살던 아파트 자녀에게 물려줄 때 절세 방법은

 

살던 아파트 자녀에게 물려줄 때 절세 방법은

 

 

대출금 끼고 증여하면 누진세율 크게 줄어


Q : 현재 살고 있는 아파트(시가 10억원)를 아들에게 물려주면서, 일부 금액으로 시골에 전원주택을 마련해 은퇴생활을 하려고 합니다. 그런데 증여세 때문에 아파트를 어떻게 물려줄까 고민하고 있습니다. 증여세를 절세할 수 있는 방법은 무엇인지요.

A : 증여세는 누진세율을 적용하기 때문에 과세표준에 따라 최저 10%에서 최고 50%까지 세금이 적용되고 있습니다. 일반적으로 증여세를 절세하는 방법으로는 첫째, 부동산 가격이 싼 시점(저평가된 시점)에 증여를 하는 방법이 좋습니다. 둘째, 증여 받는 사람(수증자)의 숫자를 늘려 증여재산공제를 많이 받아 과세표준을 줄이는 방법이 있습니다. 셋째, 세대 생략증여를 활용하는 방법입니다. 마지막으로 부담부증여를 활용하는 방법입니다. 즉, 전세보증금이나 대출을 끼고 증여를 하는 것입니다. 이때 전세보증금 또는 대출금은 과세표준금액에서 차감됨으로 증여세를 절세할 수 있습니다.

위의 방법들 중에 부담부증여가 유리합니다. 부담부증여를 하게 되면 증여세도 줄이고 전원주택 구입 자금도 마련할 수 있을 것으로 보입니다. 가령 아파트 시세 10억원 짜리를 증여하게 되면 대략 2억6,700만원(자녀증여공제 5,000만원, 누진공제 6,000만원, 세율 30%)의 증여세가 나오게 됩니다. 그러나 5억원의 대출을 받은 아파트를 대출금과 함께 증여하게 되면 사정은 달라집니다. 증여재산가액에서 대출금이 공제되어 과세표준금액이 줄어들기 때문에 증여세는 8,800만원(자녀증여공제 5,000만원, 누진공제 1,000만원, 대출금 5억원, 세율 20%)만 납부하면 됩니다. 물론 대출금액 5억원에 대해서는 양도소득세를 물어야 합니다. 그렇게 해도 무려 1억7,900만원을 절세할 수 있습니다. 그러나 주의할 점이 있습니다. 은행에서 빌린 대출 원리금은 반드시 증여 받은 자녀의 소득으로 갚아야 합니다. 만약 이를 무시하고 아버지가 대출금을 상환하게 되면 과세표준에서 공제된 5억원에 대해서도 증여세를 다시 물어야 합니다. 한편 대출금 5억으로는 전원주택을 마련하는 데 충분할 것으로 보입니다.