유치권있는 경매물건 낙찰받아 수익올리기

허위 유치권 근거자료 확보가 최선 

철저한 현장조사만이 해결의 실마리 풀 수 있다 .

 

부동산경매에서 가장 많이 접하는 법률적 제한 사항을 꼽으라면 ‘유치권’을 꼽을 것이다.

흔히 괜찮은 부동산을 발견해 권리 사항을 살펴보면 매각물건명세서에 ‘유치권신고 있음’이라는 구절을 어렵지 않게 볼 수 있다.

이는 채무자 측의 이해관계인이 법원에 유치권을 신고하는 경우로 유치권이 설정되면 입찰자는 난감할 수밖에 없다. 입찰을 포기할 것인냐, 아니면 좀더 조사해 입찰에 참여할 것인가를 결정해야 하는 것도 이때다.

 

유치권이란 채권자가 채권을 변제받을 때까지 물건을 점유하면서 인도를 거절할 수 있는 권리를 말하는데 쉬운 예가 시계를 수리하는 사람이 수리비용을 받기 전까지 시계를 돌려주지 않고 점유하겠다고 하는 것이다.

부동산 경매에서 유치권이 성립하는 대표적인 사례가 건설업자가 건축주(소유자)와 도급계약을 체결하고 건물을 신축, 증축, 개축하거나 또는 대수선을 하였는데 그 공사대금을 변제받지 못한 경우 공사대금을 받을 때까지 유치권을 주장하는 것이다.

또한 임차권자가 보일러가 고장이 났다거나 벽에 물이 새는 경우 등 이를 수리하기 위해 지출한 비용이 이에 해당한다.

유치권이 성립하면 그 자체로 강력한 효력을 가지게 된다. 유치권은 소유자, 매수인, 낙찰자 등 누구에게나 주장할 수 있는 권리이며, 특히 낙찰자는 유치권자의 채권을 전액 변제하여야 점유를 넘겨받을 수 있게 된다. 따라서 사실상 근저당권과 비슷하게 우선변제를 받을 권리를 주는 것이다. 때문에 유치권자는 목적물을 경매에 붙일 수도 있고, 경우에 따라서는 목적물로 변제에 충당할 수도 있다. 

 

유치권, 진정성 여부 확인은 이렇게

 

보통 경매정보지를 살펴보면 ‘유치권 성립여지 있음’이라고 기재되어 있다. 하지만 이 권리는 입찰하기 전에는 등기부나 매각물건명세서 등 기본서류에 사전 공시되지 않아 일반 투자자들은 대부분의 내막을 잘 알 수 없기 때문에 현실적으로 접근하기가 어렵다.

채무 부담액도 대부분 고가이고, 유치권의 성립요건도 파악하기가 어렵다. 리스크와 수익률에 대한 정확한 예측도 어렵다 보니 응찰 전 두려움이 앞서 시도도 제대로 못하고 일반인들은 포기하거나 처음부터 입찰대상에서 배제하고 있다.

그렇다면 유치권의 실체가 참인지, 거짓인지 밝혀낼 수 있는 방법은 없을까?

경매정보업체 리츠옥션 관계자에 따르면 “유치권이 위와 같은 강력한 효력을 가지고 있기 때문에 유치권 신고자가 원래 소유자와 짜고 저가에 낙찰 받을 의도나 경매를 지연시킬 목적으로 주장하기도 하고, 때로는 임차인이 낙찰 받거나 비용을 좀 더 받기 위한 목적으로 악용하기도 한다”며 최근 일어나고 있는 가짜유치권의 실태를 설명했다.

유치권의 성립요건을 들여다 보면, 우선 유치권자가 건축대금 청구를 하려면 정당한 자격이 있어야 한다.

유치권자(채권자 측)는 공사대금을 받을 때까지 해당 물건의 점유(유치)를 계속해야 하고, 법원에 공사대금을 받지 못한 영수증이나 세금계산서 등 합당한 관련 자료를 구비하여 유치권 신고를 해야 한다. 따라서 실제 공사대금 등 유치권이 있다 해도 관련 서류와 청구에 필요한 구비조건을 다 갖춘다는 것은 현실적으로 어렵다.

