명도핵심

“거주자가 없는 빈집, 어떻게 명도해야 하나요?”

 

부동산경매는 입찰과 입찰을 위한 권리분석, 낙찰 후 배당 등 알아야 할 지식이 많고 관련된 법령도 여러 분야에 걸쳐 있어 기본적인 공부가 불가피한 분야다.
 
이에 따라 경매를 공부하는 과정에서 수많은 질문거리가 생겨나지만 이를 딱히 물어볼만한 곳은 마땅치 않다. 포털사이트 지식검색 코너를 활용하면 어지간한 의문은 풀리지만 각 개인마다 궁금한 내용이 천차만별이기 때문에 포털사이트가 이를 모두 해결해 주리라는 기대도 어려운 게 사실이다.

바로 이런 고객들의 의문 해소를 위해 부동산태인에서는 경매 관련 질문을 올리고 전문가들의 답변을 얻을 수 있는 경매상담 코너를 운영하고 있다.

 

 

 

이번 코너에서는 최근 올라오는 질문들 중 경매에서 가장 중요한 부분이라고 생각되는 명도에 대한 질의응답 부분을 살펴보도록 하자.

 

 

 

기본적으로 명도란 적은 비용으로 신속하게 기존 세입자 또는 소유자를 이사토록 하려는 낙찰자와 반대의 입장에 있는 세입자 또는 소유자가 이사문제를 놓고 합의점을 도출해나가는 일련의 과정이라고 할 수 있다.

 

따라서 반대의 입장에 서 있는 양자가 의견충돌 없이 상호간의 이해관계를 조율하고 빠른 시간 내에 해결점을 찾는 것이 명도의 핵심이다.

아래는 태인 상담 게시판에 올라온 명도 관련 질문 중 거주자가 없는 집을 명도받을 때 생기는 일들이다. 한 번 살펴보도록 하자.

 

 

 

Q&A) 단독주택인데 빈집입니다. 어떻게 해야 하나요?

 

이번 상담자의 고민은 단독주택이 빈집이며, 자물쇠도 파손되어 누구나 출입이 이루어질 수 있는 등 관리가 전혀 되지 않고 있는 폐가수준의 집이라는 것. 더불어 빈집의 소유주는 이 집에 거주한 적도 없고, 집에 대해 가족 간에 소유권 분쟁중인 상황이라며, 만약 “소유권을 취득한다면 강제인도신청을 해야하는지, 아니면 그냥 들어가서 점유를 해도 되는지 모르겠다”고 상담을 신청했다.

이에 대해 태인 상담코너의 전문가들은 공통적으로 “이 물건은 기본적인 절차를 밟은 뒤 점유를 개시하여도 별다른 문제가 발생하지는 않을 것”이라고 조언했다.

한 전문가는 “직·간접 점유를 모두 상실한 상태가 명확하다면, 소유권 이전등기촉탁 이후 점유를 개시해도 문제가 될 여지는 없어보인다”고 말하며, “추후 문제가 발생할 소지가 있으므로, 성인 2인 이상의 참관인을 대동한 후 간단한 사진 및 동영상 촬영을 통해 증거자료로 보관하는 것이 좋을 것으로 판단된다”고 조언했다.

또 다른 경매전문가는 “주위의 이웃이나 통장 등이 그 건물의 사정을 더욱 잘 알 것이므로, 통장에게 고지를 한 후 점유를 개시하여도 이상이 없을 것”이라고 조언했다.

위와 같이 폐가 수준의 빈집을 명도할 때에는 집이 관리가 되지 않고, 점유하는 사람이 없다는 증거 및 증인을 확보 한 후 점유를 개시한다면 큰 문제가 되지 않는다는 것이 전문가들의 입장이다.

비슷한 내용이지만 아래의 내용은 위의 상황과는 조금 다른 내용이다.

 

Q&A) 낙찰받은 주택에 가보니 거주자가 없다면, 어떻게 인도 받아야 하나요?

 

이번 질문 당사자는 다소 막막함을 느끼는 듯 했다. 질문자는 낙찰받은 주택에 거주자가 없는데 어떻게 명도를 받아야 하는지, 그 방법은 무엇인지에 대해 문의했다.
 
이에 대부분의 전문가들은 “일단 함부로 먼저 문을 열고 들어가선 안된다”고 조언했다.
 
이들에 따르면 내가 낙찰받은 주택이라는 이유로 점유자 동의 없이 문을 열고 들어갔다가는 재산권 침해, 주거침입, 재물손괴 등 형사처벌 대상이 될 수 있다는 것이다. 받을 사람이 없어 인도명령 송달 자체가 불가능할 것으로 보이는 만큼 강제집행이 불가피하다는 것이 전문가들의 대체적인 의견이었다.
 
한 전문가는 법원에 강제집행을 신청한 뒤 계고장이 붙을 즈음 낙찰받은 주택을 한번 더 살펴본 뒤 여전히 거주자가 없을 때, 법원 집행관과 상담해보라고 조언했다. 이삿짐의 유무 및 다소 등 상황에 차이는 있겠지만 비용을 상당히 아낄 수도 있다는 설명이었다.

명도는 민사집행법과 실무상의 규정이 결코 낙찰자에게 유리하지 않기 때문에 상황에 따라 유동성 있는 집행방법이 필요하다. 더불어 시간 및 비용 등에 있어서 낙찰자에게 고심을 안겨주는 부분이기 때문에 경매에 임하기 전 명도의 과정까지 모두 고려한 뒤 입찰하는 자세가 필요하다고 할 수 있다.