돈 되는 알짜 상가 고르는 방법

돈 되는 알짜 상가 고르는 방법

 

 

베이비붐 세대의 퇴직이 본격화되면서 고령화 사회의 재테크 수단으로 알려진 분양상가 투자에 대한 관심이 뜨겁다. 수익형 부동산의 대표격인 상가는 경기침체와 규제강화 등으로 인기 하락추세인 주택에 비해 임대수익이 높아 소액을 가진 종자돈 투자자들에게 대단한 인기를 끌고 있다. 시중은행의 예금금리는 연 2~3%선에 불과하지만 소액 투자용 상가의 임대수익은 연 6~7% 수준이어서 저금리 시대 각광 받는 투자처로 인식되고 있다.   상가는 임대수익에 따라 부동산의 가치가 결정되는 상품이다. 철저히 수익성에 근거해 투자자들로부터 선택 받는 상품이지만 최근에는 주택시장의 침체로 반사이익을 누렸던 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산의 위기가 다가오고 있다. 특히 상가는 대출 금리에 따라 수익률이 좌우되며 대출비중이 높은 상품의 특성상 타격이 상당히 큰 편이다. 상가는 다른 부동산보다 분양가 비싸 수익성 상품으로의 매력만큼이나 위험성이 상존하는 상품으로 꼽힌다.       상가는 해를 거듭할수록 기대치에 미치지 못하는 수익률을 나타내고 있다. 과거에는 연 10%를 넘는 상가들이 많았지만 최근에는 대부분 연 7% 안팎의 수익률을 나타내고 있다. 정작 대다수의 상가 투자자들은 연 8% 정도의 수익률을 기대하고 있어 시장과는 상당한 괴리감이 있다. 감소하는 자영업자와 소비력 등으로 상가 투자수익률이 점점 하락하는 만큼 투자자들이 만족할만한 수익률을 얻으려면 상가 투자에 따른 철저한 전략이 필요하다.      ‘임대 보장’, ‘부도 상가’ 요주의    상가 투자 방식은 두 가지로 나뉜다. 신축 상가를 분양 받거나 기존 상가를 인수하는 방법이다. 분양상가는 가격이 저렴하지만 아직 미성숙된 상권에다 고객확보가 안된 상태여서 수익성이 안정되지 못하고 불확실하다. 기존 상가는 임차인과 고객 확보가 용이해 검증된 상가여서 안정성을 확보한 장점이 있다. 투자자는 상권 활성화 여부와 분양가와 매매가의 적정성 등 투자의 장단점을 알아내 성향에 맞는 상가 투자에 나서는 게 바람직하다.   투자에 따르는 위험이 적은 분양상가를 고르려면 안정적인 매물을 고르는 게 관건이다. 상가 거래시장은 얼치기 상가 분양업자가 판을 치고 무허가업자 진입이 쉬워 사기사건이 끊이지 않는다. 자칫 무지한 투자자들이 고수익을 얻으려다 분양사기를 당하기 쉬운 게 상가시장이다. 부동산 거래 지식이 없는 소비자에게 불리한 계약서를 작성케 한 뒤 도주해 파산 위기에 빠뜨리거나 과장 분양광고를 통해 초보자를 현혹하는 사례가 자주 발생한다.   영세한 시공사가 상가를 짓다가 건물이 예정대로 완공되지 않거나 시행사 부도나 건설이 중단되는 상황도 발생한다. 따라서 투자자들은 시공사의 재무 건전성과 분양 신고필증, 분양보증 여부 등을 체크해 봐야 한다. 상가는 ‘건축물 분양에 관한 법률’ 적용을 받기 때문에 법적 보증의무가 없어 상가를 분양받은 투자자들은 분양대금을 반환받기 어려울 수 있다. 또 준공 후 하자보증도 되지 않아 투자자들의 피해 가능성이 매우 높다.   상가분양 시 “3년간 연 12% 임대수익 확정” 또는 “10년간 임대보장” 등 확정수익을 제시하는 분양업체의 약속은 마땅한 투자처가 없는 상황에서 투자자들이 철석처럼 믿고 싶은 안전책이다. 그러나 분양대행사는 분양률을 높이기 위해 무책임한 약속을 독단적으로 하는 경우가 대부분이다. 심지어 허수아비 분양사를 앞세워 분양회사가 은근히 사주하는 경우도 있다. 분양대행사의 임대약속은 분양마케팅일 뿐 책임지는 일은 거의 없다고 보면 된다.      안정성 확보된 알짜 상가 골라라   수익성과 함께 안정적인 임대수익을 얻으려면 선(先)임대 상가에 관심을 가질 필요가 있다. 선임대 상가란 투자자가 상가를 분양받기 전 시행사에서 미리 임차인을 유치해 놓아 임대료가 고정적으로 나오는 상가를 말한다. 공실에 따른 위험부담을 줄이고 투자금의 회수와 함께 수익률을 쉽게 파악할 수 있다는 점에서 매력적이다. 특히 높은 임대료로 장기계약을 체결했다면 임차인을 찾기 위한 시간과 경비가 절약할 수 있어 유리하다.   초보 투자자는 등기분양 보다 임대 상가를 노리는 게 안전하다. 임대분양 상가는 등기상가와 달리 상권 활성화에 대한 시세차익은 기대하기 어렵지만 점포 개점 이후에 프리미엄과 함께 영업이익을 챙길 수 있고 계약만료 시 투자한 보증금 전액을 돌려받을 수 있다. 최근 분양에 나서는 수도권 일대 목 좋은 초대형 매머드 상가의 경우 임대분양으로 초기에 투자자들 유치하는 경우가 많아 공격적으로 투자를 고려할만하다.   LH나 SH 등 공공에서 분양하는 아파트상가는 지역 내 희소성과 함께 분양가가 대체로 저렴해 실속 있는 투자대상이다. LH 상가 중 대단위 택지지구 미분양 물량 중에 할인분양과 대금납부조건을 완화해 재분양 물량을 노리는 것도 괜찮다. 분양가나 내정가에서 최대 30~40% 가격이 저렴해 관심 가질만하다. 특히 비수도권의 중소도시 상가는 1억 이하의 소액 매물이 많고 배후 세대가 탄탄해 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다.   투자 수익률을 감안한다면 상가 입찰 시 고가 분양이나 낙찰에 주의해야 한다. LH 등에서 공급하는 상가 입찰 시에 자칫 고가에 낙찰 받으면 수익률이 떨어질 수 있어 적정수익률을 감안해 입찰해야 한다. 개인별로 입찰가를 산정하기 때문에 현장 분위기와 소문에 휩쓸려 고가에 낙찰 받는 경우가 비일비재하다. 신도시 상가의 특성상 상권이 형성되기 전까지는 적정수익률을 얻기에 시간이 많이 소요되기 되기 때문에 신중해야 한다.