낙찰받은 아파트의 체납관리비, 어떻게 하면 좋나요?

낙찰받은 아파트의 체납관리비, 어떻게 하면 좋나요?

부동산경매는 입찰과 입찰을 위한 권리분석, 낙찰 후 배당 등 알아야 할 지식이 많고 관련된 법령도 여러 분야에 걸쳐 있어 기본적인 공부가 불가피한 분야다.
 
이에 따라 경매를 공부하는 과정에서 수많은 질문거리가 생겨나지만 이를 딱히 물어볼만한 곳은 마땅치 않다. 포털사이트 지식검색 코너를 활용하면 어지간한 의문은 풀리지만 각 개인마다 궁금한 내용이 천차만별이기 때문에 포털사이트가 이를 모두 해결해 주리라는 기대도 어려운 게 사실이다.
 
바로 이런 고객들의 의문 해소를 위해 부동산태인에서는 경매 관련 질문을 올리고 전문가들의 답변을 얻을 수 있는 경매상담 코너를 운영하고 있다.

이번 코너에서는 최근 올라오는 질문들 중 경매에서 아파트를 낙찰받았을 때, 밀려있는 관리비 문제에 관한 질의응답을 살펴보도록 하자.

경매로 받은 아파트의 체납관리비 문제는 꾸준한 논쟁거리이다. 실제로도 낙찰자와 아파트 관리 주체와의 협의가 원만하게 이루어지지 않는 경우가 많아 소송으로도 이어진다.

기본적으로 체납관리비는 다음과 같이 전용부분과 공용부분으로 나뉜다.

▲ 전용부분: 전기세, 수도세, TV수신료, 난방비 등
▲ 공용부분: 청소비, 소독비, 경비비, 승강기유지비, 공용난방비 등

기존의 판례를 살펴보면 공용부분의 체납관리비에 한해서 낙찰자가 인수하는 것으로 마무리되는 경우가 많다. 하지만 모든 사건의 환경 및 주변상황이 일치하지 않으므로, 각 상황에 따라서 전문가들은 어떤 의견을 가지고 있는지 알아보았다.

아래는 태인 상담 게시판에 올라온 아파트 체납관리비 관련 질문이다. 한 번 살펴보도록 하자.

Q&A) 비어있던 아파트의 관리비는 누가 처리해야 하나요?

상담자의 고민은 “경락받은 아파트의 선순위임차인이 임차권등기를 하고, 그때까지의 관리비는 정산하고 이사를 갔다. 그렇다면 1년정도 아파트가 비어있었는데 이 기간에 발생한 아파트관리비를 어떻게 해결해야하는지 모르겠다”고 상담을 신청했다.

과연 이 상황에 대해서 태인 상담코너 전문가들은 어떤 의견을 내 놓았을까?

한 전문가는 “관리비의 원칙은 사용자가 내는 것이 옳다. 경매를 당해 이사비용이 없는 경우 할 수 없이 낙찰자가 공용부분은 부담하지만, 선순위임차인의 경우에는 배당금이 있기 때문에 배당금에서 관리비를 정산하는 것이 타당하다. 만약 이를 이행하지 않을 경우에는 제반서류를 법원에 제출하여 배당금에 대하여 지불정지 및 압류를 통해 부담하도록 해야하고, 이러한 문제는 관리소에서 먼저 경매목적물에 배당금을 압류해야 하는 것이 순서이기 때문에 만약 관리소에서 압류의 소를 제기하지 않았다면 직무유기로 책임을 물어야 한다”고 말했다.

또 다른 전문가는 “임차권등기 후 이사를 간 상황이기 때문에 체납공과금에 대해서 해당 임차권자가 납부해야 할 책임은 없다. 공실로 인해 발생한 체납관리비는 대부분 공용일텐데, 이는 낙찰자의 인수대상이지 임차권자의 납부 대상이 될 수 없다”고 말하며 “대법원판례를 근거로 공용부분을 인수대상이라 한정하고 있기는 합니다만, 공용과 전용 모두를 인수대상이라고 판시한 판례도 존재하는바 이점 역시 참고하여 관리사무소와 원활히 합의를 통해 처리하시는 것이 좋을 것”이라고 조언했다.

전문가들은 공용부분에 있어서 체납관리비는 일반적으로 낙찰자의 인수대상이라는 점은 의견이 일치했지만, 배당금 수령여부에 따라서는 의견의 차이를 보였다.

다음 질문도 체납관리비로 인해 곤욕을 치르고 있는 낙찰자의 상담내용이다.

 

Q&A) 납부능력이 있는 임차인의 체납관리비도 낙찰자의 부담인가요?

상담자는 “임차인이 소액보증금 최우선변제도 받았고, 자신 명의의 집과 자동차를 소유하는 등 관리비의 납부가 가능한 상황임에도 불구하고 의도적으로 1년동안의 관리비를 내지 않았다. 아파트입주자대표는 낙찰자에게 이 금액을 납부하라고 종용하는 상황인데 낙찰자가 이 금액을 전부 부담해야하는 것이 맞느냐?”고 질문했다.

이에 한 전문가는 “상환능력 여부를 떠나, 임차인의 체납관리비는 낙찰자의 인수대상이 되므로 이를 납부해야 하는 것이 맞다. 단, 체납관리비 납부 후 구상권을 행사하여, 납부한 체납관리비를 해당 임차인에게 청구할 수 있다. 더불어 보통 대법원 판례를 예를 들어 체납관리비 중 낙찰자의 인수대상이 공용부분에 한정된다고 알고 있지만, 최근 공용부분에만 한정하지 않는 판례들도 나오고 있으니 주의할 필요하다고 말했다. 즉, 입찰 전 체납관리비를 확인할 수 있었고 인지할 수 있는 상태였기 때문에 이를 승계의사로 간주할 수도 있다는 방향으로 판례가 나오니 참고할 필요가 있다”고 조언했다.

세입자 입장에서 자신이 살고 있는 건물이 경매로 넘어가는 상황이 주어지고, 보증금의 회수가 어려울 것으로 판단되면 그 때부터 월세와 관리비를 내지 않는 경우가 자주 발생한다. 보통은 수만원에서 수십만원이지만, 많게는 수백·수천만원까지 올라가는 경우도 있다.

낙찰자 입장에서 경매비용보다 체납관리비가 많을 경우에는 소송을 고려할 수 밖에 없겠지만 많은 시간이 소요될 수 있다. 체납관리비가 적은 경우에는 소송에 들어가는 비용이나 시간을 고려하여 낙찰자가 체납관리비를 부담하는 경우가 많다. 하지만 이 역시 예상치 못한 비용의 지출이기 때문에 낙찰자의 기분이 좋을리는 없다.

그렇기 때문에 가장 좋은 방법은 입찰 전 임장활동에서 관리사무소를 방문하여 미납관리비의 내역을 확인하고, 그 금액을 감안하여 입찰액을 선정하는 것이 낙찰 후 받을 수 있는 스트레스를 줄이는 길이다.

부동산태인 홍보팀