토지이용계획, 전부 등재된 그대로 믿어야 하는가

1. 토지이용계획, 전부 등재된 그대로 믿어야 하는가 토지이용계획확인원은 땅투자시 매우 중요한 서류임에는 틀림이 없다. 하지만 기본적 규제 내용만 담고 있기 때문에 이 서류만으로 규제를 확인해서는 안 된다. 반드시 그 토지가 소재되어 있는 해당 관청과 근처에 있는 토목측량설계사무소 등에서 규제를 직접 확인하고 조언을 듣는 것이 좋다.  용도지역은 국토계획법에 의해 지정되기 때문에 늘어날 수는 없어도 용도지구는 법에서 규정하는 지구 이외에 시 · 도지사가 새롭게 지정할 수도 있다. 이런 경우 지정된 이후 관보에는 등재되었는데 토지이용계획확인원에는 기재되지 않은 경우가 발생할수도 있다. 이 때는 관보에 등재되는 시점부터 해당 토지의 규제가 시작된 것이다.   토지 이용을 규제하는 법(농지법, 산지관리법 등 포함)은 제한할 수 있는 최대한의 내용만 명시되어 있을 뿐 각 자치단체에서 다시 그 토지의 실정에 맞게 도시계획조례로 별도로 지정하게 되어 있다. 예를 들면, 개발행위허가의 기준이 되는 경사도가 국토계획법에는 30도로 명시되어 있으나 경기도 내에서만 해도 수원 10도, 용인시는 17.5도, 양주시는 18도 등으로 지 · 자체에서 별도로 규정하고 있다. 따라서 해당 토지 소재지의 도시계획조례를 반드시 살펴봐야 하는 것도 이 이유에서다. 또 다른 재미난 예를 들어보면 '고인돌'이 있을 경우 반경 200~300m 까지는 개발행위 허가가 제한 될 수 있는데 이런 경우 서류에는 문화재보호구역으로 나와있지 않을 경우도 있을 뿐더러 육안으로 고인돌이 보이지 않을 경우도 있다. 따라서 담당 공무원에게 추가 규제가 있는지 확인하거나 현장 경험이 많은 토목측량설계사무소를 이용하면 규제 내용에 대해 쉽고 빠르게 이해할 수 있다.

 

2. 지적도도 참고사항일 뿐이다 지적도도 현황에 관련된 모든 정보를 담고 있는 것은 아니다. 특히 지적도란 종이 위에 그려진 평면인데 비해 현황은 입체적 구조이기 때문에 지적도는 보조 자료로 활용하고 현장 방문을 동시에 해야 한다.  만약 지적도를 보니 도로가 없어 맹지인 줄 알았는데 현장을 직접 방문해 보니 4m 포장도로가 접해 있다면 허가가 날 수 있을까? 지적도상에 도로가 있으면 포장 여부와 상관없이 개발행위허가가 가능하다. 그렇지만 지적도상에 도로가 있더라도 실제 확인해 보니 도로가 없어진 경우 해당 도로를 점유하고 있는 자의 동의가 필요하다. 반대로 지적도상에는 도로가 없는데 실제 해당 토지에 접해 있는 도로를 현황도로라고 한다. 현황도로에 접해 있는 토지는 비도시지역에서 개발행위 허가가 가능해진다. 묘지가 있는 경우 지목은 '묘'로 표시되며 지적도에 나와야 하지만 묘지가 있어도 지적도상에 표시된 경우가 실제 거의 드물다. 구거나 하천의 경우에도 지적도에는 넓게 표기되어 있지만 실제 없는 것도 많으며 하천점용허가를 내어 자기 땅처럼 쓰고 있는 경우도 많다. 땅값을 결정짓는 주요한 요소 중 하나인 혐오시설의 존재 여부도 지적도에는 나타나지 않는다. 농지에 축사를 지은 경우나 임야에 철탑이 있는 경우 등은 지적도나 토지이용계획확인원에 나타나지 않는다.

토지이용계획확인원과 지적도가 토지를 보는데 반드시 필요한 서류이긴 하지만 모든 규제사항을 알려주는 것은 아니다. 특히 군사시설이나 문화재, 환경과 관련된 규제는 토지이용계획확인원에 나오지 않는 경우도 있으므로 주의해야 한다.

 

가령 군사시설보호구역은 아니지만 아산 봉우리에 군 초소가 있다거나 예비군 사격연습장이 있는 경우에는 이격거리에 제한이 있어 해당 군부대의 동의가 있어야만 개발행위 허가가 가능해진다. 환경관련 규제도 마찬가지다. 도시계획조례에 의해 개발행위 허가를 규제하는 토지는 일일히 가능 여부를 판단할 수 없기 때문에 토지이용계획확인원에 개별 필지별로 규제 내용을 담을 수 없는 것이다.

토지투자를 할 때에는 공부서류를 꼼꼼히 분석해야 하며 현장 직접 답사를 통한 혐오시설 유무 확인 등이 필요하다. 추가적으로 각 지자체 관청 또는 사무소에 들러 확실한 정보를 파악해야 한다. 이처럼 토지투자에 실패하지 않으려면 두마리 토끼를 동시에 잡는 게 아니라 여러마리의 토끼를 한번에 잡아야 하기 때문에 많은 공부가 필요하다.