부자들의 양도소득세 절세 전략

부자들의 양도소득세 절세 전략

서울 아파트 경매 낙찰가율이 4년 만에 85% 선을 회복했다는 뉴스가 있었다. 경매 시장은 전체 부동산 경기의 선행 지표로 여겨지는데, 꽤 오랫동안 침체된 부동산 시장이 살아날 기미가 보이는 것으로 업계에서는 판단하고 있다. 매월 발표되는 통계치로 보면 서울 아파트 매매 거래량이 늘고 있으며, 거래 가격도 상승세를 보이고 있다. 최근 계속 나오는 ‘바닥론’ 주장도 여기서 기인한 것이다. 현재 시점은 바닥을 다지는 중이고 올해 하반기에는 본격적으로 시장이 회복되어 상승세를 탈 것이라는 예상이 부동산 시장전문가들의 중론이다.

서울에 사는 김양도(가명)씨는 본인이 현재 살고 있는 아파트 외에, 꽤 오래전에 투자 목적으로 사 놓았던 아파트를 한 채 더 보유하고 있다. 그동안 몇 번을 내놓아도 팔리지 않았는데, 최근 인근 부동산에서 매도 의사를 타진해왔다. 김 씨가 생각했던 가격보다 높은 금액이었다. 당연히 거래하겠다고 말하고 앓던 이가 빠진 것처럼 기분이 좋아 있었는데 문득 세금 걱정이 생겼다.

가격이 오른 부동산을 매각하려 할 때, 세금 걱정이 들 수밖에 없다. 얻은 이익에서 내는 것임에도, 왠지 세금을 많이 내면 억울한 생각이 든다. 급등한 부동산을 매각할 때 세금을 줄일 방법은 없을까? 양도소득세는 관련 세법 내용이 복잡하고, 사례마다 다르게 적용되니 어려울 수밖에 없다. 하지만 반대로 생각해, 그만큼 미리 준비하면 절세 방법도 많다는 말이 된다.

2014년 세법이 개정되면서 다주택자에 대한 중과세 제도가 폐지되는 등 부동산 시장 활성화를 위한 방향으로 양도소득 관련 세법이 개정됐다. 그러나 중과세 제도가 없어져도 세금을 내지 않는 것은 아니기에 여전히 세금에 대한 부담은 남아있다.

부동산, 일 년에 한 건씩만?
일단 양도한 부동산들이 모두 수익이 났다면 하나씩 팔 때보다 세금이 더 많아진다. 소득세법상 양도소득세는 같은 해에 처분한 부동산을 합산해서 계산하는데, 소득세율이 누진세율이기 때문에 과세표준이 커지면 세율도 올라 세금은 더욱더 늘어난다. 따라서 되도록 1년에 한 건씩 거래하는 게 유리하다.

반대로 손해가 난 부동산은 한 해에 같이 양도하면 세금을 줄일 수 있다. 수익과 손해가 합산돼 과세표준이 낮아서이다.

지출비용 꼼꼼히 챙기기
양도소득세는 양도로 인한 이익에 부과하는 세금이다. 이것을 양도차익이라 한다. 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 차감해서 구한다.

주택이 있으면 이런저런 비용이 들어가는데, 이 비용은 어려운 용어로 나누면 ‘자본적 지출’과 ‘수익적 지출’로 구분된다. 이 중에서 ‘자본적 지출’은 필요경비로써 양도차익을 줄이는데 크게 작용된다. 예를 들어 오래된 보일러를 교체하거나 발코니 샷시 설치비 등이다. 이외 문고리 교체나 도배 비용 등은 ‘수익적 지출’로 구분돼 경비처리가 되지 않는다. 물론, ‘자본적 지출’이라 하여 무조건 인정해 주는 것은 아니고 관련 증빙을 제시할 수 있어야 하므로 세금계산서, 견적서, 계좌이체 확인증 등을 최대한 구비해 놓아야 한다.

배우자 증여재산공제(6억) 이용 시, 취득가액 올라
보유한 부동산이 취득한 지 오래되어 가격이 많이 올랐다면, 배우자에게 먼저 증여했다가 처분하는 절세 전략이 있다. 배우자가 증여받은 후 양도하게 되면, 증여 시점의 시가가 취득가액이 되어 취득가액 자체가 올라간다. 취득가액이 높아지면 양도차익이 줄어들어 세금 역시 적어진다. 단, 이월과세 규정에 의해 증여 후 5년 안에 양도하면 취득시점이 증여한 사람이 취득했던 시점으로 돌아가므로 5년 이상은 보유해야 효과가 있다.

다주택자라면, 처분 순서 따져보기
2주택 이상을 보유한 경우 양도차익이 적고 보유 기간이 긴 주택을 먼저 양도해야 한다. 양도차익이 적으면 과세 표준이 적어 세금이 줄어들며, 보유 기간이 길면 장기보유특별공제를 적용받는 경우가 있으니 또 그만큼 세금이 줄어든다. 그러고 나서 양도차익이 가장 큰 주택을 2년 이상 보유한 후에 마지막으로 양도하게 되면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

상가겸용 주택의 경우
1세대가 주택과 상가가 같이 있는 상가겸용주택 한 채만 보유하고 있다고 할 경우, 세금 관계가 어떻게 될까? 주택 면적이 상가 면적보다 크면 전체를 주택으로 보고, 상가 면적이 더 크다면 각각 면적대로 나누어서 세금을 계산해야 한다. 만약, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는데 주택 면적이 크다면 모두 비과세이고, 상가 면적이 크다면 주택 부분은 비과세, 상가 부분은 과세이다. 따라서 상가겸용 주택을 처분해야 한다면 먼저 공부상 면적을 잘 살펴보아야 한다. 실제로는 주택으로 사용하고 있는 면적이 더 넓은데 공부(公簿•토지대장, 건축물대장, 등기부 등)상으로는 그렇지 않을 경우에는 공부상 용도를 실제와 일치시켜야 한다.

경매, 공매도 양도다!
세법상 ‘양도’의 개념은 우리가 보통 생각하는 ‘매매’와 다르다. ‘양도’가 ‘매매’보다 좀 더 포괄적인 개념이다. 따라서 양도소득세를 전혀 생각하지 못하고 있다가 갑작스럽게 세금이 부과되어 당황하는 경우가 종종 있다. 대표적으로 채무 변제가 있다. 채무를 변제하기 위해서 부동산을 넘겨주는 경우에도 양도로 보는데 부동산을 이전하는 대가로 채무가 줄어들기 때문이다. 같은 맥락에서 경매나 공매 역시 양도로 보기 때문에 직접 현금을 받지 않았더라도 양도소득세가 발생한다는 사실을 잊지 말아야 한다. 부담부증여를 했을 때 증여세와 동시에 양도소득세가 과세되는 것도 같은 이유에서다. 이혼할 때 위자료로 이전하는 부동산에 대하여도 양도소득세가 과세된다.

실무적으로 자주 발생하지는 않지만, 부동산의 교환도 양도로 본다. 내가 보유했던 부동산을 이전하는 대가로 다른 부동산이 생기기 때문이다.