의뢰시 피해야할 중개업자 유형과사례

 

의뢰시 피해야할 중개업자 유형과사례

 

 

부동산을 거래할 때 부동산에 대한 지식이 부족한 일반인들은 부동산 중개를 전문으로 하는 중개업자에게 의지할 수 밖에 없습니다. 그리고 중개업자는 의뢰 받은 부동산에 대해서 최선을 다해 사고 없는 중개를 해 줄 의무가 있으며 그 대가로 중개수수료를 받습니다. 그런데 아직까지도 자신의 의무는 잘 수행하지 않으면서 중개수수료 등에만 관심이 있는 중개업자가 일부 있는데요. 중개의뢰를 할 때 피해야 할 중개업자의 유형을 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

고객의 나이가 어리다고 반말 또는 막말하는 중개업자

대학생이나 사회초년생처럼 부동산 거래 경험이 없는 나이가 어린 고객에게 반말 또는 막말을 하는 중개업자가 있는데요. 이는 중개의뢰인을 심리적으로 위축시켜 분위기를 자신에게 유리한 쪽으로 이끌어가려는 중개업자입니다. 이렇게 자신에게 유리한 분위기를 만들면 고객의 입장이 아니라 자신의 입장에서 부동산을 선택하게 할 수 있고, 또한 법에서 정한 수수료보다 더 많은 수수료를 받아낼 수 있기 때문입니다.

사례1) 회사에 입사한지 얼마 되지 않은 K씨는 신혼 집을 구하기 위해 여러 지역의 중개업소를 방문하였습니다. 그러나 월세 집은 많았지만 자신이 정녕 원하던 전세 집은 찾기가 어려워 1달간 고생한끝에 자신의 직장과 가까운 곳에 있는 한 아파트를 중개업소를 통해 소개 받았습니다. 그런데 계약 당일 날 등기사항전부증명서 상의 아파트 주인이 아닌 그의 아버지라는 사람이 중개업소에 나타나서 아들의 위임장도 없이 자신과 계약을 하고 자신의 통장에 계약금을 입금하면 된다고 했습니다. 이유인즉 양도소득세를 비과세 받기 위해 현재 아파트의 명의를 아들 이름으로 사 둔 것으로 실제적인 주인은 자신이기 때문이라는 것이었습니다. K씨는 어리둥절했지만 중개업자가 반말을 하면서 억압적인 분위기로 계약을 종용하는 바람에 또한, 전세 집을 구하러 다니는데 지쳐있던 차에 그만 해당 아파트 주인의 아버지와 계약을 하고 계약금 역시 그의 통장에 입금을 했습니다. 그 후 어떻게 되었을까요?

여성 고객한테 생각해주는 척하면서 능글맞게 대하는 중개업자

중개를 의뢰한 고객이 여성인 경우 은연중에 여성 고객을 무시하는 마음을 가지고 염불에는 관심이 없고 잿밥에만 관심이 있은 중개업자가 있습니다. 이러한 중개업자에게서 성실하고 정확한 중개 서비스를 받는 것은 무리이니 상대를 하지 말아야 합니다.

사례2) 자신이 직접 옷을 디자인하고 그것을 판매하고 싶었던 L양은 테마상가를 얻기 위해 한 중개업소를 방문하였습니다. 그러나 중개업자는 정작 상가는 소개 시켜줄 생각은 하지 않고 능글맞게 웃으면서 자신만이 그녀가 원하는 상가를 소개시켜 줄 수 있고 자신에게 밉보이면 그곳에서 장사를 할 수 없다고 하면서 그녀에 대해서만 관심을 갖는 것이었습니다. L양은 다른 중개업소를 통해 상가를 얻었고 현재도 장사만 잘하고 있습니다.

계약 때, 중도금 때, 잔금 때 공부서류 발급을 꺼리는 중개업자

중개를 의뢰할 때는 사고 없는 거래를 위해서 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장. 부동산종합증명서, 해당 건축물에 대한 도면 등 공부서류의 발급 및 확인을 중개업자에게 요구해야 합니다. 그리고 중개업자는 반드시 그 요구를 들어 줄 의무가 있습니다. 그런데 “젊은 사람이 세상물정 모르고 왜 이렇게 빡빡하게 굴어!”라고 면박을 주면서 공부서류에 대한 발급 및 확인을 꺼리는 경우가 있습니다. 이러한 중개업자는 자신이 왜 고객에게 중개수수료를 받는지 그 이유조차 모르는 사람입니다.