설령 유치권의 법정요건을 다 갖춘다 해도 청구금액을 법정에서 다 인정받는다는 것 또한 어려운 일이다. 또한 유치권의 신고 내역에는 인테리어, 시설비 등이 대다수인데 이는 유치권의 신고 금액 대상이 될 수 없다.

 

현장에서 실마리를 찾아라

 

유치권의 효력이 그러하니 응찰자로서는 유치권이 신고된 물건의 현장 답사를 철저히 진행하는 것이 무엇보다 가장 중요하다.

현장답사를 통해 공사의 흔적이 있는지, 그리고 유치권자라고 주장하는 사람이 건물을 점유하고 있는지 여부를 확인해야 한다. 또 주변을 탐문하여 실제로 공사를 하였는지 여부를 물어봐야 한다.

더불어 신고된 금액이 소요된 정도의 공사비용인지 여부도 확인해 봐야 한다.

현장정황과 주변탐문을 바탕으로 유치권자를 만나서 유치권자의 주장내용이 무엇인지 직접 들어보는 것이 좋다.

이때 반박할 자료가 미리 준비되었다면 반박자료를 제시하면서 유치권 주장을 철회하도록 설득하는 것이 좋다. 적당한 선에서 합의를 이끌어내는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

 

이에 지엔비아레나홀딩스 관계자는 “유치권의 성립을 주장하는 측에게 부가가치세 납부세액 영수증, 공사시방서, 공사계약서, 입출금내역이 기재된 통장 사본 등의 입증서류를 요구하였을 때 이를 제시하지 못하는 경우 허위의 주장일 수 있으니 이러한 사실도 염두에 두어야 한다”고 말했다.

 

경매절차에서 공시되지 아니한 권리들은 투자자가 직접 발품을 팔아서 확인하지 아니하면 낭패를 보기 쉽다.

반면에 위와 같이 정확한 지식을 바탕으로 조금만 공을 들이면 오히려 위기를 기회로 만들 수도 있다. 공을 들인 만큼 투자에 있어 위험요소가 적어지고 수익이 커진다는 사실을 잊지 말아야 한다.

낙찰 후에는 법정에서 해결하라

 

만약 낙찰이 되어도 유치권이 소멸되지 않으면 낙찰자에게 채무적 부담이 돌아가게 되므로 보상이 합의되지 않는 한 유치권은 소멸되지 않는다.

앞서 언급했다시피 입찰 전에 쟁점사안에 대해 현장조사와 이해관계인을 만나 먼저 해결하고 입찰하는 것이 가장 기본적인 해결방법이지만, 그렇지 못할 경우 소송을 통해 해결하는 방법밖에 없다.

 

특히 허위 유치권이란 사실을 입증할 수 있다면 낙찰 후에도 사기나 경매방해죄가 추정되므로 경매물건과 연루된 이해관계자들에게 역공을 가할 수도 있기 때문에, 현장조사시 허위유치권 여부를 미연에 파악해 두고 그에 관련된 근거자료를 수집해 놓는 것이 승리의 열쇠이다. 그러나 소송전에 해결할 수만 있다면 그렇게 하는 것이 최선이 방법이라는 것을 잊어서는 않된다.

 

소송에서 이길수 있는 입증자료를 충분히 갖춰놨다면, 이 점을 이용하여 상대방에게 강온전략을 적절히 구사해 적은 비용으로 합의를 보는 게 부득이한 추가비용을 줄이는 셈이 될 것이다.

또한 유치권을 주장하는 사람이 경매법원에 유치권에 대한 권리신고를 하고 채권신고서를 제출해서 배당을 받아간다면 낙찰자에게는 문제가 없지만, 유치권자가 권리신고 등을 하지 않고 있다가 경락이 된 이후에 갑자기 거액의 채권을 주장하면서 변제를 요구하는 경우에는 낙찰자로서는 최악의 경우 낙찰을 포기해야 하는 경우가 생길 수 있다.

때문에 경매기록에 유치권에 관한 기재가 되어 있지 않았는데, 낙찰 받은 후에 유치권이 발견되는 경우 낙찰자로서는 ‘낙찰허가에 대한 이의’, ‘낙찰허가결정에 대한 즉시항고’, ‘낙찰허가결정의 취소신청’등의 방법으로 낙찰을 포기할 수 있다.

