경매 투자 성공을 위한 체크포인트
준비 없는 투자는 늘 실수를 부르게 마련이다. 그 중 값싸게 부동산을 장만하는 도매 시장이라는 경매투자에서 실수담은 다양하다. 특히 경매 투자경험이 없는 초보자가 빈번하게 입찰장을 찾다보니 거의 입찰장을 찾을 때마다 자잘한 실수 때문에 낭패를 당하는 사람들을 자주 만나게 된다.
입찰 서류를 잘 못 쓰는 일은 비일비재하고 가끔 가격을 잘 못 써내 거액의 입찰 보증금을 떼이는 사례까지 비일비재하다. 최종적으로 입찰을 결정했다면 입찰 전 챙겨야 할 서류부터 꼼꼼하게 챙기고 최소한 입찰 일주일 전 입찰장 방문을 해서 서류는 어떤 양식이고 무엇을 조심해야 하는지부터 확인하는 절차를 밟는 것이 기본이다.
경매는 엄격한 재판절차와 같다. 따라서 사소한 실수를 용인하지 않는다. 까딱 잘못했다간 사건번호를 잘못 써 엉뚱한 물건에 입찰할 수도 있고 입찰시간을 넘기는 바람에 입찰을 포기해야 하는 수도 발생한다. 최근 경매시장에 나오는 물건 중 10~20%는 재경매 물건이다. 재경매물건은 누가 입찰을 포기해서 다시 경매에 나온 경우다.
입찰을 포기했다는 것은 전 입찰자가 실수를 해서, 또 엉뚱한 부동산을 낙찰 받았거나 불측의 권리, 물건분석에 실패했거나 예상치 못한 일이 발생해 울며 겨자 먹기로 포기하게 된 경우일 수 있다. 따라서 초보 투자자는 우량 부동산을 싸게 사는 것도 중요하지만 최소한 입찰에 따른 실수를 하지 않는 전략을 세우는 게 중요하다. 입찰 전 경매투자자가 챙겨야할 여섯 가지 체크 포인트를 알아보자.
▶ 입찰 서류는 미리 챙겨라 : 입찰 당일 서류를 준비하지 못해 입찰을 포기하는 경우가 많다. 신분증(운전면허증, 여권)과 도장(인감도장일 필요는 없음), 입찰보증금 10%(재경매는 20%, 보증금은 수표로 준비하는 게 좋다. 입찰함 입구가 좁아 현금을 넣기가 어렵고 세기도 불편해 자칫 보증금 부족으로 최고가 매수인에서 탈락할 수 있음), 경매 사건번호와 물건번호를 메모해 둬야 한다. 입찰장을 찾을 때 가장 기본이다.
▶ 입찰장은 미리 방문해 둬라 : 입찰 당일 처음 방문한 사람과 미리 방문했던 사람은 큰 차이가 있다. 방문했던 사람은 자잘한 실수를 안 한다. 처음 경매장에 오면 북새통이고 사무적이고 딱딱한 법원 분위기 때문에 실수할 여지가 많다. 되도록 입찰 며칠 전 경매 있는 날을 골라 절차와 서류 쓰는 방법, 최근 낙찰사례 등을 익혀 두면 실제 입찰할 때 실수를 줄일 수 있다.
▶ 경매진행 여부 파악하라 : 입찰장을 찾아 가장 먼저 확인할 사항은 내가 입찰하고자 하는 사건이 진행되는지를 파악하는 것이다. 경매 진행 여부는 입찰장 입구 게시판에서 확인할 수 있다. 사건번호 순서대로 벽보에 게시되는데 입찰 예정 사건번호가 제대로 진행되는지를 확인해 보면 된다. 경매가 진행되지 않는 취소, 취하, 연기, 변경, 정지 물건은 빨간색 또는 밑줄로 표기되어 있다.
▶ 입찰서류는 꼼꼼하게 기재하라 : 3장의 입찰서류를 나눠주는데 하나라도 잘못 쓰면 부적격 사유로 입찰에 참여할 수 없다. 입찰표와 입찰봉투, 매수신청보증봉투에 필요 기재 사항을 빠짐없이 적어야 한다. 실수 유형은 이렇다. 사건번호나 물건번호를 적지 않는 경우, 임의대로 글자를 수정하는 경우다. 임의대로 수정하지 말고 새 용지를 사용해야 한다. 위임장을 받아 대리로 매수 신청하는 경우 본인의 위임장과 인감증명서를 첨부해야 한다.
▶ 입찰가액은 단위별로 정확히 기재하라 : 입찰표를 쓸 때 나타나는 가장 결정적인 실수 중 하나가 가격 숫자를 잘못 쓰는 것이다. 입찰가액과 보증금액란을 바꿔 쓰거나, ‘0’자 하나를 더 써내는 실수 때문에 웃지 못 할 일이 종종 발생한다. 실제 인천법원에서 감정가 1100만원의 다세대주택이 1회 유찰 후 최저가 770만원에 경매에 부쳐졌지만 초보투자자가 낙찰가 7700만원을 써냈다가 애꿎은 보증금만 날리기도 했다.
▶ 경매기록은 재차 확인하라 : 경매법원은 감정평가서와 현황조사서를 토대로 매각물건명세서를 작성해 경매기일 1주일 전 일반인이 열람할 수 있도록 민사집행과와 경매법정에 비치하고 있다. 입찰 당일 입찰관계 서류 확인은 필수 체크사항이다. 가끔 예상치 못하게 서류 입력 후 권리변동의 내용, 입력착오, 지적변경 같은 새롭게 바뀐 내용이 생길 수 있다. 경매기록부에서 매각물건명세서, 점유현황조사서, 임대차관계조사서, 배당요구의 변동 같은 게 있는지 확인한다.
지역별 유찰 저감률도 살펴봐야 한다. 유찰에 따른 저감률은 통상 20%씩으로 1회 유찰하면 20% 가격이 깎이고 법원에 따라 30%씩 적용되는 물건도 있다. 지역에 따라 자율적으로 저감률을 적용할 수 있어서다. 서울의 경우 모두 저감률은 20%이고, 수도권 중 인천 부천 고양 평택 성남지원은 30%씩 저감되고 나머지 지원과 지법은 모두 20% 저감된다.
참고로 새 민사집행법 적용 이후 경매집행기록은 이해관계자만 열람할 수 있다. 일반인은 매각물건명세서와 현황조사보고서, 감정평가서에 국한된다. 이는 대법원 경매정보 홈페이지에서도 열람이 가능한 기초 자료라는 것을 알아두자 |
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