사례3) 오랫동안 고생 끝에 자신이 그토록 원하던 상가주택을 6개월 전에 구입한 H씨는 요즘 소송 준비에 너무나 힘들어하고 있는데요. 이유는 이렇습니다. 상가주택을 살 당시에 중개업자를 통해 등기사항전부증명서를 발급 받아 확인한 후 진짜 주인과 계약을 했습니다. 그리고 자신의 이름으로 상가주택의 소유자 명의도 바꾸었습니다. 그런데 3개월 전에 구청으로부터 1층 상가의 일부분이 불법으로 증축이 된 것이며 지하층의 원룸도 원래는 장사를 하는 공간인데 원룸으로 불법 개조된 것이라는 말을 들었습니다. 그리고 원상회복을 해야 하며 원상회복이 될 때까지 이행강제금을 내야 한다는 것입니다. H씨가 계약 전에 중개업자와 당시 상가주택 주인에게 건축물대장과 해당 상가주택의 도면을 요구하여 각 층의 주용도와 면적 등을 한 번만이라도 확인을 했다면 이러한 불상사는 없었을 것입니다. 현재 H씨는 중개업자와 당시 상가주택의 주인을 상대로 원상회복 비용 및 이행강제금 등에 대한 손해배상 소송을 준비하고 있습니다.

세를 얻을 집의 장점만 설명하는 중개업자

새로 건축한 새 건물이라 해도 수리가 필요한 곳이 언제든지 발생할 수 있으며 건물 주변에 고물상이나 쓰레기소각장 등이 있어 소음과 악취에 시달릴 수도 있고 세를 얻은 주택이 나중에 경매에 넘어갈 수도 있습니다. 그럼에도 해당 건물의 장점만 설명하는 중개업자는 오히려 건물의 중대한 하자를 숨기려는 의도가 강한 것으로 볼 수 있으며 중개의뢰인이 얼마나 좋은 건물을 구입하는지 보다는 빨리 중개를 성사시켜서 수수료를 챙기려는 욕심만 앞선 사람이라 볼 수 있습니다.

사례4) B씨는 해당 주택은 건축한지 1년 밖에 되지 않아 전혀 하자가 없고 발코니와 거실도 넓으며 화장실과 부엌도 현대식이므로 구입하면 정말 좋다는 중개업자의 주택에 대한 장점 설명만 믿고 결혼 3년만에 1층 빌라를 구입하였습니다. 그런데 웬걸 여름이 되자 옆 건물 지하에 있던 양말공장에서 돌아가는 에어컨 실외기 소리 때문에 잠을 잘 수가 없었습니다. 몇 번의 민원과 양말공장 사장과의 면담 끝에 실외기 주변에 샌드위치 패널을 둘러 쌈으로서 어느 정도 소음을 줄이긴 하였지만 해당 주택을 팔 때까지 여름에는 소음에 시달려야만 했습니다.

본인이 다 알아서 해주겠다고 큰소리치는 중개업자

건물에 세를 얻거나 건물을 구입할 때 보증금이나 월세 조정 문제, 방범창 설치나 보조키 설치 등의 사소한 문제로 건물 주인과 협상이 어려울 수도 있고, 그 밖에 예상하지 않은 문제로 건물 구입에 어려움이 있을 수 있습니다. 그런데도 무조건 큰소리를 치는 중개업자는 중개를 성사시키기 위해서 나중에 그 부담을 중개의뢰인에게 전가할 가능성이 다분한 사람이라 할 수 있습니다.

사례5) 대학을 졸업하고 회사에 입사한 O양은 직장 근처에 원룸을 얻었습니다. 그런데 원룸의 층수가 1층이라 계약 당시 방범창 설치와 출입문 열쇠를 번호키로 교체해 줄 것을 요구하였는데 중개업자는 집주인과 친분이 두터우니 그 문제는 걱정할 필요가 전혀 없다면서 계약할 것을 권하여 O양은 중개업자의 말만 믿고 계약을 했습니다. 그러나 이사할 때까지 방범창과 번호키는 설치되어 있지 않았고 결국 O양 자신의 돈으로 방범창과 번호키를 설치해야만 했습니다. 만약에 계약 당시 O양이 중개업자의 큰 소리만 믿지 않고 어떻게 해서든지 중개업자가 집주인을 설득하여 계약서 특약사항란에 방범창과 번호키 설치 내용을 적어 넣도록 하였다면 상황은 달라졌을 것입니다.

‘깡통전세’ 권하는 중개업자

과열된 중개업 시장에서 살아남기 위해 일부 부동산 중개업자는 근저당이 무리하게 설정되어 곧 경매로 넘어갈 주택의 집주인에게 접근하여 "경매에 넘어가기 전에 전세보증금이라도 챙기라!"며 세를 놓을 것을 설득하고, 세입자들에게는 “소액 전세보증금은 법적으로 최우선 변제를 받을 수 있으니 전혀 걱정할 필요가 없다!”라면서 세를 들라고 권하여 중개수수료를 챙기는 경우가 있습니다. 그러나 이러한 경우 경매를 통해 해당 주택을 처분하여 집주인에게 빌려 준 돈을 가능한 전액 돌려 받고자 하는 근저당권자와 채권자들은 소액임차인의 최우선변제권을 보장해주게 되면 자신들의 배당금이 줄어들기 때문에 배당이의 소송을 하게 되고 결국, 세입자가 패소하여 자신의 보증금을 한 푼도 받지 못하고 해당 주택에서 쫓겨날 수 있습니다.

