1세대 1주택 비과세의 유의사항

1세대 1주택 비과세의 유의사항

   

 자산의 취득, 보유와 처분에는 세금이 따른다. 특히 부동산은 취득과 보유 처분시에 세금이 따르게 되는데 주택에 대해서는 의식주에 관한 기본적인 사항이므로 일정한 요건을 갖춘 1주택에 대해서는 비과세를 해주는 규정이 있다.

이를 활용하면 처분시에 큰 양도소득세를 내야 하는 주택도 세금없이 이익을 얻을 수 있으므로 주택에 대해서는 비과세를 잘 활용할 필요가 있다. 비과세의 적용은 세법상 엄격히 적용된다. 1세대 1주택 비과세를 쉽게 생각하고 주택을 먼저 처분했다가 적용이 되지 않아 생각지도 못한 큰 세금을 내는 경우가 많이 있다.

따라서 비과세의 요건은 조세전문가와 상담후 진행하는 것이 필요하다. 경우에 따라 1주택뿐만 아니라 2주택이나 다주택자의 경우에도 비과세를 적용받을 수 있기 때문이다.

첫째, 1세대 1주택의 요건을 정확히 알아야 한다. 1세대가 양도일 현재 국내에 9억원 이하의 1주택을 보유하고 있는 거주자로서 2년이상 보유한 경우에는 비과세를 적용한다.

1세대가 보유한 1주택에 대한 비과세이므로 부모가 각각의 명의로 한 채씩 가지고 있는 경우 비과세 적용이 되지 않는다. 자녀 몰래 주택을 증여해 비과세가 적용되지 않은 경우도 있으므로 세대원이 다른 주택이 있는지 반드시 확인할 필요가 있다. 주민등록 등본상 같은 주소로 돼 있는 부모님이나 삼촌 등의 세대원이 주택이 있는지도 확인이 필요하다.

9억원이 넘어가는 부분에 대해서는 초과분에 대한 비율만큼 과세가 된다. 그러나 장기보유공제는 80%까지 인정되므로 고가주택도 1주택에 해당하면 양도소득세가 적게 된다. 아울러 거주를 하지 않더라도 2년간 보유만 하면 된다. 그러나 공공사업수용이나 취학, 질병 치료 등 일정한 요건의 경우에는 2년 보유가 되지 않더라도 비과세를 적용받을 수 있다. 특히 이민 등으로 거주자 요건을 만족시키지 못한 경우에는 비과세 적용을 받을 수 없으므로 유의해야 한다.

둘째, 2주택자도 비과세를 적용받을 수 있다. 이사를 가기 위해 일시적으로 2주택이 되는 경우에는 비과세가 적용된다. 새 집을 사고 3년 내에 종전주택을 처분하면 양도소득세가 과세되지 않는다.

최근 수도권 공공기업의 지방이전으로 이사하는 경우에는 5년내에 팔면 양도소득세가 과세되지 않는다. 상속으로 인한 2주택도 상속인의 기존주택을 먼저 파는 경우에는 비과세가 적용된다.

가족이 합쳐져서 2주택이 되는 경우에도 비과세를 적용받을 수 있다. 혼인으로 인해 남녀가 가지고 있던 집이 두 채가 되는 경우에 혼인한 날로부터 5년내에 한 채를 팔게 되면 비과세를 적용받을 수 있다. 부모님을 모시는 경우에도 5년 이내에 팔게 되면 비과세를 적용받을 수 있다. 부모님을 모시면 상속공제도 가능하므로 절세를 위해서는 합가도 유리할 수 있다. 이외에도 도시지역이외의 농어촌주택을 포함해 2주택이 되는 경우에도 비과세가 가능하다.

셋째, 다주택자도 비과세를 적용받을 수 있다. 다주택자의 경우 출가한 자녀 등에게 일부를 증여하는 방법을 통해 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 비과세의 판단은 주택의 처분시점에 하므로 처분시점에 1주택이 된다면 비과세를 적용받을 수 있게 된다. 임대주택의 경우에는 장기 임대주택으로 등록된 이외의 주택은 거주주택으로 판단되어 비과세를 적용받을 수 있다.

1세대 1주택 비과세는 추징되는 사례가 매우 다양한 만큼 실무상 판단도 매우 까다로운 편이다. 위의 내용들은 법조문에 대한 제목의 성격이므로 세부적인 요건들을 모두 만족해야만 비과세가 적용된다. 비과세 부분은 집을 팔기위한 계약을 하기 전에 전문가와 상담이 필요한 부분이다. 적은 상담료로 수천만원 이상의 세금이 줄어들 수 있기 때문이다.