바로 소유권 이전하는 것이 바람직하다.

조금만 노력하면 얼마든지 혼자서도 소유권이전 작업이 가능하다.

초보라도 공부삼아서라도 도전해볼 것을 권하다.

소유권이전 작업이 끝나면 등기부를 바로 발급받아 소유권이전이 제대로 완료되었는지 꼼꼼히 살펴보고 잘못된 부분이 있거나 말소되어야할 권리 등이 말소 안 된 경우 바로 추가 작업을 해야 하고, 등기권리증을 찾아오는 것도 잊지 말자.

▶ 명도

경매에서 뭐니 뭐니 해도 가장 어려운 난관은 명도라는 점은 부인할 수 없다.

초보투자자들이 다른 부분은 능히 혼자 해낼 수 있을지 몰라도 명도부분에 와서는 어려움을 호소하는 분들이 많다.

앞에서도 말씀드렸듯이 무슨 일이 있어도 보증금을 못 받아가는 임차인등을 상대로 집행관을 동원하는 강제집행은 하지 말자.

채무자의 경우에는 상황이 다르지만 임차인과는 명도에 소요되는 범위내에서나 조금 더 양보하여 인간적으로 해결하는 것이 현명하다.

법은 어디까지나 낙찰자의 편이고 버티는 임차인은 아무런 법적권리는 없지만 이때 가장 적합한 말이 ‘역지사지’라고 생각한다.

초보투자자들은 잔금을 납부해서 소유권을 취득하고도 명도작업을 차일피일 미루는 분들이 간혹 계시는데 이런 자세는 상황을 악화시킬 뿐 아무런 득이 되지 않는다.

잔금납부 당일로 부동산을 찾아가서 명도작업을 시작해야 한다.

<자료원 : 부귀모>