이러한 피해를 당하지 않으려면?
세를 들고자 하는 주택의 보증금이 아무리 저렴하다 하더라도 세를 들고자 하는 해당 주택의 ‘등기사항전부증명서 갑구’에 ‘경매개시결정’이나 ‘압류’ 등기가 되어 있는 경우에도 세를 들지 않는 것이 좋습니다. 또한, 해당 주택의 ‘등기사항전부증명서 을구’에 표시된 근저당금액과 자신의 보증금액을 합한 금액이 해당 주택가격의 70%를 넘는 경우에는 세를 들지 않는 것이 좋으며, 만약에 세를 들고자 하는 주택의 다른 호수에 먼저 입주해 있는 다른 세입자가 있다면 근저당금액과 자신의 보증금액 그리고 먼저 입주한 세입자의 보증금액까지 합한 금액이 해당 주택가격의 70%를 넘어서는 안 됩니다.

사례6) 2014년 7월 수도권에 있는 한 아파트에서 M씨가 분신해 사망했는데요. 2달 전에 그는 한 중개업자로부터 근저당금액이 2억원인 해당 아파트를 소개 받아 세를 얻었습니다. 근저당금액이 해당 아파트 가격에 근접하는 액수임에도 불구하고 세를 든 이유는 전세보증금이 2,500만원 밖에 되지 않았고 “만약에 해당 아파트가 경매로 넘어가더라도 보증금액수가 소액이라 배당 받을 수 있으므로 걱정할 필요 없다!”는 중개업자의 말을 믿었기 때문입니다. 그러나 선순위 근저당권자인 새마을금고가 임대차계약이 무효라며 세입자를 상대로 소송을 걸었고 세입자는 패소하여 보증금을 받지 못한 채 인도명령이 내려져 해당 주택에서 쫓겨나게 되었던 것입니다.

분양가격은 아주 저렴한데 수익률은 아주 높은 물건을 소개하는 중개업자

“6,000만원에 오피스텔 2채, 연 수익률 12% 보장” 또는 “5,000만원에 아파트 1채”와 같은 광고를 신문이나 도로변에 걸려 있는 플래카드 등을 통해 보거나 이와 같은 물건을 중개업자로부터 소개 받기도 합니다.

그러나 이러한 물건들은 지렛대 원리인 담보대출과 임대차보증금을 이용한 상품으로 대출금리가 상승하거나 세가 나가지 않을 경우 은행이자를 감당하지 못하여 경매로 처분 당할 수도 있습니다.

이러한 피해를 당하지 않으려면?
광고나 중개업자가 주장하는 저렴한 매매가격과 높은 수익률에만 관심을 갖기 보다는 해당 물건이 있는 지역을 직접 방문하여 지하철역이나 버스정류장까지의 거리, 대형할인점과의 거리, 주요 도심으로의 출퇴근 시간, 공원 여부, 물건지역에 대한 선호도, 해당 물건에 대한 선호도, 주변지역 물건의 시세, 개발계획 등 현재 및 앞으로의 미래가치까지 영향을 줄 수 있는 사항들을 꼼꼼하게 체크를 한 후 결정해야 합니다.

사례7) P씨는 얼마 전 평소에 알고 지내던 중개업자로부터 수도권의 신도시에서 분양하는 오피스텔을 소개받아 매입을 했는데요. 요즘 괜히 해당 오피스텔을 분양 받은 것이 아닌지 후회를 하고 있습니다. 분양 조건은 6,000만원에 오피스텔 2채, 수익률 12.5% 입니다.

 

 

분양가 대비 대출금액의 비중이나 금리가 아주 부담될 정도의 조건은 아니며 월세(월 60만원 / VAT 별도)도 나쁘지 않습니다. 그러나 해당 오피스텔의 위치가 지하철역과 다소 멉니다. 그리고 아직까지는 교통여건이 좋지 않아 해당 오피스텔이 있는 지역에서 서울 도심으로의 접근하는데 시간이 많이 소요되고 있으며 공원이나 대형마트가 완공되는데도 시간이 걸린다는 것입니다. 이러한 이유로 해당 지역에 대한 일반인들의 관심이 크지 않아 주변에 있는 오피스텔에 대한 분양률이 저조하고 세입자도 구하기 어려워 수익률 역시 높지 않은 것이 현재 상황 입니다. ‘저렴한 매매가격과 높은 수익률’이라는 베일에 가려져 있던 큰 복병이라 할 수 있습니다.

중개를 의뢰하기가 꺼려지는 중개업자라면 그 사람에게 중개를 부탁할 필요는 없습니다. 이제는 성실하지 않은 중개업자보다는 성실하고 능력 있는 중개업자들이 더 많으므로, 급할수록 마음에 여유를 가지고 믿음이 가는 중개업자에게 중개를 의뢰한다면 만족할 만한 중개 서비스를 받을 수 있을 것입니다.