분양권 중개수수료는 실제 거래 금액 기준

아파트 분양권 거래량이 눈에 띄게 증가하고 있다. 계속되는 전세난과 1%대 초저금리 시대를 맞아 내 집 마련에 나서는 수요가 늘고 있어서다. 특히 청약통장 없이 새 아파트를 매입할 수 있는 점이 인기 요인으로 꼽힌다.

온나라부동산정보에 따르면 올해 상반기(1~6월) 전국에서 거래된 분양권은 총 18만5918건으로 조사됐다. 2012년 7만8904건, 2013년 10만4385건, 2014년 14만3711건이 거래되면서 그 양이 해마다 증가하고 있다.

특히 지난 4월에는 총 3만4871건이 거래되면서 통계를 작성한 2006년 1월 이후 최대치를 기록했다. 5월(3만1483건)과 6월(3억1945건) 들어 거래가 다소 주춤해지긴 했지만 여전히 3만여 건이 넘는 거래량을 보이고 있다.

분양권 시장이 활황이라 하더라도 거래에 나설 때 주의해야 할 점이 많다. 일반적인 매매와 달리 등기가 나지 않은 상태에서 이뤄지는 거래이기 때문에 권리관계를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 중개수수료 산정 기준도 다르기 때문에 계산법을 숙지해야 수수료를 더 내는 낭패를 막을 수 있다.

모르면 손해 보는 분양권 거래 팁을 알아본다.

# 전매제한기간 중 매입은 불법

먼저 분양권 전매가 가능한 단지인지 확인해야 한다. 분양권 전매제한기간이 끝나기 전에 분양권을 매입하는 행위는 불법이다. 불법행위 적발 시 매도자와 매수자, 공인중개사는 주택법에 의해 3년 이하 징역이나 3000만원 이하의 벌금이 부과된다.

분양권 전매제한기간은 공공택지와 수도권 민간택지 등에 적용된다. 기간은 당첨자 계약일 첫 날부터 산정된다. <자세한 내용은 표 참고>

# 등록된 중개업소 통해 거래해야

일반 부동산과 마찬가지로 해당 지역에서 오랜 기간 영업해온 등록된 중개업소를 이용해 거래하는 것이 안전하다. 무허가 중개업소나 떳다방(이동식 중개업소)을 이용하면 자칫 큰 손실을 입을 수 있으므로 주의해야 한다. 중개업소를 이용하더라도 보증보험이나 공제에 가입했는지 확인하는 것은 필수다.

# 다운계약서 적발 때 과태료?가산세 폭탄

취득세와 양도소득세 등을 줄이기 위해 다운계약서를 작성하는 것도 불법이다. 다운계약서는 매도?매수자가 합의해 실제 거래금액보다 낮은 금액으로 작성하는 계약서를 의미한다.

다운계약서가 적발되면 매도?매수자는 물론 중개업자까지 모두 처벌받게 된다. 계약 당사자인 매도?매수자는 취득세 3배 이하의 과태료를 부담해야 한다.

이와 별도로 매도인은 양도소득세와 함께 신고?납부불성실에 대한 가산세를 납부해야 하고, 매수인은 나중에 이 주택을 되팔 때 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못하게 된다. 중개업자는 영업정지 등의 처분을 받는다.

# 건설사 통해 실제 소유자 여부 등 확인

분양권 전매는 등기 전 분양계약서를 사고 파는 일이다. 일반 부동산과 달리 등기부등본이 없기 때문에 실제 주택소유자가 맞는지, 중도금 연체 내역은 없는지 등을 건설사를 통해 확인해야 한다. 이때 건설사로부터 증명서 발급을 요청해 거래하는 것이 안전하다.

# 실제 주고받은 금액으로 중개수수료 계산해야

분양권 중개수수료는 계산 방법이 일반 부동산과 다르다. 특히 분양권 거래가 처음인 초보자는 중개수수료 산정 기준을 정확히 몰라 수수료를 더 내는 사례가 많아 주의해야 한다.

중개수수료 산정 기준은 총 분양가가 아닌 실제 주고받은 금액이다. 즉 계약금과 중도금에 분양권 웃돈을 더한 금액이 기준이 된다.

총 분양가 3억9900만원짜리 분양권을 웃돈 3000만원을 더해 매입한 A씨의 사례를 살펴보자. A씨가 매도자에게 지급한 실제 금액은 계약금 3990만원에 1?2차 중도금 7980만원, 웃돈 3000만원이다.

이때 중개수수료의 산정 기준은 총 분양가에 웃돈을 더한 4억2900만원이 아닌 실제 지급한 금액인 1억4970만원이다. 따라서 A씨가 내야 하는 중개수수료는 170여 만원이 아닌 74만원 정도다. (서울시 기준 중개 수수료율로 계산, 5000만~2억원 미만 수수료율 0.5% / 2억~6억원 미만 수수료율 0.4% 적용)

# 매도자는 60일 이내에 양도세 신고

매도자는 매도한 후 60일 이내에 주소지 관할 세무서에 양도소득세를 신고해야 한다. 분양권 양도가액 역시 실질 거래가액을 기준으로 산정된다. 즉 계약금?중도금에 프리미엄을 합한 금액이다.

양도소득세율은 보유기간에 따라 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은 과세표준에 따라 6~38%가 차등 적용된다