 

리츠옥션 관계자는 “낙찰자나 경매 종사자 입장에서는 이러한 진짜를 가장한 가짜 유치권을 발견하고 대항하기 위해서는 풍부한 경륜과 다양한 노하우가 쌓여야 한다”며 “부족하다면 무조건 포기하거나 두려워할 것이 아니라 경매 전문가에게 자문을 구해 역발상의 접근자세로 저비용, 고수익을 겨냥한 발상의 전환과 지혜가 요구된다”고 말했다.

 

실례로 강남구 잠원동에 사는 M씨는, 유치권물건이 해결만하면 고수익이란 정보를 듣고 유치권 물건을 찾던 중, 인천에 소재한 룸싸롱으로 영업 중인 상가물건을 발견하게 됐다. 이 물건은 감정가 11억 원에 유치권금액만 무려 20억 원에 달하는 물건이었지만, 6회차까지 유찰돼 현재 최저가가 2억 원까지 떨어져 감정가보다 무려 80%이상 싼 물건이었다. 물건정보지를 면밀히 살펴본 M씨는 룸싸롱에 공사대금 유치권이란 표현을 보고 인테리어비용으로 추정(유치권성립안됨). 사실 확인을 위해 현장에 나가 조사를 진행했다.

 

현장조사결과 유치권신고는 되어 있으나 건물에 아무런 공시도 되어 있지 않았고, 점유도 하고 있지 않은 사실을 확인하게 됐다. 이에 낙찰 후 소송으로도 충분한 승산이 있다고 판단한 M씨는 모든 현장을 촬영해 기록으로 남기고, 법원에 입찰해 총 3억 원의 비용으로 소유권 이전등기까지 마쳤다.

 

그 후 인도명령 결정을 받아 현장에서 집행하던 중 지금껏 보이지 않던 유치권자들이 나타나 방해하는 바람에 집행불능 상황까지 갔었다. 그러나 M씨에게는 믿는 구석이 있었다. 이후 M씨는 지난 현장조사 사진자료를 근거로 민사소송을 진행했고, 판사는 유치권신고일 부터 유치권자가 물건점유를 하지 않고 있음을 인정, M씨의 손을 들어주었다.

때문에 M씨는 철저한 현장조사를 통해 현시가 11억 원대의 상가를 약 80%싼 가격에 낙찰 받을 수 있게 된 셈이다.

유치권이 있는 부동산은 입찰을 기피하는 것이 일반적이나, 위 예처럼 경매전문가들 중에는 유치권이 있는 부동산만 골라서 투자하는 사람들도 있다. 즉, 유치권 부담 때문에 유찰이 계속되어 낙찰가가 떨어질 대로 떨어진 부동산을 골라 면밀히 조사한 다음 유치권이 성립하지 않을 가능성이 높거나 금액이 크지 않다는 것이 확인되면, 그 부동산을 낙찰 받아 큰 수익을 거두는 것이다. 다만, 유치권물건에 입찰하고자 한다면 서류로만 경매목적물을 파악해선 자칫 큰 손해가 날수 있으니, 반드시 현장을 방문해 진정한 유치권자인지 확인한 다음에 입찰에 참여해야 함을 명심해야 한다. 

 

유치권 해결 TIP

 

▲ 유치권(법정담보물권)의 성립요건

1. 타인의 물건이어야 한다.

2. 유치권의 해당 채권이 그 경매목적물에서 생겼어야 한다.

3. 유치권자가 계속적으로 유치(점유)하고 있어야 한다.

4. 유치권의 해당 채권이 변제기가 도래해야 한다.

5. 채무자와 유치권자 사이에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.

위의 성립요건에 한 가지라도 맞지 않는다면 유치권은 소멸된 권리로 봐야 한다. 진정한 유치권자가 아닌 불성립되는 요건을 갖고 유치권을 주장하고 있을 때 낙찰자에게 대항력 없는 모든 점유에 해당돼 인도명령대상자가 된다.

<자료원 : 다음카페 부귀모>