지역권과 사용승락서의 차이

 

지역권과 사용승락서의 차이

 

토지를 구입하여 전원주택을 신축할 경우 도로와 구거문제에 어려움을 격는 경우가 많다. 구체적인 실제 예를 들어가며 이야기해야 하지만..... 강화도에서 일반적인 상황을 보면,  강화도전원주택 신축시 도로와 구거문제에 있어 우선적으로 생각나는 것이 지역권이다.    지역권이란 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기의 토지의 편익에 이용하는 용익물권입니다. 도움(편익)을 받는 토지를 요역지라고 하고, 도움을 주는 타인의 토지를 승역지라고 합니다.    지역권은 예전에는 관습상 상린관계상 물(용수), 도로등에 대해서 나의 땅이 필요로 하여 타인의 땅을 이용하는 것을 지역권으로 설정하여 다툼이 생기지 않게 법적으로 등기하도록 한것이다.  이해를 돕는다면....   내가 내땅에 집을 지으려 하는데, 통로가 없어서 내토지에 접한 타인의 토지에 통로를 내서 그 통로를 사용할때 나의 집의 토지는 도움을 받는 요역지이고, 그 타인의 통로는 승역지가 됩니다.  지역권은 승역지를 적극적으로 이용하는 경우, 즉 통행지역권 ·인수(引水)지역권 또는 용수(用水)지역권이 대표적인 것이나 이에 한하지 않고,  승역지 소유자의 부작위의무부담, 예컨대 요역지의 관망(觀望)이나 일조(日照) 확보를 위하여 승역지에서의 공작물의 설치를 제한하는 관망지역권 또는 일조지역권 등을 설정할 수도 있다. 그리고 승역지의 개발행위(지목변경)까지 명시할수 있다.   지역권은 계약에 의하여 설정되는 것이 보통이며, 지역권의 설정을 등기하면 승역지의 소유자가 바뀌어도 지역권을 주장할 수 있다. 지역권은 지상권자도 취득할 수 있다. 지역권은 요역지 소유권에 부종(附從)하여 이전하며,  요역지에 대한 소유권 이외의 권리의 목적이 되나 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지는 못한다. 계약은 구두계약이든 문서계약이든 계약의 효력은 있다. 보통 지역권은 계약으로 이루어지기보다 예로부터 묵시적으로 이루어진다. 주택가의 골목길이나 농촌의 농로 같은 경우 등기부등본에 지역권등기가 되어있지는 않는다.  그냥 오래전부터 통행로로 사용 했기때문에 그 지역은 통행지역권이 생겨다고 봐야한다. 실 관습상의 도로와 엄격히 구별이 어렵고,   양자의 이해가 충돌하면 다툼의 여지가 많은게 관습상 도로나 묵시적인 지역권이다.​ 통행지역권의 시효취득 요건은 다음과 같다. 1. 요역지의 소유자가 통로를 개설할 것. 2. 승역지를 항상 사용하고 있다는 객관적인 상태일 것. 3. 시효취득기간(20년간 평온, 공연하게 부동산을 점유)동안 계속되게 점유하고 있을 것. * 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 민법의 시효취득 규정을 준용한다고 규정하고있으므로,  요역지의 소유자가 승역지를 통로를 개설하여 그 통로를 사용하는 상태가 20년간 평온 , 공연하게 계속된 경우에 한하여 통행지역권의 시효취득을 인정할 수있는 것이다 토지사용 승낙서와 지역권의 차이 1. 토지 사용 승락서는 지금의 소유자가 토지 사용을 허락한 것인데, 매매로 새로 그 땅을 취득한 사람은 특별히 의무 승계를 하지 않으면, 토지사용을 허락해야 할 아무런 의무가 없게 됩니다. 2. 남의 토지의 일정 부분을 통행 목적으로 사용할 권리를 등기하고 그 권리를 지역권이라고 한다.  통행의 목적이 되는 땅을 요역지라고 하고, 요역지를 통행하는 데 필요한 토지부분을 승역지라고 한다. 지역권은 등기를 하게 되는데, 승역지는 토지 전체(도로만 따로 분할된 경우), 또는 토지의 일부분에 설정되며 등기된다. 요역지 등기부에도 승역지 등기된 사실이 기재된다.   요컨데, 사용승락은 사람대 사람이므로 각 토지소유주 변경시 다시 받아야 한다. 그러므로 권리의 불안정 상태에 있게 됀다.​ 반면 지역권설정등기는 토지(승역지) 대 토지)요역지)이므로 토지소유자가 변경되어도 설정된 지역을 사용할권리는 변하지 않는다. 단, 경매시 지역권설정이 경매원인보다 후순위이면 말소된다.