부동산, 월세로 번다 "수익률 '연 10%' 과장 광고 주의해야

부동산, 월세로 번다 "수익률 '연 10%' 과장 광고 주의해야

​

 

오피스텔은 전용률 높은 곳

상가는 낯선 신규 개발지역 피해야

"'초역세권, 연 수익률 10% 보장'. 최근 현수막, 인터넷 광고, 텔레마케팅 등에서 수익형 부동산에 대한 허황된 정보가 넘쳐난다. 고객들 중 상당수도 이를 보고 투자 분석을 의뢰하는 경우가 많다. 하지만 분석해보면 90% 이상이 뻥튀기된 수익률이다."

10년 이상 외환은행 PB영업본부에서 일한 부동산투자 베테랑 양용화 팀장은 수익형 부동산의 투자 성공을 위해선 무엇보다 눈높이를 낮춰야 한다고 강조했다.

수억 원 이상의 자산을 가진 고객을 상대하는 양 팀장이 고객에게 자주 하는 말은 "안 됩니다"다. 양 팀장을 찾는 고액자산가들이 기대하는 수익률은 6% 이상. 이때마다 양 팀장은 "이 수익률은 죽어도 안 나온다. 강남의 경우 4%면 잘 나오는거다"라며 고객의 기대치를 낮추는 것부터 시작한다.

최근 부동산시장의 '뜨거운 감자'는 단연 수익형 부동산이다. 관심이 높은 만큼 투자자들을 유혹하는 과장된 정보도 많다. 인터뷰가 진행된 지난 11일에도 양 팀장은 6건의 매물 정보를 고객들에게 보냈다. 양 팀장은 "예전엔 보통 하루에 한 건 정도 물건을 추천했는데 오늘만 6명에게 물건 정보를 보냈다"며 "아직 7명의 고객들이 물건 추천을 기다리고 있는 상황"이라고 분위기를 전했다.

양 팀장은 "예전에는 재건축 아파트를 비롯한 주택에도 관심이 많았고 수익형에도 관심이 있었다"며 "이 비율이 6:4 정도였다면 최근에는 8:2 정도로 수익형 부동산을 찾는 고객이 많아졌다"고 말했다.

수익형 부동산의 인기 원인은 저금리에 있다고 봤다. 기준금리가 1%대로 떨어진 지금 은행에 넣어둬 봐야 2% 남짓의 이자 밖에 기대할 수 없는 상황이기 때문이다. 그는 수익형 부동산 투자 때는 무엇보다 처음 투자 목적을 잃지 말아야 한다고 조언했다. "당연히 수익률에 목적을 둬야지 시세차익까지 노리다보면 수익률도 못 건질 수 있다." 가장 중요한 목적을 잊고 '이게 나중에 두 배가 오른데'라는 시세차익의 유혹에 빠질 수 있다는 것이 함정이라는 것이다.


흔히 사람들은 수익형 부동산으로 오피스텔과 상가를 떠올린다. 아파트형 공장이나 지분제 호텔보다 상대적으로 정보가 많고 투자자들의 꾸준한 관심이 유지되고 있기 때문이다.

양 팀장은 오피스텔에 투자 시 대중교통과 주변 상권, 그리고 전용면적을 살펴야 한다고 했다. 그는 "사람들이 오피스텔을 고를 때 대중교통이 편리한 곳인가 얼마나 지하철역과 가까운가를 가장 중요하게 생각한다"며 "오피스텔에 사는 사람들 대부분 1인가구고 여성들이 많은 만큼 유흥시설이 많은 지역은 피하는 것이 좋다"고 말했다.

이어 그는 "오피스텔의 실제 크기를 좌우하는 전용률의 경우 적게는 50%도 안 되는 곳도 있고 70%를 넘는 곳도 있다"며 "전용률이 높은 곳이 임대와 매매 시 모두 유리하다"고 조언했다.

상가의 경우는 오피스텔보다 '목'을 더 세심히 따져야 한다고 했다. 전문가와 상의하는 것이 좋고 이것이 어렵다면 적어도 직접 눈으로 유동인구를 확인해야 과대광고에 의한 피해를 줄일 수 있다는 것이다. 그는 "상가는 고객들에게 전문가와 상담을 해서 고르는 것이 아니라면 신규 개발지에는 투자하지 말라고 조언한다"며 "그 지역을 속속들이 알지 못하는 이상 위례나 마곡지구 등 새롭게 조성되는 지역의 상가는 투자하지 않는 것이 좋다"고 말했다.

수익률은 보증금을 뺀 구입금액을 연간 임대료로 나누면 된다. 1억원에 산 오피스텔의 보증금이 3000만원, 월 임대료가 30만원인 경우 명목수익률은 5.14%가 된다.

여기에 또 고려해야 하는 것이 각종 세금과 공실에 대한 위험이다. 양 팀장은 "사람들이 당신의 오피스텔에 들어가려고 줄서서 기다리지 않는다"며 "공실은 반드시 생기기 때문에 실제 수익률은 명목수익률의 70% 수준"이라고 설명했다.

"평균보다 수익률이 상당히 높은 수익형 부동산이 지금까지 안 팔리고, 가만히 있는 당신한테까지 차례가 돌아온다는 것은 불가능하다고 보면 된다. 신문에 광고까지 하고 전화까지 해서 사라고 할 땐 다 이유가 있다."